過去一年房地產(chǎn)風云變幻，真切地影響到了深圳樓市。
誰也沒想到，僅僅一年，深圳“網(wǎng)紅神盤” 華潤城，就從萬人打新，落得乏人問津的境地。
一年多前，華潤城潤璽一期入市，認籌500萬、轉(zhuǎn)手就賺500萬吸引了無數(shù)眼球和渴望暴富的人們。而今，卻要靠5000元激勵經(jīng)紀人，尋找客戶。
500萬與5000塊，這落差盡顯市場冷暖。過去一年樓市的反轉(zhuǎn)，超過很多人的想像。網(wǎng)紅神盤的光環(huán)褪去，不過是過去幾年亢奮的深圳樓市，在房住不炒調(diào)控下，回歸常態(tài)的縮影。
自去年4月以來，深圳嚴查深房理等炒房團，市場便逐漸沉寂。網(wǎng)紅盤不再紅，深圳樓市也漸涼。華潤城8年翻4倍的暴富神話，終于和上漲的房價、聚集的炒房客一起，歸于平靜。
那個炒房暴富的時代，也終是過去了。
打新消停
要給深圳的網(wǎng)紅盤排個名，近幾年排在第一的必是華潤城，過去8年它受到深圳人的瘋狂追捧。
開年伊始，這個投資回報率最高的住宅項目，卻遭遇尷尬。華潤城潤璽二期，未能續(xù)寫“網(wǎng)紅盤”的輝煌，竟然啟動了全民營銷賣房。
華爾街見聞了解到，潤璽二期全民經(jīng)紀人推薦新客戶購買，可獲得5000/套的稅前獎勵。并且活動時間還不短，從1月12日一直到2022年的3月31日。
去年12月16日，潤璽二期線上選房，最終1486批選走1024套房子，還有200多套沒賣出去。
本次參與全民營銷的，便是這剩下的200多套房子。大多數(shù)面積在120平米左右。
有接近華潤的人士表示，公司想盡快清盤，所以啟動了此次全民營銷的活動。
但不少中介人士直言，對于此次全民營銷并不感興趣?！?500多萬的房子，才5000元獎勵，也太少了”。
中介的不屑，盡顯網(wǎng)紅盤的落寞。很難想像，就在一年多前，深圳樓市還到處是“萬人打新”，拿500萬定金也未必買得上潤璽。
2020年11月，華潤城潤璽一期（潤四）開盤，1171套房源吸引了超1.5萬人填報資料，最終誠意金凍結(jié)客戶9690批，“萬人打新”上了熱搜。
雖然前后一年多售價變化不大，并且二手房價仍然倒掛，但很顯然，深圳買房人的心思已經(jīng)變了。
潤璽是深圳樓市最后的倔強。從深圳新年以來的銷售數(shù)據(jù)看，不少項目從開盤到現(xiàn)在，去化率普遍低于一成，最高也不過三成。接下來，打折促銷必不會少。
和潤璽二期一起發(fā)售的新樓盤去化問題同樣嚴重，光明的安聯(lián)尚璟府于1月2日開盤，當天僅成交1套，去化率0.28%；開盤情況最好的龍華卓越柏奕府，去化率也僅為34.54%。
深圳多位開發(fā)商人士告訴華爾街見聞，過去三個月退房現(xiàn)象非常多，人們對房價的預(yù)期已經(jīng)開始悲觀了，不少之前交了訂金甚至首付的客戶，都想盡辦法退房，尤其是寶安非中心區(qū)、光明、龍崗等區(qū)域的項目。不少開發(fā)商營銷總為此頭疼不已。
“神盤”往事
10多年前，當華潤置地拿下大沖村舊改的時候，沒有預(yù)料到，這個280萬平的超級綜合體，會成為全國知名的神盤，集結(jié)了如此眾多的炒房客。
這幾年，很多深圳中產(chǎn)、炒房客們最想買入的房子，便是華潤城。這個項目過去8年一共開盤五次，價格從最初的4萬/平，漲到了13萬/平，二手房價更一度沖到18萬/平。
如此嚴重的倒掛，倒手即賺500萬的財富效應(yīng)，讓華潤城每次開盤都讓深圳全城瘋狂，人人血脈賁張。
的確，如果有一種方法，能讓人幾年暴富，你是不是也不想錯過？
8年前買入深圳華潤城一期的業(yè)主們，就是這樣的幸運兒。
2014年，華潤城一期開盤，均價4.7萬/平，四年后三期漲到了8.5萬/平；2020年，11月，華潤城潤璽一期（潤四）的開盤均價為13.1萬元/平米。
因為政府對新房限價，華潤城新房二手房價格嚴重倒掛，二手房在2019年已經(jīng)漲到了12萬/平左右，2020年疫情后，最高達18萬元/平米。
這意味著，華潤城一期業(yè)主轉(zhuǎn)手能賺少則數(shù)百萬，多則上千萬。
這種“買到就是賺到”的暴富效應(yīng)，將全國人民的眼光都吸引了過來。華潤城也成為炒房客最為集中的項目之一。
2020年3月，國內(nèi)疫情剛剛緩和，華潤城1-3期的二手房源掛牌價，突然飆升，很多都在18萬/平。而在春節(jié)前，報價也就在12、13萬。
深圳中介協(xié)會調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分業(yè)主（聯(lián)合）將房源報價大幅抬高，以期通過“高評高貸”高位套現(xiàn)，多個利益方組成的機構(gòu)化炒房團隊利益鏈，正助推樓市“虛火”。
后來有關(guān)部門查出，華潤城存在多個“代持”買房人，并給予嚴懲。
2021年1月22日，深圳市住建局發(fā)文稱，對華潤城潤璽一期12名涉嫌違規(guī)申購商品住房人員進行處理，暫停相關(guān)人員在深圳市網(wǎng)簽和公積金貸款資格等。
2021年4月初，“深房理”被舉報違規(guī)炒房，市住建局、公安局、市監(jiān)局等七個部門發(fā)起聯(lián)合審查，其名下問題貸款高達10.64億元；除此之外，共有44名深圳房地產(chǎn)中介人員為其違規(guī)提供炒房便利，現(xiàn)已拉入行業(yè)黑名單。
深圳業(yè)內(nèi)人士認為，雖然華潤城可能并不是深房理集團炒房的重要標的，但類似這樣的炒房團，華潤城里的炒房客，也都受到了狙擊。
此后深圳樓市迎來了巨變。打新難度提高、購房者被分流以及二手房參考價出臺等，購房者變得愈發(fā)理性了起來，對于網(wǎng)紅盤也不再輕易出手。
上漲不再
網(wǎng)紅盤之所以紅，是因為其賺錢效應(yīng)，依托于房價上漲的預(yù)期。而當下的深圳樓市，這個預(yù)期已經(jīng)變了。
過去一年的深圳樓市已很少出現(xiàn)在人們的視野，這個曾經(jīng)上演了5000萬蹲、500萬搖的城市，不再瘋狂。
新房市場持續(xù)冷清。中原數(shù)據(jù)顯示，在去年12月，深圳有23個住宅項目開盤，僅有三個項目開盤售罄。整體開盤去化已連續(xù)2個月低于五成。
市場的供應(yīng)還在持續(xù)加強。深圳住建局的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，一季度計劃入市的商品住宅項目將有13個，合計66.24萬平方米，約合6565套。
深圳中原不完全統(tǒng)計，2022年深圳潛在入市的項目達144個，平均三天一個新盤。相比去年全年的125個大增，購房者的選擇顯然更多了。
加上新盤中不少樓盤是限價的，在去年三次集中供地時價格已被鎖定，有頭部房企深圳地區(qū)營銷負責人認為，不少新入市或者當下已推出的項目還會遇冷，在價格上會受到這些待入市項目的沖擊。
這意味著，當下很多存在尾盤的項目還會推出更多的營銷、折扣，避免項目接下來更難賣出。
購房者的猶豫也體現(xiàn)在房企的銷售業(yè)績上。2021年，頭部30家房企完成全年銷售目標的，屈指可數(shù)。
即便是華潤置地，在2021年也只是踩線完成了銷售目標，全年累計合同銷售金額約3157.6億元，較3150億元的銷售目標，僅完成100.24%，是近四年里最低水平。
尤其是去年12月時還祭出了“網(wǎng)紅盤”，靠著突擊戰(zhàn)才勉強完成全年銷售。
深圳市場網(wǎng)紅盤的失寵，是個明顯的風向標。二手房市場的低迷，更是讓這個城市露出了真面目。
在祭出了殺手锏“二手房指導(dǎo)價”十個月后，深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2021年深圳二手房市場成交量創(chuàng)新低，僅為2020年的四成左右，40699套。
二手房筍盤只會越來越多，對一手房的壓力也只會越大。
迅速降溫的新房、二手房市場，暴露深圳樓市過去得居高不下，只是杠桿催生的“虛火”，剛需需求量被哄抬。
今天，深圳人已不再盲目“打新”，不再坐莊漲價，趨于冷靜。
晨星高級股票分析師陳貞瑋對華爾街見聞表示，市場的疲軟態(tài)勢將至少延續(xù)至2022年上半年，鑒于預(yù)售環(huán)境不佳，開發(fā)商很可能推出激勵措施，并考慮買家的低迷情緒，縮減可售資源。
換而言之，在當下房企流動性受阻的背景下，項目打折、網(wǎng)紅盤不紅的情況仍將持續(xù)一段時間。
華潤城是深圳這座城市的縮影。過去8年，買入華潤城，就是買入深圳，唾手可得百萬、千萬財富，更是在這個城市奮斗成功的標志、耀眼的身份標簽。
但如今，這個光環(huán)已褪去了。