在“房住不炒”的長(zhǎng)效機(jī)制下，房地產(chǎn)投資、銷(xiāo)售和房?jī)r(jià)持續(xù)呈現(xiàn)高位回調(diào)走勢(shì)。
11月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)顯示，1—10月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資124934億元，同比增長(zhǎng)7.2%；比2019年1—10月份增長(zhǎng)14.0%，兩年平均增長(zhǎng)6.8%。其中，住宅投資94327億元，增長(zhǎng)9.3%。
數(shù)據(jù)及圖片來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局
1—10月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積942859萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.1%。其中，住宅施工面積667801萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)7.4%；房屋新開(kāi)工面積166736萬(wàn)平方米，下降7.7%，住宅新開(kāi)工面積123481萬(wàn)平方米，下降6.8%；房屋竣工面積57290萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)16.3%，住宅竣工面積41415萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)16.9%。
整體來(lái)看，前10月開(kāi)發(fā)投資額年內(nèi)增速持續(xù)收窄，新開(kāi)工面積繼續(xù)下行。對(duì)于這一情況，貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩分析認(rèn)為，新開(kāi)工面積增速持續(xù)下行為拉動(dòng)開(kāi)發(fā)投資額增速收窄的主因。而房企投資力度持續(xù)下降的主因一方面是部分房企信用風(fēng)險(xiǎn)暴露，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企融資需求愈加謹(jǐn)慎；另一方面為銷(xiāo)售回款的減少。
統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-10月房企到位資金為166597億元，同比增長(zhǎng)8.8%；比2019年1—10月份增長(zhǎng)14.8%，兩年平均增長(zhǎng)7.1%。分項(xiàng)來(lái)看，國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、定金及預(yù)收款以及個(gè)人按揭貸款分別為20148億元、72億元、52617億元、62040億元、26678億元，同比增速分別為-10.0%、-35.1%、5.1%、21.0%以及9.7%。其中銷(xiāo)售回款占比為53%，與上月持平，保持穩(wěn)定。
數(shù)據(jù)及圖片來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局
銷(xiāo)售回款減少主要由銷(xiāo)售業(yè)績(jī)整體下行所致。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示1—10月，商品房銷(xiāo)售面積143041萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.3%，比2019年1—10月份增長(zhǎng)7.3%，兩年平均增長(zhǎng)3.6%。其中，住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)7.1%。
商品房銷(xiāo)售額147185億元，增長(zhǎng)11.8%；比2019年1—10月份增長(zhǎng)18.3%，兩年平均增長(zhǎng)8.8%。其中，住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)12.7%。
同比數(shù)據(jù)增長(zhǎng)向好，但全國(guó)商品房今年累計(jì)銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積環(huán)比增速已經(jīng)連續(xù)8個(gè)月下滑。
數(shù)據(jù)及圖片來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局
從10月單月來(lái)看，來(lái)自克而瑞數(shù)據(jù)顯示，“金九”的市場(chǎng)行情未如期到來(lái)，“銀十”也失約未至，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力加劇。
克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2021年10月，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)降溫，29個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積環(huán)比下降3%，同比下降22%。其中，一線(xiàn)城市市場(chǎng)成交環(huán)比增長(zhǎng)4%，同比跌幅收窄至18%。25個(gè)二三線(xiàn)城市市場(chǎng)難言好轉(zhuǎn)，成交環(huán)比下降4%，同比下降23%。
在開(kāi)發(fā)商層面，10月TOP100房企單月業(yè)績(jī)規(guī)模較9月環(huán)比回升1.4%，單月業(yè)績(jī)同比去年同期延續(xù)了自7月以來(lái)的下跌趨勢(shì)，但降幅收窄至32.2%。逾8成百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)同比降低，其中44家房企業(yè)同比降幅大于30%，同環(huán)比雙降的百?gòu)?qiáng)房企數(shù)量達(dá)37家。10月房企單月業(yè)績(jī)表現(xiàn)不及上半年及歷史同期。
在價(jià)格方面，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—10月商品房累計(jì)均價(jià)為10290元/平方米，同比增速為4.2%，較1-9月的數(shù)據(jù)10342元/平方米有所下降。
值得注意的是，潘浩指出，10月商品房單月成交均價(jià)與9月基本持平，在經(jīng)歷兩個(gè)月下滑后趨于穩(wěn)定。但10月商品住宅當(dāng)月銷(xiāo)售均價(jià)9962元/平方米，年內(nèi)首次單月銷(xiāo)售均價(jià)低于萬(wàn)元，與2020年同期價(jià)格水平相當(dāng)。
“單月銷(xiāo)售均價(jià)的下調(diào)主要與區(qū)域成交占比變化相關(guān)?！迸撕凭唧w分析表示，東部區(qū)域10月銷(xiāo)售面積占比較上月下降了1.7%，為全年最低值，中部、西部占比分別增長(zhǎng)了1.1%和0.9%。東部、中部、西部、東北部10月單月銷(xiāo)售均價(jià)僅中部區(qū)域環(huán)比下跌0.8%，其他區(qū)域環(huán)比保持了一定漲幅，當(dāng)然城市間存在一定差異，根據(jù)70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)看，10月價(jià)格環(huán)比下降的城市占74%，同比下降的城市占17%，市場(chǎng)短期回調(diào)趨勢(shì)顯著，但相對(duì)去年同期價(jià)格平穩(wěn)的城市依然占主導(dǎo)。
樂(lè)觀(guān)的是，不少房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，下半年以來(lái)，房貸政策整體收緊對(duì)部分剛需及合理改善型住房需求形成一定誤傷。預(yù)計(jì)四季度，房?jī)r(jià)回穩(wěn)的城市房貸利率及放款速度等信貸端政策或?qū)⒂瓉?lái)實(shí)質(zhì)性改善。
當(dāng)下，房地產(chǎn)融資政策確實(shí)發(fā)生微調(diào)，尤其是房貸放松。
9月人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)釋放了“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益”的信號(hào)。
貝殼研究院監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市房貸利率數(shù)據(jù)顯示，10月90城主流首套房貸利率為5.73%，二套利率為5.99%，均較上月下調(diào)1個(gè)基點(diǎn)，這是年內(nèi)首次環(huán)比下降。這也是購(gòu)房信貸環(huán)境筑底改善的表現(xiàn)。
11月10日，央行公布10月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月居民部門(mén)新增中長(zhǎng)期貸款4221億元，同比增長(zhǎng)4%。
“從近期金融環(huán)境看，10月主要城市房貸利率已結(jié)束上漲、與9月基本持平，房貸利率結(jié)束上漲，合理資金需求或?qū)⒏纳?，也或?qū)?duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資產(chǎn)生一定的促進(jìn)作用?！迸撕品Q(chēng)。
在土地端，“集中供地”機(jī)制推出后，土地市場(chǎng)有所降溫。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—10月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積15824萬(wàn)平方米，同比下降11.0%；土地成交價(jià)款11410億元，增長(zhǎng)0.2%。