編者按：中國房地產(chǎn)處于大開發(fā)和大資管兩個折疊的不動產(chǎn)時代，在新經(jīng)濟下，互聯(lián)網(wǎng)、高科技、大數(shù)據(jù)如同水銀落地，無孔不入。樂居財經(jīng)推出《重構(gòu)2022》對話，與不動產(chǎn)行業(yè)鏈條中的決策者，一起思考新時代下的新課題。本期嘉賓：萬科集團董事會主席郁亮。
撰文 | 嚴(yán)明會
三年前的秋天，萬科的內(nèi)部會議上，殷紅醒目的三個大字顯得格外刺眼?！盎钕氯ァ?，萬科的驚天一語拉響了地產(chǎn)行業(yè)的危機警報。
2021年，口號照進了現(xiàn)實，地產(chǎn)行業(yè)“雷”聲陣陣，房企密集調(diào)整架構(gòu)“瘦身”，逾八成房企未完成年度銷售目標(biāo)，數(shù)十家企業(yè)出現(xiàn)業(yè)績首虧．．．．．．
危機已來，萬科的“警報”也隨之升級。
2022年1月9日，萬科的2022年年會上，董事會主席郁亮在總結(jié)發(fā)言時，第一句話就講道：“2022年是集團破釜沉舟、背水一戰(zhàn)的一年，也是一個新時代的開始?！?/p>
郁亮給這個新時代命名為“黑鐵時代”。
希臘神話里，按希臘詩人赫西俄德的說法，“人類時代”劃分為五個階段：黃金時代，白銀時代，青銅時代，英雄時代和黑鐵時代。
黃金時代時，人類無憂無慮的幸福生活；進入白銀時代，人類強壯但缺乏理智；此后的青銅時代和英雄時代，人類熱衷戰(zhàn)爭，變得勇敢而公正；黑鐵時代則一直延續(xù)至今，人類過著艱苦而悲慘的生活，社會秩序被打破，弱肉強食，人們靠欺騙掠奪財富。
地產(chǎn)的黃金十年已不可追，2014年王石提出了地產(chǎn)進入白銀時代的觀點。
2019年萬科業(yè)績會上，郁亮曾言，“現(xiàn)在是白銀時代，等到青銅時代再轉(zhuǎn)型的話，就已經(jīng)晚了?！?/p>
言下之意，是地產(chǎn)白銀時代已近尾聲。彼時，即將進入青銅時代，是地產(chǎn)大佬們的共識。
直到2021年底，旭輝控股集團CEO林峰給青銅時代蓋了戳：“地產(chǎn)已經(jīng)進入青銅時代，是一個冰河期與寒武紀(jì)(76.590, -1.07, -1.38%)，要做好漫長冬天的準(zhǔn)備?！?/p>
讓人始料未及的是，僅過了兩個月，以危機感為驅(qū)動的萬科就直奔“黑鐵”。
在萬科2022年內(nèi)部年會上，郁亮用長達(dá)五千字的發(fā)言，給這個新時代定了調(diào)。在郁亮看來，2022年是萬科破釜沉舟、背水一戰(zhàn)的一年，也是一個新時代的開始。郁亮從戰(zhàn)略—機制—文化—組織—人，進行了梳理和總結(jié)：
縮表出清是生死戰(zhàn)
外部環(huán)境的第一個特征是行業(yè)進入縮表出清階段。對房地產(chǎn)業(yè)來說，縮表出清就是去金融化。去金融化是一個必然的趨勢，也是痛苦的過程。
今年是背水一戰(zhàn)的一年，就是要么死、要么活，沒有中間狀態(tài)。能解決過去累積下來的包袱就有開始新征程的機會，包袱甩不掉就活不下去?？s表出清，就是一場生死之戰(zhàn)。
今年經(jīng)濟工作會議提到的行業(yè)新發(fā)展模式。預(yù)判下來，新發(fā)展模式可以概括為一個中心，三個基本點。一個中心，就是解決老百姓(43.420, -0.79, -1.79%)居住問題。三個基本點，或三個基本抓手，分別是房住不炒、租購并舉和人—地—房的匹配。
一是房住不炒其實是“房住”和“不炒”兩個方面。對“房子是用來住的”這個方面，政策可能會略有放松。二是租購并舉。租購并舉固然對租賃住房是機會，但也意味著會分流買房子的需求。三是在新發(fā)展模式中，人—地—房之間的關(guān)系可能會有所改善。但大家要適應(yīng)行業(yè)回歸民生屬性這個現(xiàn)實，不要指望價格上漲。
此外，還有兩個重大變化，一是市場分化會越來越明顯，二是行業(yè)規(guī)模開始萎縮。萬科需要更高質(zhì)量的投資，要由過去均勻、分散式的投資轉(zhuǎn)為向市場表現(xiàn)更好、團隊操盤能力得到證明的地方集約化投資。
擺脫黃金時代思維
當(dāng)組織面對市場萎縮后更加白熱化的競爭，沒有那么多資源和精力分散發(fā)力。
在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)萎縮的情況下，郁亮明確該“長的可以“長”，而且必須要“長”，但該“消”的也要“消”。萬科共65位首席客戶官，現(xiàn)在精簡到14個人，業(yè)務(wù)的此消彼長必然伴隨著組織適配調(diào)整。
到了黑鐵時代，今年收入肯定是大幅下調(diào)。從黃金時代過來的，今天心須在這個時點上，一步到位建立新的錨定點之后再出發(fā)，否則擺脫不了黃金時代的慣性。
面對10%左右微利的行業(yè)，流程要再造?，F(xiàn)在很多用成本加成方式的收費模式都會被顛覆掉，過去的大手大腳、做二傳手、假手于人，層層轉(zhuǎn)包的方式一定是不可行的。
好態(tài)度和責(zé)任心
幻想請超人是不可能的。今天缺少的，到底是所謂的能力還是將工作做好的態(tài)度？郁亮要求開除用照片去簽到證明自己下過工地的項目經(jīng)理。在郁亮看來，沒做好的公司，并不是沒有人，而是缺乏做好的態(tài)度和負(fù)責(zé)的精神。
社會上有很多熱門行業(yè)，比如元字宙、游戲、能源等，這些行業(yè)更容易通過用金錢激勵去找到合適的人，而房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到今天已經(jīng)沒有這個出價能力了，只為金錢激勵的人也不適合在黑鐵時代的行業(yè)中工作。萬科能提供的機制是事業(yè)的舞臺、發(fā)展的機會，而不是單純的給錢。
背水一戰(zhàn)
“節(jié)衣縮食、戰(zhàn)時氛圍”，郁亮特別強調(diào)了這八個字。
第一，是在背水一戰(zhàn)的情況下開展工作，一切工作都圍繞打仗進行，圍繞跌回穩(wěn)提升、縮表出清和“長肌肉”三項主要任務(wù)展開，與之無關(guān)的工作都可以放一放，放在次要位置。
第二，要強績效。只能以輸贏論英雄，只能從打贏仗的隊伍里面選拔干部。
第三，管理人員都要全部下沉，身先士卒。
第四，在文化方面一定要紀(jì)律嚴(yán)明。
第五，省吃儉用、減少浪費、營造節(jié)表縮食的戰(zhàn)時氛圍。
新鐵人三項
“敢拼就會贏”，郁亮最后總結(jié)了四句話：
只有敢打才能獲得一線生機。
很多時候說不會打，但不打就永遠(yuǎn)不會，只有打了才有可能會，這一點沒有選擇。
今天已經(jīng)沒有那么多力量和資源可以分散，所以必須合伙打。
最關(guān)鍵的問題，贏得下個春天，要以“特別好”為標(biāo)準(zhǔn)要求自己才可以。
三個要求指：
做專業(yè)高手、全能冠軍、長跑勝將。一做專業(yè)高手，不要和自己過去比較，也不要同兄弟比較，而要與行業(yè)中的標(biāo)桿比較。
二做全能冠軍，要開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重，這也是萬科新的鐵人三項。
三做長跑勝將。長期堅持、長期堅守做正確的事，不違反紀(jì)律。
郁亮直言，敢打、會打、愿意合伙打，就會贏，而且會贏得特別好。