??作者 尹中立國家金融與發(fā)展實驗室高級研究員
??2021年，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了從上半年高熱狀態(tài)到下半年快速降溫的轉(zhuǎn)變，這其中既有房地產(chǎn)調(diào)控政策作用的結(jié)果，也與部分房地產(chǎn)龍頭企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)危機對市場造成沖擊有關(guān)。
??房地產(chǎn)市場的中長期趨勢與經(jīng)濟基本面有關(guān)，短期趨勢則由宏觀政策決定。
??2021年，房地產(chǎn)市場在調(diào)控政策的影響下，呈現(xiàn)了一定程度的波動。目前，房地產(chǎn)金融政策的變化立足于“防風(fēng)險”的思路，而“房住不炒”的指導(dǎo)思想也將在很長一段時間內(nèi)持續(xù)。
??我們認為，2022年中國的房地產(chǎn)調(diào)控政策將出現(xiàn)微調(diào)，房地產(chǎn)市場最壞的階段可能已經(jīng)過去，但難再次出現(xiàn)V型反轉(zhuǎn)。
??回顧過去20多年房地產(chǎn)市場運行特點，宏觀調(diào)控政策與房地產(chǎn)市場之間存在明顯的相關(guān)性。房地產(chǎn)市場在一定程度上充當(dāng)著宏觀調(diào)控的工具。
??當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)的金融政策邏輯已經(jīng)出現(xiàn)變化。我國宏觀政策顯然早已“不再把房地產(chǎn)市場作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，這與我國當(dāng)前所處的人口增長、經(jīng)濟發(fā)展階段有關(guān)。
??首先，我國居民的人均居住面積在穩(wěn)步增長，居住質(zhì)量也在不斷提高。早在2016年，全國居民人均住房建筑面積就達到40.8平方米。其次，我國常住人口城鎮(zhèn)化率首次超過60%，城鎮(zhèn)化已接近尾聲。再次，我國人口老齡化進程明顯加快，2030年前后將迎來老齡化高峰期。第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國60歲及以上人口已達2.64億。預(yù)計“十四五”時期這一數(shù)字將突破3億，我國將從輕度老齡化進入中度老齡化階段。
??從房地產(chǎn)政策操作層面來看，為增強房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化、透明度，央行、住建部2020年8月出臺了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理的“三線四檔”規(guī)則，這為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的持續(xù)擴張行為設(shè)置了財務(wù)邊界。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想重新回到過去肆意擴張的時代，顯然是一個低概率事件了。(中新經(jīng)緯APP)