原標(biāo)題：機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示：2021年新房價格漲幅創(chuàng)7年新低，300城宅地價格上漲近1/4
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者李莎 北京報道 “2021年，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了從上半年高熱到下半年深度調(diào)整的轉(zhuǎn)變，全年規(guī)模仍保持較高水平?！?月4日，中指指數(shù)研究副總監(jiān)陳文靜在中指市場形勢研究成果分享會上談到。
陳文靜表示，元旦假期市場延續(xù)2021年末低溫態(tài)勢，重點監(jiān)測城市新房成交面積較2021年同期下降42%，購房者觀望情緒濃厚，市場置業(yè)信心仍不足。分梯隊來看，一線城市成交規(guī)模同比降幅超兩成，二線、三四線代表城市降幅近六成。
陳文靜預(yù)測，整體而言2022年房地產(chǎn)行業(yè)仍將發(fā)揮經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定器的作用，市場要穩(wěn)。
百城新房漲幅7年最低
從新房市場來看，2021年上半年市場表現(xiàn)平穩(wěn)向好，下半年市場持續(xù)降溫。中指研究院數(shù)據(jù)顯示數(shù)據(jù)顯示，2021年百城新房價格累計上漲2.44%，為近七年最低水平。從漲跌城市數(shù)量看，百城新房價格環(huán)比下跌城市數(shù)量呈上升趨勢，截至12月，百城中價格環(huán)比下跌的城市有58個，較11月增加5個，為年內(nèi)最高。
從二手房市場來看，2021年下半年以來市場熱度明顯回落，價格環(huán)比漲幅快速收窄，四季度以來環(huán)比連續(xù)下跌。該機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2021年百城二手房價格累計上漲3.27%，漲幅較2020年擴(kuò)大0.29個百分點。從漲跌城市個數(shù)看，下半年以來百城二手房價格環(huán)比下跌的城市數(shù)量也逐月增加，12月達(dá)71個。
在市場供應(yīng)方面，陳文靜分析，2021年20個代表城市商品住宅月均供應(yīng)面積約2002萬平方米，同比小幅下降，絕對規(guī)模處歷史相對高位。下半年，代表城市上市面積同比下降15.1%。
在市場成交方面，該機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2021年50城商品住宅月均成交約3324萬平方米，同比增長4.6%，較2019同期增長5.3%。下半年成交面積同比下降超20%。重點城市全年銷售規(guī)模同比小幅增長，交易量“前高后低”，下半年市場活躍度驟降。
300城宅地樓面價上漲近24%
在宅地供應(yīng)和成交方面，中指土地高級分析師張曉飛指出，2021年全國300城共推出住地規(guī)劃建筑面積12.3億㎡，同比下降9.57%；成交規(guī)劃建筑面積8.8億㎡，同比下降25.15%。流拍地塊有顯著提升，全年流拍1298宗，流拍率為13.5%。
全國300城宅地成交樓面均價為5522 元/㎡，同比上漲23.85%；平均溢價率11.1%，較2020年同期下降4.21%；宅地出讓金達(dá)48412億元，同比下降7.35%。其中一線城市宅地供應(yīng)同比增長36.4%，成交面積同比增長16.6%，土地出讓金同比增長14.65%。
2021 年集中供地明確要求要加大保障性住房供應(yīng)占比。該機(jī)構(gòu)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，22個集中供地城市三次集中供地中保障性住房占比均超20%。
以宗數(shù)為口徑，一批次集中供地時192宗保障性住房供應(yīng)，占全部供應(yīng)宗數(shù)的22.8%；二批次供應(yīng)含保障性住房244宗，占全部供應(yīng)宗數(shù)的27.23%；三批次推出含保障性住房130宗，占比20%。
張曉飛指出，集中供地期間核心城市供應(yīng)保障性住房較多，如上海共112宗、杭州共62宗、北京共34宗、廣州共26宗、深圳20宗。
預(yù)計2022年房價將平穩(wěn)運(yùn)行
中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
在地方調(diào)控方面，陳文靜預(yù)計“維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”將得到更好地貫徹落實，各地保交付政策或?qū)⑦M(jìn)一步完善，預(yù)售資金監(jiān)管嚴(yán)中微調(diào)的可能性更大，在保交樓與提高企業(yè)資金使用效率方面尋求新的平衡。
從整體市場趨勢來看，陳文靜認(rèn)為2022 年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售面積回落，銷售均價平穩(wěn)運(yùn)行，新開工面積繼續(xù)下降，投資低速增長”的特點。預(yù)計 2022 年全年商品房銷售面積將下降6.8%~8.3%。2022年銷售均價在土地價格上漲、一 二線城市成交規(guī)模占比提升等因素影響下仍將保持平穩(wěn)運(yùn)行，商品房銷售額有所下降但降幅有限，新開工規(guī)?；?qū)⑾陆?%~5.5%。
張曉飛分析，2022年政策上穩(wěn)地價的工具會不斷完善，尤其是2021年“810新規(guī)”（調(diào)整集中供地規(guī)則）在短時間內(nèi)不會放松。此外，提升品質(zhì)也會進(jìn)入到常規(guī)的條件管控當(dāng)中，今后會實現(xiàn)“地價、房價、品質(zhì)”三個維度的全面管控。
從房企角度來看，浙商證券房地產(chǎn)負(fù)責(zé)人楊凡認(rèn)為2022年房企將面臨銷售和債務(wù)雙重壓力。
在銷售層面，保民生和保交房到預(yù)售資金監(jiān)管仍在，2021年需求走弱、觀望情緒上升的趨勢延續(xù)，銷售去化和回款難度增加；在債務(wù)方面，2022 年美元債到期總規(guī)模620億美元，1-7月到期債務(wù)占比70%，收并購難以落地。