近一個月，萬科（000002.SZ；02202.HK）內(nèi)部頻頻調(diào)整，引發(fā)投資者關(guān)注。
11月5日，萬科旗下向來刻意與資本市場保持距離的萬物云拋出上市計(jì)劃；11月16日，萬科吹響“節(jié)衣縮食”號角，倡導(dǎo)員工花小錢辦大事，打造“戰(zhàn)時氛圍”；11月23日，萬科海外業(yè)務(wù)換帥，張旭辭任主席兼執(zhí)行董事，南方區(qū)域負(fù)責(zé)人孫嘉接手。
11月26日，萬科召開臨時股東大會，回應(yīng)投資者關(guān)注的諸多問題。
萬科董事會主席郁亮表示，當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)并非“混亂”，而是“混沌”，并用16字總結(jié)行業(yè)現(xiàn)狀：尊重常識，回歸常態(tài)；陣痛之后，仍有機(jī)會。
郁亮強(qiáng)調(diào)，房企當(dāng)下最需要做的事是相信未來，要尋找第二增長曲線，雖然不容易，但這是必須要做的事情。
股東大會上，郁亮主動提及“節(jié)衣縮食”倡議。他表示，該倡議由萬科總部員工主動發(fā)起，非管理層強(qiáng)制。萬科要向制造業(yè)學(xué)習(xí)精細(xì)化運(yùn)營，不斷推出新產(chǎn)品以滿足消費(fèi)者需求。
即將沖刺IPO的萬物云成為會議談?wù)摻裹c(diǎn)，本次股東大會審議的8個議案中有6個議案關(guān)于萬物云。萬物云CEO朱保全亦首次亮相股東大會。
關(guān)于萬物云為何選擇此時上市，郁亮否認(rèn)了萬科資金緊張的猜測。他表示，萬物云已成為城市服務(wù)商而不是傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)商，上市時機(jī)已成熟。
郁亮稱，萬物云是萬科分拆業(yè)務(wù)板塊上市的第一單，希望未來多個業(yè)務(wù)都能分拆上市。
銷售方面沒有太強(qiáng)目標(biāo)
受樓市調(diào)控和融資收緊影響，今年房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨業(yè)績下滑壓力，萬科也不例外。
2021年10月，萬科實(shí)現(xiàn)合同銷售面積258.1萬平方米，同比下降29.51%；合同銷售金額419.5億元，同比下降19.7%。2021年1月-10月，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積3204.5萬平方米，同比下降11.76%；合同銷售金額5210.7億元，同比下降4.4%。
股東大會上，萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝正面回應(yīng)業(yè)績下滑問題，稱業(yè)績短期下滑是不爭事實(shí)，但從中長期視角看，萬科對其所服務(wù)的客群、所進(jìn)入的城市、所選定的賽道以及要構(gòu)建的能力都保有信心。
祝九勝認(rèn)為，目前，萬科認(rèn)為安全比增長重要、能力比規(guī)模重要。萬科要為迎接春天建立新方法、新活法、新能力。
當(dāng)被問及經(jīng)營目標(biāo)時，祝九勝透露，每年萬科都對各集團(tuán)和經(jīng)營單位制定KPI，會根據(jù)市場變化情況動態(tài)調(diào)整經(jīng)營計(jì)劃。在銷售方面，萬科沒有太強(qiáng)的目標(biāo)。
“今年萬科第三季度的經(jīng)營計(jì)劃已有所調(diào)整。大部分指標(biāo)下調(diào)，也有一些指標(biāo)是上調(diào)的?！弊＞艅俜Q，萬科已著手制定明年經(jīng)營計(jì)劃，但市場形勢尚未清晰。萬科同時制定最低經(jīng)營目標(biāo)和“卓越目標(biāo)”，希望員工朝“卓越目標(biāo)”沖刺。2022年，萬科最低經(jīng)營目標(biāo)比2021年有所下調(diào)。
萬物云上市只因時機(jī)成熟
2019年以來，物業(yè)行業(yè)掀起上市熱潮，行業(yè)龍頭萬物云卻遲遲未有進(jìn)展。萬科多次在公開場合否認(rèn)萬物云上市事宜。近期，萬物云“意外”分拆上市，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉與萬科資金吃緊，儲糧過冬有關(guān)。
“說物業(yè)業(yè)務(wù)上市是解決萬科資金問題，這是不存在的?！庇袅练Q，現(xiàn)在萬物云上市時間點(diǎn)可能比去年更合適，因?yàn)槭袌龉乐第呌诶硇?，能給予真正優(yōu)秀企業(yè)一個適當(dāng)?shù)亩▋r。
郁亮表示，萬科始終對高估值充滿警惕與恐懼，過高的估值可能會對員工心態(tài)造成不切實(shí)際的預(yù)期。估值相對理性，反而更有利于員工心態(tài)，使其更好成長。
“選擇這時分拆，是考慮到它（萬物云）已經(jīng)成為一個城市服務(wù)商，而不是一個傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)商?！庇袅翉?qiáng)調(diào)。
今年6月，郁亮曾表示，如果只是傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理服務(wù)商，多一家上市公司、少一家上市公司并不重要，但如果定位城市服務(wù)商，萬物云會變得很重要。
對萬物云的定位，朱保全解釋道，科技、云服務(wù)是萬物云未來重點(diǎn)投資方向。但在業(yè)務(wù)領(lǐng)域，萬物云對自己所處賽道定義為服務(wù)行業(yè)。
從營收角度看，萬物云距離“城市服務(wù)商”定位仍有差距。目前，住宅物業(yè)營收占萬物云總營收比例超過一半。
萬科2021年半年報(bào)顯示，萬物云上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入103.8億元（含向萬科集團(tuán)提供服務(wù)的收入），同比增長33.3%。其中住宅物業(yè)服務(wù)收入57.1億元，占比55.0%；商業(yè)物業(yè)及設(shè)施服務(wù)31.6億元，占比30.4%；智慧城市服務(wù)6.3億元，占比6.1%；社區(qū)生活服務(wù)收入5.6億元，占比5.4%；萬物成長收入3.2億元，占比3.1%。