本報(bào)記者 王麗新
11月下旬，保利發(fā)展接連拋出兩宗融資方案。11月30日晚間，保利發(fā)展發(fā)布公告稱，公司擬發(fā)行租賃住房資產(chǎn)支持證券化產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模不超過100億元。而就在不久前的11月22日，保利發(fā)展稱擬發(fā)行不超過98億元的公司債券，期限不超過10年（含10年）。
此外，僅11月份單月，保利發(fā)展就成功發(fā)行兩筆中期票據(jù)，合計(jì)規(guī)模為45億元。以此計(jì)算，30天內(nèi)，保利發(fā)展總計(jì)拋出243億元融資案。
頻繁輸血背后，是“儲(chǔ)糧”發(fā)力還是償還債務(wù)？
“近期，部分央企、國(guó)企及大型房企在公開市場(chǎng)發(fā)債融資，說明融資端政策正從偏緊向逐漸放松回歸正常的方向發(fā)展?！蓖哐芯吭嘿Y深分析師肖云祥對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，通過融資輸血，利于緩解企業(yè)資金壓力。同時(shí)，能夠增強(qiáng)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，可抓住拿地窗口期備貨，投資布局更具優(yōu)勢(shì)。
拋百億元融資大單
“三道紅線”之下，截至9月30日，保利發(fā)展剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率65.62%，凈負(fù)債率67.62%，現(xiàn)金短債比2.32。凈負(fù)債率及現(xiàn)金短債比情況較上半年有所弱化，不過依舊處在綠檔，融資輸血?jiǎng)幼鬏^為頻繁。
據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來，保利發(fā)展在短短11個(gè)月內(nèi)發(fā)債8項(xiàng)、票據(jù)4項(xiàng)，總規(guī)模已達(dá)181.9億元，發(fā)行利率水平在3%-4.5%之間，若加上已經(jīng)拋出的兩宗合計(jì)198億元的擬融資方案，發(fā)債規(guī)模和頻率都遠(yuǎn)勝以往。
據(jù)11月30日公告顯示，保利發(fā)展資產(chǎn)支持證券化產(chǎn)品擬發(fā)行規(guī)模不超過100億元，擬直接或間接認(rèn)購(gòu)次級(jí)資產(chǎn)支持證券化產(chǎn)品，認(rèn)購(gòu)比例不超過資產(chǎn)支持證券化產(chǎn)品規(guī)模的10%，初步選定廣州天悅養(yǎng)老公寓、長(zhǎng)沙麓谷林語(yǔ)、長(zhǎng)沙保利國(guó)際廣場(chǎng)、重慶林語(yǔ)溪、沈陽(yáng)溪湖林語(yǔ)、天津大都會(huì)、汕尾金町灣、成都198拉斐等項(xiàng)目作為首次資產(chǎn)標(biāo)的，首期發(fā)行規(guī)模約10億元（具體根據(jù)發(fā)行情況確定）。
對(duì)于發(fā)債目的，保利發(fā)展稱，為提升公司自持物業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率，探索創(chuàng)新型資產(chǎn)運(yùn)作。除卻該筆融資計(jì)劃，其他已經(jīng)發(fā)行或擬發(fā)行的公司債及中期債券，用途多是償還債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金及其他用途。
“近期債券市場(chǎng)融資開閘，主要對(duì)象是央企、國(guó)企和地方城投平臺(tái)，主要目的是在城市更新、老舊小區(qū)改造、區(qū)域開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)等領(lǐng)域補(bǔ)短板，需要這些企業(yè)去落實(shí)?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。
拿地勢(shì)頭頗猛
進(jìn)入行業(yè)規(guī)模前三的目標(biāo)仍在，保利發(fā)展在土拍市場(chǎng)頻繁舉牌。根據(jù)中指研究院2021年前11個(gè)月房企拿地排行榜顯示，保利發(fā)展僅次于碧桂園和萬(wàn)科，位列第三位，拿地金額為1119億元，緊隨其后的是中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、綠城中國(guó)等國(guó)資房企。
而在土拍市場(chǎng)遭遇寒流的當(dāng)下，保利發(fā)展拿地成本并不高。根據(jù)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)測(cè)算，今年上半年，在保利發(fā)展拿地金額中，集中供地占比42.6%，第一輪集中供地中拿地平均溢價(jià)率為15%，與22城基本持平。第二輪集中供地新增地塊六成底價(jià)成交，平均溢價(jià)率為12%。第三輪集中供地還在進(jìn)行中，保利發(fā)展已在南京等城市有所斬獲。
“部分民營(yíng)房企暴露信用風(fēng)險(xiǎn)后，多數(shù)融資陷入停滯，央企國(guó)企在融資端和拿地端的實(shí)力提升，這將改變未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局?！崩钣罴沃毖?，比如若重啟并購(gòu)貸，且并購(gòu)貸不計(jì)入“三道紅線”融資規(guī)則要求，有實(shí)力的房企將會(huì)加大兼并弱房企的力度，部分央企國(guó)企地位將得到進(jìn)一步提升。
“信用債市場(chǎng)的存在，給予大中型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以長(zhǎng)期限、低資金成本、用途限制較少的增量資金，使得大中型企業(yè)在土地市場(chǎng)具備極強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力?！敝行抛C券在一份研報(bào)中稱。
換言之，誰(shuí)能率先以低成本獲得融資輸血，便可低成本斬獲土地，將在未來市場(chǎng)中搶得更大話語(yǔ)權(quán)。不過，中信證券在上述研報(bào)中也提示了風(fēng)險(xiǎn)，比如大多數(shù)大中型地產(chǎn)在未來一段時(shí)間都要面臨或大或小的、以經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流流入凈償還債務(wù)的情況。而鑒于樓市遇冷，項(xiàng)目層面向總部層面的現(xiàn)金“逆流動(dòng)”并不順暢，則增加了大企業(yè)的挑戰(zhàn)。