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　11 月銷售持續(xù)走冷，同比跌幅擴(kuò)大。根據(jù)克爾瑞和億翰公布的2021 年1-11 月銷售業(yè)績排行榜數(shù)據(jù)，前100 強(qiáng)房企操盤口徑銷售金額達(dá)到100865 億元，較2020 年同期上漲1.4%，增幅較1-10 月縮小5.4 個百分點，較2019 年同期上漲13.8%。權(quán)益金額達(dá)到81037.7 億元，較2020 年同期下跌1.1%，增幅較1-10月縮小5.7 個百分點，較2019 年同期上漲7.5%，權(quán)益比80%。

    　　從11 月單月情況來看，TOP100 房企實現(xiàn)操盤口徑銷售金額7507.4 億元，環(huán)比下降3.4%，同比下降37.6%，同比跌幅擴(kuò)大5.6 個百分點，同比2019 年11月下降24.2%。11 月TOP100 房企實現(xiàn)權(quán)益銷售金額為5711.0 億元，環(huán)比下降8.4%，同比下降42.6%，跌幅擴(kuò)大5.8 個百分點，同比2019 年11 月下跌31.8%。

    　　11 月房企銷售持續(xù)走冷，環(huán)比持續(xù)下跌，同比跌幅擴(kuò)大，我們認(rèn)為主要原因有以下幾點：1）房產(chǎn)稅試點推行，加重觀望情緒；2）民企持續(xù)出現(xiàn)債券、理財延期等，購房者選擇性購房；3）二手房交易市場冰凍，賣房置換客戶需求無法滿足；4）部分城市房價持續(xù)下跌，加重觀望情緒。展望后市，盡管部分城市房貸逐步放松，但在量價齊跌的背景下，我們認(rèn)為購房者觀望情緒一旦加重，短期趨勢無法轉(zhuǎn)變，預(yù)計后續(xù)銷售保持低迷狀態(tài)。第三批土地集中供地毛利率有所修復(fù)，但需求端持續(xù)疲弱、民企資金承壓的情況下，我們判斷房企的土地購置保持低位，2022 年地產(chǎn)投資、土地購置、新開工面積將全面承壓。

    　　對比20 年和21 年1-11 月操盤口徑銷售門檻來看，前10 強(qiáng)的門檻增幅最大。

    　　10 強(qiáng)的門檻從2014 億元上升至2503 億元，同比增長24.3%；20 強(qiáng)門檻從1233億元上升至1433 億元，同比上升16.2%；30 強(qiáng)門檻從928 億元上升至991 億元，同比增長6.7%；50 強(qiáng)門檻從563 億元下降至518 億元，同比下降7.9%；100 強(qiáng)門檻從190 億元增長至191 億元，同比增長0.8%。

    　　11 月TOP50 操盤金額超八成同比負(fù)增長，跌幅差異明顯。從2021 年11 月單月操盤金額增速來看，前50 強(qiáng)房企中有8 家實現(xiàn)同比正增長，超八成負(fù)增長。

    　　其中，海倫堡同比增速最高為40.7%，其次為敏捷集團(tuán)40.6%，越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、金地集團(tuán)同比增速超過10%。跌幅榜中，榮盛發(fā)展、陽光城、中南建設(shè)、中駿集團(tuán)控股、金輝集團(tuán)、綠地控股、中國奧園跌幅超過48%。

    　　投資建議：維持“優(yōu)于大市”評級。我們建議關(guān)注的房企包括：A 股保利發(fā)展、招商蛇口、萬科A、金地集團(tuán)、新城控股，H 股中國海外發(fā)展、華潤置地、 龍湖集團(tuán)、碧桂園、旭輝控股集團(tuán)、融創(chuàng)中國；物業(yè)公司方面，建議關(guān)注的物業(yè)公司包括：A 股招商積余、新大正，H 股碧桂園服務(wù)、華潤萬象生活、綠城服務(wù)、中海物業(yè)、保利物業(yè)、旭輝永升服務(wù)、新城悅服務(wù)。

    　　風(fēng)險提示：行業(yè)面臨調(diào)控風(fēng)險和基本面下行風(fēng)險。