作者：尹柏
出品：全球財說
2022年開年至今，若說熱詞有什么？那“基金”一定榜上有名。
由于此前權(quán)益基金爆火，導(dǎo)致關(guān)注度一直位于高點，但年初至今的大面積回撤，也讓多數(shù)持有人驚訝。
不過在權(quán)益基金下跌頻上熱搜的時候，有一類新型基金產(chǎn)品卻獨自美麗，高漲走勢讓諸多基金公司緊急發(fā)布風(fēng)險提示，甚至采取停牌措施。
究竟是何種產(chǎn)品有如此魅力？那便是公募REITs。
公募REITs勢不可擋
成立半年有余火爆至今
公募REITs對于大多數(shù)投資者而言較為陌生，這主要源于此類產(chǎn)品在2021年才正式進入大部分國內(nèi)公募投資者視野。
REITs全稱為Real Estate Investment Trusts，即不動產(chǎn)投資信托基金，是國際資本市場的重要金融投資產(chǎn)品。
早期，REITs是指商業(yè)地產(chǎn)、公寓等，目前已逐步擴展至倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園、收費公路、機場港口、供水供暖等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及市政項目。
美國作為REITs產(chǎn)品的創(chuàng)始國，市場體量大，行業(yè)覆蓋面廣，目前規(guī)模居于世界首位，且收益規(guī)?？捎^。
據(jù)NAREIT統(tǒng)計，截至2021年末，美國共存續(xù)217只REITs，總市值達到1.74萬億美元，其中權(quán)益型REITs共175只，市值為1.66萬億美元，約占REITs總市值的95.65%。
興業(yè)研究的報告顯示，底層資產(chǎn)的種類看，美國權(quán)益型REITs涵蓋基礎(chǔ)設(shè)施、住宅、工業(yè)、零售、數(shù)據(jù)中心、醫(yī)療、倉儲、辦公、特定種類、林場、酒店、多元地產(chǎn)等，其中納入富時全權(quán)益型REITs指數(shù)的前五大行業(yè)市值占比分別16.50%、16.17%、13.32%、12.45%、8.44%。
雖然，中國REITs提出已有17年，但自2021年起公募REITs市場才加速建設(shè)并實質(zhì)推進。并且，國家發(fā)改委發(fā)布958號文和1048號文推動盤活存量資產(chǎn)、形成投資良性循環(huán)。
資料顯示，在項目“愿入盡入、應(yīng)入盡入”的要求下，目前全國正在實質(zhì)性推進基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行準(zhǔn)備工作的項目接近百個。
首批公募REITs項目更是精挑細選，從各省推薦200個至國家發(fā)改委推薦不足30個，最終僅9個項目拿到批文。
2021年5月31日，博時招商蛇口、浙商滬杭甬、中航首鋼生物質(zhì)、富國首創(chuàng)水務(wù)、華安張江、東吳產(chǎn)業(yè)園、紅土創(chuàng)新鹽田港等9只公募REITs面向公眾投資者集中認購。
隨后，2021年11月14日華夏越秀高速公路、建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園作為第二批公募REITs也正是獲批。
值得注意的是，公募REITs可以說自誕生之日就備受關(guān)注，“一日售罄”、“高倍超募”便成為公募REITs的關(guān)鍵詞。
首批9只REITs發(fā)售當(dāng)天截至上午11點30分便已經(jīng)全部超募，其中博時蛇口產(chǎn)園REIT募集上限2.07億元，開賣半天全渠道募集42.3億元。
第二批REITs在網(wǎng)下詢價階段就已經(jīng)異常火爆，建信中關(guān)村REIT獲得56.35倍認購，華夏越秀高速REIT則獲得44.19倍認購，遠超首批REITs認購倍數(shù)。
造成如此局面，還主要源于“僧多粥少”，畢竟公募REITs的收益將源于兩個方面，一是底層資產(chǎn)的增值收益，二是強制性分紅收益。
其中，增值收益偏于權(quán)益類具有價格波動屬性，而分紅則貼近于債券較為穩(wěn)定。
上述REITs產(chǎn)品的底層資產(chǎn)優(yōu)中選優(yōu)，一定程度上分紅得到可以得到保障。
同時產(chǎn)品定級為R3，低于股票型及混合偏股型基金，高于貨幣基金和債基，適于更為廣泛的公募投資人。
換手率顯著優(yōu)于海外市場
基金公司緊急發(fā)布風(fēng)險提示
那么，公募REITs又緣何暴漲？這一定程度上與交易模式有關(guān)。
公募REITs上市后，便可以通過二級市場進行買賣，這一點與ETF基金相似。漲跌幅限制為上市首日漲跌幅30%，之后為10%。
但是，由于公募REITs的特殊性質(zhì)，及其他資本市場表現(xiàn)，REITs換手率低，并不適合短線交易而是長期持有。
不過從中金公司統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，目前公募REITs市場的換手率目前顯著優(yōu)于海外REITs市場。
圖片來源：中金公司
同時，現(xiàn)有的11只公募REITs交易活躍導(dǎo)致漲勢頗高。截至2月15日收盤，1只年內(nèi)漲幅超40%，2只超30%，3只超過20%。
其中，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT年內(nèi)漲幅高達40.62%，即便是最差的浙商滬杭甬REIT年內(nèi)漲幅也達到了4.98%。
數(shù)據(jù)來源：Wind 制圖：全球財說
由于交易活躍、漲勢兇猛，多家基金公司多次發(fā)布溢價風(fēng)險提示，并且在2月14日，博時蛇口產(chǎn)園REIT、建信中關(guān)村REIT、華安張江光大REIT已在盤中實施停牌，提醒投資者密切注意投資風(fēng)險。
以紅土鹽田港REIT為例，2022年以來已經(jīng)發(fā)布四條溢價風(fēng)險提示公告，其年內(nèi)漲幅達33.95%。
圖片來源：Wind
在停牌和交易風(fēng)險提示公告中，各只基金均提及公募REITs以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項目租金等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的。
產(chǎn)品相較于發(fā)行價累計漲幅較高，隨著交易價格的大幅上漲，凈現(xiàn)金流分派率也將顯著下降。
以漲勢最猛的富國首創(chuàng)水務(wù)REITs的風(fēng)險提示公告中的詳盡解釋為例，可能更便于大家理解：
根據(jù)富國首創(chuàng)水務(wù)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金2021年第一次收益分配公告，本基金該次分紅方案為2.714元/10份基金份額。凈現(xiàn)金流分派率的計算方法舉例說明如下：
1、假設(shè)投資者在首次發(fā)行時買入本基金1000份，買入價格3.700元/份，該投資者的2021年度凈現(xiàn)金流分派率=2.714*100/（3.700*1000）=7.335%。
2、假設(shè)投資者在該次分紅的權(quán)益登記日前通過二級市場交易買入本基金1000份，買入價格7.263元/份，該投資者的2021年度凈現(xiàn)金流分派率=2.714*100/（7.263*1000）=3.737%。
同時，若二級市場價格明顯高于資產(chǎn)端價值，會有加大回落概率，價格會逐步向內(nèi)在價值回歸，具有較大投資虧損風(fēng)險。
業(yè)內(nèi)人士分析稱，REITs在2022年的爆火一定程度源于在穩(wěn)增長的基調(diào)下，A股建筑、基建行業(yè)逐步發(fā)力漲幅較高。
Wind數(shù)據(jù)顯示，上周（2月7日-13日）申萬一級行業(yè)公共事業(yè)、交通運輸?shù)葷q幅較大，二級行業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)近60日漲幅超20%。
中金公司也將公募REITs市場持續(xù)火熱的原因歸結(jié)為：流通份額的稀缺性、流動性持續(xù)改善、底層資產(chǎn)質(zhì)量較高、發(fā)行端政策利好等諸多原因。
隨著公募REITs的火爆上漲，越來越多投資者格外關(guān)注，甚至向上市公司詢問是否有在國內(nèi)發(fā)行商業(yè)地產(chǎn)類REITs的計劃。
目前有4只公募REITs等待發(fā)行許可，分別為鵬華深圳能源清潔能源、國泰君安臨港東久智能制造產(chǎn)業(yè)園、華夏中國交建高速公路、國金鐵建重慶渝遂高速公路。
最新消息顯示，鵬華深圳能源清潔能源REIT已經(jīng)獲得深交所受理。
不過，從發(fā)行火爆到交易火爆，對于目前二級市場的炒作現(xiàn)象，投資者還需理性看待，切勿追高避免風(fēng)險。