原標(biāo)題：【樓市重鎮(zhèn)探營·鄭州篇】開發(fā)商“吐血”清盤，新房驚現(xiàn)“買一送一”！二手房降價(jià)20萬還送車位．．．．．．“不會(huì)暴雷”成優(yōu)勢(shì)！
房地產(chǎn)變局不斷演進(jìn)，市場(chǎng)一線有何變化？近期，e公司記者實(shí)地調(diào)研北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、鄭州、合肥、長沙等9大重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，感受市場(chǎng)真實(shí)脈搏。
即日起，e公司推出【樓市重鎮(zhèn)探營】欄目，每日一篇重點(diǎn)城市房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)道，以饗讀者。
第四篇，關(guān)于鄭州，一場(chǎng)洪水，三波疫情，讓河南省會(huì)鄭州成為2021年夏季以來最讓國人“掛心”的城市之一。
連番沖擊下，鄭州無論新房、二手房還是房屋租賃市場(chǎng)，都迎來近年罕見的低迷景象，零售物業(yè)空置率也達(dá)到近年高點(diǎn)。
低首付攬客降價(jià)花樣頻出
農(nóng)歷新年前夕，鄭州迎來步入2022年后的第二場(chǎng)雪。雪天疊加疫情影響，讓節(jié)前鄭州地產(chǎn)市場(chǎng)整體步入“冬眠”，即使在周末時(shí)段，部分項(xiàng)目售樓部也看來十分冷清。
“目前項(xiàng)目一期已經(jīng)售罄，在售的二期房源中也有幾棟樓已經(jīng)賣完，年前改善型的戶型不會(huì)有什么優(yōu)惠活動(dòng)了?！蔽挥卩嵵萁?jīng)開區(qū)的一家地產(chǎn)項(xiàng)目售樓部?jī)?nèi)，見不到前來咨詢的看房客，工作人員直到開始介紹房源，才匆匆打開了沙盤的燈帶。
緊鄰的另一家地產(chǎn)項(xiàng)目售樓部?jī)?nèi)，也未見除工作人員外的其他身影?！绊?xiàng)目2019年就開盤了，目前只剩十幾套房源，價(jià)格也沒有什么優(yōu)惠?！惫ぷ魅藛T稱。
走訪中，地產(chǎn)銷售人員不約而同重申的項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，即是“不會(huì)暴雷”。大品牌、年底交房、沒有爛尾風(fēng)險(xiǎn)……都成為項(xiàng)目?jī)r(jià)值的體現(xiàn)。
雖然銷售人員反復(fù)向看房者強(qiáng)調(diào)著自家樓盤價(jià)格堅(jiān)挺，但不可否認(rèn)，剛剛過去的2021年，鄭州新房市場(chǎng)刷新了近年來最差銷售記錄。市場(chǎng)頹勢(shì)下，“買一送一”、“倒貼賣貨”這種此前多用于商業(yè)零售的促銷手段，如今也出現(xiàn)在了樓市。
就在2021年12月，位于鄭州三環(huán)邊一樓盤傳出了“買一套136平鄭南別墅，就能送一套82平高層住宅”的消息。不久后，二環(huán)邊的另一項(xiàng)目，更是打出“首付不要了，還能倒賺錢?！钡目谔?hào)，聲稱雙十二將為簽約客戶補(bǔ)貼12萬元現(xiàn)金。
除降價(jià)外，低首付更是過去一年開發(fā)商針對(duì)剛需客戶拋出的終極誘惑。
“2021年末，管城南區(qū)康橋的一個(gè)項(xiàng)目推出活動(dòng)政策，首付只要15%，最低首付14萬就能買鄭州四環(huán)以內(nèi)的精裝學(xué)區(qū)房。而鄭州二環(huán)內(nèi)地鐵口一本土房企項(xiàng)目，單價(jià)不僅低至1.3萬元左右的價(jià)格，首付也最低只用10萬元。此外，位于鄭州核心區(qū)的中原萬達(dá)旁，也推出了首付10萬出頭就能入手的地鐵旁公寓?！?/p>
談及2021年鄭州樓市，從事房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作多年的王磊（化名）對(duì)證券時(shí)報(bào)·e公司記者說到，降低首付門檻，其實(shí)是二手房中常用的高評(píng)高貸手段，之前是很少應(yīng)用到新房項(xiàng)目的，足見目前開發(fā)商資金鏈緊張程度。2020年，雖然鄭州房?jī)r(jià)有明顯回落，但銷量增長明顯，以至于很多開發(fā)商到年底都超額完成了業(yè)績(jī)目標(biāo)，但2021年，開發(fā)商一方面面臨政策調(diào)控，房企暴雷、債務(wù)違約消息頻出。另一方面，由于2021年3-5月份鄭州市場(chǎng)價(jià)格上漲，造成市場(chǎng)抗價(jià)抵觸心理提升，都不愿意買房，開發(fā)商回款變慢，高杠桿房企融資更加艱難，以至于到下半年突擊通過各類促銷手段降價(jià)回血。
不過他也表示，雖然樓市下行，但2021年鄭州市也有300多套房開盤既清盤的海馬公園項(xiàng)目，也有刷新金水北區(qū)價(jià)格天花板的北三環(huán)金水意項(xiàng)目。市場(chǎng)上降價(jià)的產(chǎn)品多是特殊房源，比如五梯十戶，比如會(huì)占用買房名額的小戶型，還有一層或頂層的清盤特惠房源。
相比開發(fā)商的“吐血”清盤，讓王磊更憂心的是市場(chǎng)延續(xù)的觀望態(tài)度。
“經(jīng)歷暴雨、疫情、雙減后，大家對(duì)于收入的預(yù)期明顯下降，在開發(fā)商停工暴雷消息頻出下，買房的信心也開始被擊退。在鄭州2022年這輪疫情發(fā)生前，看房客戶確實(shí)一度增加，但也是看多買少，一周帶八組客戶能有一組成交就算不錯(cuò)，大家都還抱著等價(jià)格繼續(xù)下降的心態(tài)。”他坦言，雖然2022年元旦過后，鄭州很多樓盤都進(jìn)行了價(jià)格調(diào)漲通知。但疫情再度“光臨”鄭州，讓開發(fā)商的漲價(jià)顯得蒼白無力。在此背景下，有的開發(fā)商早早選擇歇業(yè)，甚至直接放假到2022年4月，變相裁員?！澳壳伴_發(fā)商銷售價(jià)和成本價(jià)逐步貼近，降價(jià)的空間小，市場(chǎng)接受程度不高，反正賣不出去了，干脆先漲價(jià)，讓老業(yè)主開心，同時(shí)也在等待春節(jié)后的利好。”
作為剛需一族，鄭州市民胡先生在2021年看過眾多樓盤后，也依然選擇“再等等”。
“買房對(duì)于很多人來說是終身大事，在市場(chǎng)低迷環(huán)境下，爛尾、延期問題頻現(xiàn)，一但下錯(cuò)手，影響深遠(yuǎn)?！彼锌苓@大半年洪災(zāi)疫情沖擊，大家賺錢變得更難，分期購買的房子已經(jīng)成為負(fù)擔(dān)，斷貸消息不斷。他身邊一做服裝批發(fā)的朋友近來生意連連受挫，資金鏈吃緊，兩年前買的房子已經(jīng)無力還貸，面臨法拍，之前投入的錢都要打水漂，錢房?jī)煽铡?/p>
二手房?jī)r(jià)普降租賃市場(chǎng)冷清
相比新樓盤讓人眼花繚亂的活動(dòng)策略，二手房市場(chǎng)的降價(jià)更為直接。
“現(xiàn)在二手房?jī)r(jià)格都降了，只是降價(jià)幅度大小的問題。像東區(qū)海馬公園這樣的好區(qū)域好戶型，300多萬元的房子售價(jià)一年內(nèi)可能降了10萬元，但我手里的一套南三環(huán)小戶型，因?yàn)閰^(qū)位和房子都不太理想，降價(jià)幅度就大，2021年初至少能賣100萬元，現(xiàn)在掛90萬元都難出手。”為了給即將上小學(xué)的女兒落實(shí)學(xué)校，鄭州市民吳女士近兩年來頻繁奔波看房，終于在2022年初下了手。1月份，她剛剛簽約購買了一套市內(nèi)核心區(qū)的學(xué)區(qū)房，80多平米總價(jià)179萬元。“價(jià)格比我兩年前了解的要便宜20多萬元。”她說。
近一年來鄭州二手房市場(chǎng)的頹勢(shì)，超乎了吳女士想象。她告訴證券時(shí)報(bào)·e公司記者，自己在2021年初錯(cuò)過了一套位于金水區(qū)天下城的學(xué)區(qū)房源，彼時(shí)房主要價(jià)365萬元，最后因?yàn)榱碛匈I主主動(dòng)加價(jià)5萬元搶購，最終她未能成交。但時(shí)隔一年，該小區(qū)同戶型急賣報(bào)價(jià)已低至345萬元，還附贈(zèng)一個(gè)無產(chǎn)權(quán)的車位，這個(gè)小區(qū)此前車位售價(jià)也要20萬元以上。
據(jù)稱，目前鄭州金水區(qū)、鄭東新區(qū)等幾個(gè)人流密集、配套完善的主城區(qū)二手房?jī)r(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺，但也有跌幅。鄭州三四環(huán)以外的二手房?jī)r(jià)格下跌明顯，周邊滎陽、新密等郊縣地區(qū)的二手房更是無人問津。
二手房降價(jià)，對(duì)于像吳女士這樣急于購房的剛需是好事，但也愁懷了一些手握房源等待出手的業(yè)主。
“2019年計(jì)劃賣房的時(shí)候，中介給了330萬元的報(bào)價(jià)，后來價(jià)格就一降再降，現(xiàn)在同類型房源報(bào)價(jià)甚至已經(jīng)低到250萬元了?！睂?duì)于近幾年鄭州二手房市場(chǎng)的價(jià)格下降態(tài)勢(shì)，市民劉女生也體會(huì)深刻，她告訴證券時(shí)報(bào)·e公司記者，位于鄭州北三環(huán)以北的普羅旺世，是區(qū)域內(nèi)物業(yè)配套設(shè)施較為完善的社區(qū)之一，二手房?jī)r(jià)格往往較同區(qū)域其他房源更高。但即使如此，隨著市場(chǎng)下行，目前該小區(qū)二手房?jī)r(jià)格也一落千丈，待售房源積壓較多。
更讓劉女生煩心的是，房子不好出售的同時(shí)，租賃市場(chǎng)也面臨窘境。
“不僅住房難租，連之前炙手可熱的車位現(xiàn)在也租不出去?！币?yàn)榭春米赓U市場(chǎng)，家住金水區(qū)沙口路的侯先生，早年間在買房時(shí)就一口氣囤了四個(gè)車位。由于小區(qū)容積率高，地下車位供不應(yīng)求，單個(gè)車位每月就能為侯先生帶來600元的租金收入。
“今年鄭州7.20大雨洪災(zāi)，好多小區(qū)地下車庫都被水淹沒，即使停在路面的車也很多因泡水報(bào)廢。加上今年災(zāi)情疫情下大家收入情況都不好，沒錢添置新車，車位需求量就大大減少了?，F(xiàn)在我們小區(qū)地下車庫空空蕩蕩，車位掛500元/月都很難租出去。”他說。
零售物業(yè)空置率達(dá)近年高點(diǎn)
“2021年6月裝修，7月試營業(yè)僅兩天遭遇洪水停業(yè)，恢復(fù)營業(yè)沒幾天，8月份因疫情再度停業(yè)，一個(gè)月后營業(yè)恢復(fù)但受疫情影響生意慘淡，10月市場(chǎng)剛有起色，11月疫情再度來襲，12月鼓足干勁生意回升，可2022年1月疫情又來了……”
2022年伊始，鄭州新一輪疫情期間，一張餐飲店老板自述創(chuàng)業(yè)辛酸史的停業(yè)告示刷屏朋友圈，“創(chuàng)業(yè)半年，損失數(shù)十萬”的經(jīng)歷也引發(fā)一片共鳴。
從2022年1月8日鄭州發(fā)布10號(hào)通告暫停堂食，到1月11日官宣全市非生活必需場(chǎng)所一律暫時(shí)關(guān)閉，鄭州商業(yè)市場(chǎng)再一次因?yàn)橐咔榘聪聲和ｆI。
作為中部交通樞紐，鄭州這座影響力輻射周邊多省的商貿(mào)都市，如今大街小巷空置商鋪頻現(xiàn)，有的商業(yè)街道甚至近半數(shù)門面房都處于待租狀態(tài)。
世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，受“7·20特大自然災(zāi)害”及“新冠疫情”的影響，2021年鄭州零售物業(yè)市場(chǎng)起伏較大，空置率方面推升至11.8%，為近年來最高。
“當(dāng)前的鄭州零售市場(chǎng)依然面臨較為嚴(yán)峻的考驗(yàn)。疫情對(duì)消費(fèi)形成的影響和不確定性，使得零售服飾、餐飲及休閑娛樂業(yè)態(tài)的經(jīng)營受到一定限制，全市全年零售商業(yè)凈吸納量低于新增供應(yīng)，體現(xiàn)出疫情帶來的不確定因素，影響了部分品牌商的開店及投資信心?！笔腊钗豪硎肃嵵莘止靖笨偨?jīng)理張桐認(rèn)為，目前鄭州商業(yè)呈現(xiàn)出兩極分化現(xiàn)象。一次洪水、兩次疫情、教育雙減，使得下半年的市場(chǎng)經(jīng)營受到了持續(xù)的沖擊與考驗(yàn)。對(duì)于一些以餐飲、文化娛樂體驗(yàn)業(yè)態(tài)為主的購物中心而言，其銷售額和客流更是較去年同期有著斷崖式下滑。此外，市場(chǎng)上一些規(guī)模不大、實(shí)力不強(qiáng)、專業(yè)經(jīng)驗(yàn)不足的“散兵游勇”式購物中心也在過去一年的經(jīng)營中苦苦支撐，面對(duì)未來仍是一片茫然。
不過，像丹尼斯大衛(wèi)城、正弘城等一批定位明確、重商品管理與服務(wù)、具備專業(yè)商管團(tuán)隊(duì)加持的購物中心在這一年中脫穎而出，業(yè)績(jī)不斷提升、品牌不斷優(yōu)化的同時(shí)也做出了對(duì)未來購物中心模式的思考與探索。同時(shí)，新能源汽車成為年度熱門業(yè)態(tài)，2021年凈吸納量超2萬平方米。與傳統(tǒng)車企選址于城市外環(huán)、建店成本大而配備功能繁雜相比，新能源汽車線上下單、線下試駕體驗(yàn)的消費(fèi)模式，使其在選址過程中更加聚焦大客流高曝光的購物中心。蔚來、理想、小鵬以快閃店+正式店+購物中心車展的形式在鄭州合計(jì)開設(shè)20家，上汽R、嵐圖、高合、天際等作為首進(jìn)品牌也迅速展開布局。
零售物業(yè)外，寫字樓租賃市場(chǎng)也壓力盡顯。
“寫字樓租賃受教育雙減政策影響比較明顯，學(xué)而思等培訓(xùn)機(jī)構(gòu)撤出后，很多市內(nèi)核心區(qū)寫字樓都出現(xiàn)了空置現(xiàn)象，人流縮減也加劇了周邊零售商業(yè)的困境?！编嵵菔忻裢跸壬硎荆⒆又懊恐芏家プ锨G山附近的學(xué)而思上課，同一寫字樓內(nèi)還有數(shù)學(xué)、英語等各學(xué)科專業(yè)輔導(dǎo)班。每到放學(xué)后時(shí)段，那幢寫字樓內(nèi)外人流涌動(dòng)，有時(shí)電梯都要等上十多分鐘。但如今隨著培訓(xùn)機(jī)構(gòu)撤出，這棟寫字樓一大部分空置，連樓下賣奶茶的小店和門口超市也緊跟著關(guān)門了。
世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2021年寫字樓租金上半年穩(wěn)中有升，市場(chǎng)回暖，受第三季度洪水及疫情的自然因素影響，租賃市場(chǎng)漸入窘境，租金回落，較2020年相比，全年租金僅小幅上調(diào)2%。全年租賃市場(chǎng)以保險(xiǎn)、信托類金融、科技新媒體、建筑類、互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)科技類租戶為主仍積極擴(kuò)租或新租辦公場(chǎng)所。但因在線教培行業(yè)大面積退租，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行辦公資源整合，造成甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)空置率上升5個(gè)百分點(diǎn)，至19.6%。受整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，租賃市場(chǎng)活躍度緩慢恢復(fù)周期較長，租賃客戶選擇房源更加謹(jǐn)慎，甲級(jí)賬面租金下調(diào)8.6%，乙級(jí)寫字樓報(bào)價(jià)租金下調(diào)0.7%，空置率提升明顯。