新房成交規(guī)?！把鼣亍?，有樓盤首付僅要5萬！這個省會樓市怎么了？
每經記者 包晶晶 每經編輯 陳夢妤 何小桃 易啟江
福州熱度較高的海峽國際會展中心區(qū)域俯瞰| 視覺中國
每經AI品房訊 環(huán)比下跌55.92%、同比下跌57.19%，這組數據出現在福州上月的新房成交報告里。
中指研究院數據顯示，10月福州是二線代表城市中成交量同環(huán)比跌幅最大的城市，新房成交3152套，成交面積29.3萬平方米，而福州房價也伴隨著成交的萎縮而不斷走低。從國家統(tǒng)計局公布的10月70個大中城市房價指數變動情況看，10月福州市新房價格環(huán)比下跌0.2%，從1%到-0.2%只用了短短8個月時間。
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這段時間，福州的郊區(qū)新城、遠郊盤降價了，受暴雷困擾的開發(fā)商和小開發(fā)商的盤降價了，不少老破小也降價了。從打折促銷、萬元抵用券、再到“低金額首次支付”，各大樓盤年終廝殺拉開了帷幕。
一邊是打著擦邊球掛出“首付5萬”、“首付8萬”的樓盤海報，但不得不看到，另一些高價項目仍然沒有價格松動的余地，并且未來估值漲幅更大。
哪些樓盤在區(qū)域內估值最高？哪些樓盤估值倒掛？未來5年能否保持價格強勢？每經AI品房大數據給出的答案是什么？
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安居客平臺顯示，2021年10月中旬開盤的福州名城銀河灣打出了“首次支付5萬起”的促銷信息，當期開盤均價19000元/平方米；金輝鼓樓金茂府仍然處于福州市高價區(qū)段——高層均價35000元/平方米。
每經AI品房經過對該樓盤人口結構、教育配置、商務、交通、醫(yī)療配套等獲得了對樓盤更全面的認識，同時選取經過五大類維度、30個細分項目的PK，揭開了銷售數據背后的價值密碼。
公開資料顯示，名城銀河灣由名城地產（福建）有限公司開發(fā)，總建筑面積43萬平方米，容積率2.572，建筑密度20%，綠地率32% ，產品面積段約52~157平方米。每經AI品房小程序對名城銀河灣估值參考價為18309元/平方米，未來5年可能達到23122元/平方米，房價漲幅僅跑贏馬尾區(qū)31%小區(qū)，屬于均線以下水平。
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金輝鼓樓金茂府由金輝融欣房地產有限公司開發(fā)，容積率為1.47，綠化率30%，以142-168平方米三房以上大戶型為主，從產品定位上看屬于改善型產品。目前安居客平臺顯示開盤均價35000元/平方米，但每經AI品房小程序估價為22731元/平方米。
值得關注的是，金輝鼓樓金茂府未來5年房價預測為28840元/平方米，將跑輸同區(qū)域51%小區(qū)。
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如果將這兩大新盤同時pk，誰將更具備性價比，更具有投資潛力？
從配套完善、公交地鐵配置程度來看，名城銀河灣稍勝一籌，出行較為方便，通勤車速也屬于前30%的小區(qū)。
但居住舒適度、教育配置方面則是金輝鼓樓金茂府更具優(yōu)勢，小學配置高于晉安區(qū)91%的小區(qū)，幼兒園配置也超越了53%小區(qū)，相比之下名城銀河灣教育資源略有不足。另一方面，金輝鼓樓金茂府居住密度較低，而名城銀河灣接近平均密度。
人口結構上，金輝鼓樓金茂府年輕人較少，而名城銀河灣年輕人比例高于同區(qū)域93%小區(qū)，基本符合剛需盤的結構。但美中不足的是，名城銀河灣居住人口指數達到1.9，即介于一線、二線城市之間。
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每經AI品房小程序對兩大樓盤周邊的消費檔次進行比較之后發(fā)現，金輝鼓樓金茂府周邊餐飲消費客單價為70元，消費檔次指數1.8，在區(qū)域內中檔消費區(qū)域；而名城銀河灣盡管餐飲消費客單價為68元，同為消費檔次指數1.8，但在馬尾區(qū)內已經高于92%住宅項目，屬于同區(qū)域內的高消費區(qū)。
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基于對上述人口結構、居住密度、消費檔次、幼兒園小學配置、購物及地鐵通行等11個動態(tài)指數的綜合考量，金輝鼓樓金茂府在微觀走勢上將處于本區(qū)域的平均水平，而以低首付為賣點的名城銀河灣，在未來將顯著走弱與同區(qū)域樓盤。