12月6日，中共中央政治局召開會議，分析研究2022年經(jīng)濟工作。會議強調(diào)，明年經(jīng)濟工作要穩(wěn)字當頭、穩(wěn)中求進。房地產(chǎn)方面，會議明確，要推進保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。
中央政治局會議首提“良性循環(huán)”
以往中央政治局會議對房地產(chǎn)業(yè)的表述，主要提及“房住不炒”、“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，而今年對于房地產(chǎn)市場的說法有變，提到了促進房地產(chǎn)業(yè)“良性循環(huán)”。“良性循環(huán)”一詞也是首次在中央政治局會議中提出。
其實，在今年11月24日，《人民日報》曾刊發(fā)中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理劉鶴署名文章《必須實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展》，文章中亦提及“良性循環(huán)”一詞。文中提到，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，著力穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，落實好房地產(chǎn)市場長效機制，順應(yīng)居民高品質(zhì)住房需求，更好解決居民住房問題，促進房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展和良性循環(huán)。
如何理解“良性循環(huán)”？
中國社會科學(xué)院城環(huán)所研究員、房地產(chǎn)藍皮書執(zhí)行主編王業(yè)強指出，良性循環(huán)反映的是一個更加積極的政策信號，對房地產(chǎn)不是單純限制，要讓它與國民經(jīng)濟形成良性互動。
“良性循環(huán)就是房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展。在改善居民住房條件的同時，也促進經(jīng)濟的發(fā)展。”中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華說。
全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席、住建部住房政策專家委員會原副主任顧云昌對澎湃新聞表示，房地產(chǎn)市場有一定的周期性，過去一般是二至三年一個周期，房地產(chǎn)市場由供求關(guān)系決定了它的周期性變化，房地產(chǎn)的周期性也和國家的整個經(jīng)濟周期密切相關(guān)。“過去，樓市比較熱的時候，我們通常采取嚴格的調(diào)控措施，包括限價、限售以及一些金融方面的政策，市場遇冷，就會放松調(diào)控。如果房地產(chǎn)市場的周期變動性太大，也會對經(jīng)濟造成影響，對房地產(chǎn)市場本身也不利?！?/strong>
顧云昌說，良性循環(huán)就是讓房地產(chǎn)業(yè)的周期變化和波動不要太大。“市場過熱的時候要澆冷水，但水也不能澆得太多了，總的來說就是要適量?！?/span>
中指研究院報告提到，下半年以來，隨著房地產(chǎn)信貸以及預(yù)售資金監(jiān)管收緊，銷售市場及土地市場均明顯降溫，疊加個別房企風險問題暴露，市場信心進一步受挫，從企業(yè)融資到投資拿地、開工建設(shè)、銷售回款、竣工交付等環(huán)節(jié)均不同程度遇阻，現(xiàn)階段良性循環(huán)對行業(yè)發(fā)展尤為重要。中央提及“良性循環(huán)”，亦表明監(jiān)管層已關(guān)注到當前市場循環(huán)路徑遇阻帶來的風險。
房企融資環(huán)境有望改善
中信證券報告指出，近期，不少房地產(chǎn)企業(yè)面臨借新還舊壓力，商品房銷售則在2021年三季度后開始降溫。受此影響，第二、第三批土地集中出讓流拍率大幅提升，四季度政府性基金收入大幅下降。房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出都大幅下降，也影響了整個產(chǎn)業(yè)鏈甚至金融體系的穩(wěn)定，威脅了購房人的權(quán)益。我們相信，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)，首先就是穩(wěn)定產(chǎn)業(yè)各參與主體的預(yù)期，向健康發(fā)展的企業(yè)釋放必要的流動性，也是肯定房地產(chǎn)企業(yè)對社會的貢獻，肯定商品房市場的作用，更是加快按揭貸款的投放，穩(wěn)住企業(yè)的銷售回款。
“中央政治局會議的信號是比較明確的，之前可能一些政策收得太緊了，一些企業(yè)的資金流動性出現(xiàn)了問題，或者債務(wù)出現(xiàn)了違約，當然有些是無法避免的，總體上來說是為了防止更多的企業(yè)出現(xiàn)暴雷的情況，因為房地產(chǎn)一旦暴跌，對整個宏觀經(jīng)濟占有很大的影響?！鳖櫾撇J為，后續(xù)房企的融資環(huán)境有望繼續(xù)改善。
同日，央行發(fā)布消息稱，為支持實體經(jīng)濟發(fā)展，促進綜合融資成本穩(wěn)中有降，決定于2021年12月15日下調(diào)金融機構(gòu)存款準備金率0.5個百分點（不含已執(zhí)行5%存款準備金率的金融機構(gòu)）。本次下調(diào)后，金融機構(gòu)加權(quán)平均存款準備金率為8.4%。此次降準共計釋放長期資金約1.2萬億元。
“前幾個月，房地產(chǎn)行業(yè)中少數(shù)企業(yè)出現(xiàn)了短暫流動性問題，我國房地產(chǎn)政策一直保持高壓態(tài)勢，堅持房住不炒的大原則不變。但同時，政策層面也通過降準的方式，來緩解房地產(chǎn)行業(yè)流動性緊張的問題，防止違約，為房地產(chǎn)行業(yè)運營提供合理流動性，以保持房地產(chǎn)行業(yè)整體穩(wěn)健發(fā)展?！敝心县斀?jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟研究院執(zhí)行院長、教授盤和林說。
居民自住及改善性購房需求將得到支持
在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，中央政治局會議提出“良性循環(huán)”，也意味著現(xiàn)在房地產(chǎn)市場循環(huán)可能不暢。
“比如，新房循環(huán)不暢。受房企債務(wù)違約，擔心房子交付不了，以及房價下跌預(yù)期影響，購房者買房情緒降低。二手房循環(huán)不暢。因為交易成本高，銀行不給貸款，二手房交易下滑更明顯，導(dǎo)致?lián)Q房需求受影響，也沖擊新房。一旦整個鏈條循環(huán)不暢，導(dǎo)致房地產(chǎn)明顯下行，也會拖累經(jīng)濟增長。因此，政策開始從整個循環(huán)鏈條的每一個環(huán)節(jié)開始疏通，包括調(diào)整土地出讓的政策，降低拿地門檻，增加開發(fā)貸款投放力度，重啟并購貸款，合理發(fā)放住房貸款等?！?/span>
貝殼研究院研究發(fā)現(xiàn)，在限貸政策下，低總價剛需群體受到的影響最大，需要更長的時間才能獲得貸款，貸款成本也在上升，低總價二手房交易量下降更加明顯。同時，由于各地實行嚴格的認房認貸政策，賣一買一這樣的置換需求被視為購買多套，貸款成本和貸款難度增加，也抑制了改善型換房需求的釋放。如果這些需求長期被壓制，會導(dǎo)致市場快速萎縮，后續(xù)可能會出現(xiàn)集中釋放，不利于市場平穩(wěn)發(fā)展。此次政治局會議提出，要支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，預(yù)計未來在首次購房和改善性換房方面會有更好的政策支持，貸款環(huán)境會更友好。
中信證券報告認為，11月份銷售繼續(xù)同比大幅下降，但除去值得擔心交付問題的企業(yè)，樣本公司的銷售降幅18%，按揭貸款放款時間明顯變快，一手和二手市場較之10月略有恢復(fù)。未來幾個月，包括存量項目轉(zhuǎn)讓在內(nèi)的土地市場預(yù)計開始恢復(fù)，2022年3月房屋銷售可能回暖。即便消費者顧慮交付問題，困境中的企業(yè)也可以通過轉(zhuǎn)讓項目回流資金，市場有能力進入良性循環(huán)。但是，仍可能存在個別大中型房企經(jīng)營不善，無法按期償付債務(wù)，進入債務(wù)重組階段的風險；不少區(qū)域房價繼續(xù)下行的風險。良性循環(huán)的關(guān)鍵在于企業(yè)銷售-投資-銷售的鏈條運轉(zhuǎn)?！拔覀冋J為，2022年3月將有望出現(xiàn)基本面的底部?！?/span>
中央政治局會議首提促進房地產(chǎn)業(yè)“良性循環(huán)”，是什么信號？
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