即將過(guò)去的2021年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在特殊背景下經(jīng)歷了大起大落?；仡櫲辏瑹o(wú)論是銷售市場(chǎng)還是土地市場(chǎng)，均呈現(xiàn)明顯的前高后低走勢(shì)，市場(chǎng)表現(xiàn)及行業(yè)信心一度跌至冰點(diǎn)，房企信用危機(jī)爆發(fā)進(jìn)入至暗時(shí)刻。不過(guò)，行至年尾，政府不斷釋放的積極信號(hào)以及房企開(kāi)展的多種方式自救行動(dòng)，讓行業(yè)預(yù)期初見(jiàn)修復(fù)，市場(chǎng)呈現(xiàn)“翹尾”現(xiàn)象。
貝殼研究院近日發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)2021年度回顧專題報(bào)告中指出，從“九八房改”至今，房地產(chǎn)行業(yè)還在不斷成熟和發(fā)展過(guò)程中，而發(fā)展的過(guò)程往往是螺旋上升的。區(qū)域間的發(fā)展不平衡讓房地產(chǎn)行業(yè)依然有一定的發(fā)展空間，城市更新、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、租賃保障、養(yǎng)老地產(chǎn)等商業(yè)模式也都還有很大的探索空間。
報(bào)告認(rèn)為，此輪行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清后，房企的經(jīng)營(yíng)邏輯將繼續(xù)發(fā)生轉(zhuǎn)變，在告別了高增長(zhǎng)預(yù)期、放下包袱后，房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)進(jìn)入新一輪的穩(wěn)定發(fā)展周期。
房企違約債券余額達(dá)歷年之最
根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，截至2021年11月份，已有房地產(chǎn)行業(yè)違約債券67只，同比增加131%；債券違約余額已達(dá)735億元，同比增加187%，違約債券余額達(dá)歷年之最。（見(jiàn)右圖1）
貝殼研究院報(bào)告認(rèn)為，2021年接連爆發(fā)的房企信用危機(jī)，是房企原有模式發(fā)展下的必然。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率從2010年的74.50%，到2020年的80.68%，十年間增速遠(yuǎn)超其他行業(yè)。在行業(yè)快速發(fā)展中，房企對(duì)高負(fù)債的依賴程度愈演愈烈，為危機(jī)的爆發(fā)埋下潛在隱患。
在過(guò)去20年房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展時(shí)期，房企高負(fù)債與高周轉(zhuǎn)相互配合，抵消掉了一部分流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，滯后了危機(jī)爆發(fā)的時(shí)機(jī)。自2016年末中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中提出“房住不炒”定位后，房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始進(jìn)入調(diào)整期，進(jìn)入2021年，調(diào)控政策更為嚴(yán)格，從資金需求端到資金供應(yīng)端雙重調(diào)控，從單一金融渠道到相關(guān)金融渠道多維監(jiān)管，加速了房企信用危機(jī)的暴露。
與此同時(shí)，“高周轉(zhuǎn)”也驟然降速。受信貸管控和房企信用危機(jī)爆發(fā)的影響，銷售市場(chǎng)結(jié)束上半年的高位運(yùn)行，下半年出現(xiàn)明顯下滑。年內(nèi)不能達(dá)成年度銷售目標(biāo)的房企數(shù)量也將突破往年，據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，截至11月份，40家頭部房企全年銷售目標(biāo)平均達(dá)成率為82%，低于往年，其中14家房企的銷售目標(biāo)達(dá)成率低于80%。
一二線城市抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)
同樣出現(xiàn)前高后低走勢(shì)的還有土地市場(chǎng)。今年前11月，土地市場(chǎng)高開(kāi)低走，成交金額規(guī)模收縮至近三年最低。從月份來(lái)看，7月份可視為地市從熱情轉(zhuǎn)變?yōu)槔硇缘姆炙畮X。
受首批次集中供地帶動(dòng)的影響，今年上半年累計(jì)成交金額同比增長(zhǎng)10.3%，但隨著土拍新規(guī)實(shí)施，疊加三線四檔調(diào)控與貸款集中度管理的影響，從下半年開(kāi)始，各城市成交率和溢價(jià)率均有不同程度下滑。截至12月12日，已有12城完成全年三批次集中供地，各城市的成交表現(xiàn)均“先熱后冷”。
不同線級(jí)城市的分化也越發(fā)明顯。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，前11月，一線城市累計(jì)成交金額與面積分別同比增長(zhǎng)12.4%與17.4%，二線城市分別同比下降6.6%與23.3%，三四線城市同比降幅達(dá)24.8%和34.5%?？梢钥闯?，一線城市的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力較受房企青睞，拿地意愿依然較高，一二線城市的月度成交率始終高于三四線城市10-20個(gè)百分點(diǎn)。（見(jiàn)右圖2）（見(jiàn)右圖3）
從區(qū)域表現(xiàn)來(lái)看，受上海、南京、蘇州與杭州等集中供地城市帶動(dòng)影響，長(zhǎng)三角城市群拔得頭籌，前11月成交金額為2.06萬(wàn)億元，成交規(guī)劃建筑面積為2.76億平方米，占比分別是44.4%和25.6%。
從房企來(lái)看，政策調(diào)整對(duì)房企現(xiàn)金流與財(cái)務(wù)健康程度要求更高，房企拿地逐漸謹(jǐn)慎，不過(guò)穩(wěn)健型房企卻迎來(lái)拿地機(jī)會(huì)。除中海、保利、萬(wàn)科等一如既往的“拿地大戶”，中國(guó)鐵建(7.830, -0.01, -0.13%)、濱江拿地金額排名也有明顯提升，說(shuō)明在目前競(jìng)爭(zhēng)壓力較小的條件下，更有利于穩(wěn)健型房企獲取性價(jià)比更高的土地資源，進(jìn)一步促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)步經(jīng)營(yíng)。
雖然今年土地市場(chǎng)整體呈現(xiàn)高開(kāi)低走，但值得注意的是，臨近年底，第三批次部分城市拍地規(guī)則的適度放寬，為房企留下合理的利潤(rùn)空間，從而帶動(dòng)土地市場(chǎng)回溫，促使土地成交率從10月份的全年低點(diǎn)到11月份有所回升，呈現(xiàn)“翹尾”現(xiàn)象。
房企融資環(huán)境已有改善
在一系列管控舉措之后，年底政府釋放的積極信號(hào)，預(yù)示著監(jiān)管政策已經(jīng)見(jiàn)頂。
2020年為應(yīng)對(duì)疫情，紓困中小微企業(yè)的措施紛紛出臺(tái)，同時(shí)也出現(xiàn)了資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，這使得全國(guó)商品房銷售面積和銷售均價(jià)在2021年初達(dá)到同期歷史最高水平且增速較高。
今年一季度，多城發(fā)布嚴(yán)查消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)性貸等違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)的220個(gè)省市，一季度有關(guān)嚴(yán)查資金來(lái)源的政策共出臺(tái)13次，并在二、三季度進(jìn)一步重申和加強(qiáng)。
今年上半年商品房成交量?jī)r(jià)持續(xù)高位運(yùn)行，住建部頻繁走訪、約談多個(gè)城市，并從限購(gòu)、限價(jià)以及限售等方面對(duì)前期政策進(jìn)行升級(jí)。比如：寧波擴(kuò)大限購(gòu)區(qū)域并隨后補(bǔ)充針對(duì)拆遷購(gòu)房者的限購(gòu)條款；東莞將限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)明確到以棟為單位進(jìn)行價(jià)格申報(bào)，并限制申報(bào)價(jià)差范圍10%-25%之間；紹興的限售年限由原來(lái)的2年升級(jí)到3年。
三季度調(diào)控政策主要從預(yù)售證發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)以及預(yù)售資金監(jiān)管兩方面入手：從預(yù)售證發(fā)放角度，發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)逐年趨嚴(yán)。近年來(lái)，據(jù)貝殼不完全統(tǒng)計(jì)，海南、北京、廣州、湖南等多地均提出過(guò)“現(xiàn)房銷售”的要求或試點(diǎn)；從預(yù)售資金監(jiān)管角度，北京的征求意見(jiàn)稿提出先監(jiān)管后網(wǎng)簽、預(yù)售資金直接由購(gòu)房者轉(zhuǎn)至監(jiān)管賬戶，從根本抑制資金挪用風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房企是一場(chǎng)極大的考驗(yàn)。
伴隨著調(diào)控政策升級(jí)以及金融信貸的收緊，全國(guó)商品房單月銷售量高位回調(diào)，市場(chǎng)購(gòu)房預(yù)期下滑，房企拿地意愿減弱。為穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，四季度，市場(chǎng)端、信貸端的調(diào)控政策開(kāi)始適度糾偏。
從城市調(diào)控角度來(lái)看，據(jù)貝殼研究院觀察，四季度西安、成都、珠海、哈爾濱、牡丹江、義烏、吉安、武漢、長(zhǎng)春等地分別從限購(gòu)、預(yù)售資金監(jiān)管以及人才購(gòu)房補(bǔ)貼等方面出臺(tái)監(jiān)管措施，緩解房企資金壓力的同時(shí)鼓勵(lì)購(gòu)房需求，提振市場(chǎng)信心。
從信貸角度來(lái)看，四季度以來(lái)，“合理的資金需求應(yīng)得到滿足”、“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”等表態(tài)，均為前期融資政策的適度糾偏以及對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的要求。從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，房企融資環(huán)境已有所改善，11月份單月境內(nèi)外債券融資共發(fā)行48筆，較上月增加17筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約473億元，環(huán)比增加55.6%。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，房企到位資金中的個(gè)人按揭貸款11月份同比增速為年內(nèi)首次回調(diào)，相較上月提升0.1個(gè)百分點(diǎn)，這或?yàn)橘?gòu)房預(yù)期平穩(wěn)恢復(fù)的信號(hào)。
明年二季度新房市場(chǎng)有望回暖
積極的政策信號(hào)，在很大程度上穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期。貝殼研究院預(yù)計(jì)，明年一季度房企融資額度將恢復(fù)，銀行與金融機(jī)構(gòu)貸款額度充足，有利于保障房企的開(kāi)發(fā)資金以及購(gòu)房者按揭貸款的充分發(fā)放。信心的恢復(fù)也將傳導(dǎo)至新房市場(chǎng)的供應(yīng)與成交，預(yù)計(jì)二季度開(kāi)始新房市場(chǎng)逐漸回暖，房企周轉(zhuǎn)效率回歸正?；Y金流動(dòng)性得到實(shí)質(zhì)性緩解。
不過(guò)，房企風(fēng)險(xiǎn)尚未完全解除。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，房企2022年預(yù)計(jì)到期債務(wù)約9603億元，比2021年下降約25%，但仍處于接近萬(wàn)億元的償債規(guī)模高位，個(gè)別房企短期內(nèi)仍具有高違約風(fēng)險(xiǎn)。
貝殼研究院認(rèn)為，過(guò)去20多年房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展周期已經(jīng)不再，高負(fù)債高周轉(zhuǎn)模式也已走到末路。多年實(shí)踐的證明，全國(guó)化布局并不適合所有的房企，過(guò)度的多元化也會(huì)給企業(yè)帶來(lái)高風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)市場(chǎng)趨勢(shì)與行業(yè)發(fā)展，未來(lái)房企需要顛覆性的轉(zhuǎn)變。
首先是商業(yè)模式的轉(zhuǎn)變，比如參考發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體長(zhǎng)周期下發(fā)展較好的模式，比如“住宅開(kāi)發(fā)模式與區(qū)域深耕模式”、“綜合經(jīng)營(yíng)模式”、“資產(chǎn)管理模式”與“租售雙輪模式”等。
其次是業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，比如綠地控股(4.320, -0.03, -0.69%)今年11月份公布公司所屬行業(yè)類別由“房地產(chǎn)業(yè)”變更為“土木工程建筑業(yè)”，是基于其基建產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，隨即是資產(chǎn)配置的轉(zhuǎn)變、負(fù)債結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變以及組織轉(zhuǎn)變等。
另外，經(jīng)歷了此輪行業(yè)波動(dòng)，房企整體對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)管理、尤其是財(cái)務(wù)管理將更加重視。
1927年經(jīng)濟(jì)學(xué)家在討論經(jīng)濟(jì)周期時(shí)曾認(rèn)為，“樂(lè)觀主義的錯(cuò)誤造成了隨后的悲觀主義錯(cuò)誤”，今年的房地產(chǎn)行業(yè)正是如此。貝殼研究院報(bào)告認(rèn)為，隨著政策的調(diào)整、糾偏，以及新一年信貸額度的“重置”，市場(chǎng)有望經(jīng)歷修復(fù)階段重回穩(wěn)定狀態(tài)，進(jìn)而向“良性循環(huán)”過(guò)度。