寫字樓出租率是反映地方經(jīng)濟活躍度的一項重要指標，近兩年來，空置率升高，成為一線城市寫字樓面臨的共同問題。但最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一線城市寫字樓市場正在恢復(fù)生機，空置率有所下降。
近日，證券時報記者兵分三路，實地感受京滬深寫字樓的復(fù)蘇之勢。
北京：租賃需求回暖 市場預(yù)期樂觀
近期，北京寫字樓租賃需求已顯著復(fù)蘇。隨著三季度北京寫字樓凈吸納量創(chuàng)2018年二季度以來單季最高值，加之本輪大部分商圈的供應(yīng)高峰基本已接近尾聲，市場正在持續(xù)穩(wěn)步復(fù)蘇。據(jù)證券時報記者調(diào)查，北京多個核心商圈租金水平保持穩(wěn)定，業(yè)內(nèi)人士對北京寫字樓市場未來走勢也持樂觀預(yù)期。
寫字樓租金水平保持穩(wěn)定
多家房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)統(tǒng)計信息顯示，三季度北京寫字樓凈吸納量創(chuàng)2018年二季度以來單季最高。世邦魏理仕的報告指出，全市空置率連續(xù)四個季度下降，而從租金報價來看，整體租金降幅縮窄，子市場表現(xiàn)分化。望京租金繼續(xù)上行；CBD租金止跌企穩(wěn)，其中甲級租金近三年首次環(huán)比上漲；中關(guān)村租金保持平穩(wěn)；其他子市場仍有不同程度的跌幅。
從三方統(tǒng)計來看，金融街因需求外溢空置率持續(xù)走高。在金融街某房地產(chǎn)經(jīng)紀公司工作的陳曉（化名）告訴證券時報記者，租金價格還比較平穩(wěn)。她駐場的通泰大廈距離北京證券交易所步行僅6分鐘。這座大廈里面目前可選范圍較多，100平方米以上的寫字樓正在出租的有3間，100平方米以下的有4間，全含的價格是每天10元/平方米~12元/平方米。附近平安大廈價格與其相似。如果能夠接受每天15元/平方米~17元/平方米的價格，可選擇范圍更廣。
作為新興商圈的代表，中關(guān)村軟件園位于北京北五環(huán)外的海淀西二旗。該園新項目三季度一投入市場就接近滿租。經(jīng)紀人李小晨（化名）告訴記者，園區(qū)內(nèi)租金價格比較平穩(wěn)，幾乎都是每天6.5元/平方米全包。個別樓盤比如和協(xié)科技大廈低一些，每平米5元多就能租。
教育遺留空置面積快速出租
在市場整體穩(wěn)定向好的背景下，泛中關(guān)村區(qū)域受雙減政策影響的教育類企業(yè)退租大增。仲量聯(lián)行近期的一份報告指出，教育行業(yè)在北京市至少有12萬平方米的租賃面積將于年末前完成退租，其中主要以關(guān)閉線下課堂門店為主。退租面積最多的區(qū)域依次為上地、中關(guān)村和望京。
仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部辦公樓市場負責人暨華北區(qū)研究部總監(jiān)米陽對證券時報記者表示，這一數(shù)據(jù)并非簡單估算的市場規(guī)模，而是真實退租數(shù)據(jù)加總。這些退租面積，以頭部知名的教育企業(yè)為主。
米陽表示，教育行業(yè)此前擴張、租賃的面積大部分為教室用途，辦公用途的面積相對較少，因此單店面積較大。此類面積大部分在品質(zhì)較低的寫字樓或產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以及底商等非標準辦公用的空間，因此對于全市整體市場，尤其是甲級辦公樓市場影響較小。部分物業(yè)此前租戶行業(yè)配比的韌性較低，教育行業(yè)占比較高，確實會在短期面臨空置率提升、租金下調(diào)的壓力，但不具有普遍性。在上地、中關(guān)村等IT行業(yè)需求旺盛的區(qū)域，有教育行業(yè)退租的面積在短期內(nèi)已再次出租，空置被市場快速吸納。
記者在走訪中關(guān)村黃莊地區(qū)時看到，此前培訓機構(gòu)較為密集的寫字樓中確有不少空置的，其中既有教育機構(gòu)退租遺留，也有其他類型公司退租遺留。
不過，從記者了解的情況來看，空置面積填補速度較快。以銀網(wǎng)中心為例，該大廈B座頂層和11層均曾為教育培訓機構(gòu)的辦公場所。但8月記者走訪時相關(guān)機構(gòu)剛退租，如今頂層的辦公樓已經(jīng)入駐了另一家企業(yè)，而11層也正在裝修等待迎接新的租戶。這意味著從租戶退租到再出租的間隔僅約三個月。
“一個季度內(nèi)租出去基本相當于無縫銜接了。”世邦魏理仕華北區(qū)研究部負責人孫祖天對證券時報記者表示，頭部TMT企業(yè)的擴租和新成立科技互聯(lián)網(wǎng)、芯片制造相關(guān)公司的新租需求有效消化可租面積，使得中關(guān)村區(qū)域內(nèi)所有子市場空置率均保持在個位數(shù)的低位，空置率沒有明顯升高。
業(yè)內(nèi)人士對市場走勢預(yù)期樂觀
今年以來，TMT頭部企業(yè)經(jīng)營賽道多元化為市場不斷注入新動能，并完成多起大面積租賃交易。從近期核心商圈的主要租賃成交來看，TMT行業(yè)企業(yè)仍是領(lǐng)頭力量，如字節(jié)跳動、百度在線、阿里巴巴分別在中央商務(wù)區(qū)和望京-酒仙橋區(qū)域新租了上萬平方米的寫字樓。
孫祖天對證券時報記者表示，TMT一直是北京商業(yè)地產(chǎn)需求的支柱行業(yè)，未來隨著5G、物聯(lián)網(wǎng)、云計算、大數(shù)據(jù)、人工智能、區(qū)塊鏈等新一代信息通信技術(shù)的創(chuàng)新突破，TMT所代表的數(shù)字經(jīng)濟和實體經(jīng)濟日趨融合，對傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的滲透和變革日益深遠，其涵蓋范圍不斷往外延伸，加上北京數(shù)字自由貿(mào)易區(qū)、北京證券交易所等有利的政策環(huán)境加持，TMT對寫字樓需求有持續(xù)發(fā)展的動力。孫祖天判斷，三季度后本輪大部分商圈的供應(yīng)高峰基本已接近尾聲，隨著空置率的回落，預(yù)計有更多子市場租金將觸底。
市場普遍認為，北京證券交易所落地將進一步帶動創(chuàng)新型企業(yè)、投資機構(gòu)及相關(guān)專業(yè)服務(wù)機構(gòu)的集聚。忙碌于金融街片區(qū)的陳曉期待著，在北京證券交易所開市后，帶動她所負責片區(qū)寫字樓租賃需求進一步提升。
上海：寫字樓市場穩(wěn)住了 二房東模式存隱憂
“今年寫字樓市場招租情況確實比去年好，可以說是‘穩(wěn)住’了?！睖夏臣准墝懽謽钦猩滩控撠熑死铈迹ɑ┻@樣向證券時報記者描述她觀察到的現(xiàn)象，“但在亮麗數(shù)據(jù)背后，也存在一些隱憂，比如不少辦公樓里都有‘二房東’身影，一旦出問題，可能又是‘一地雞毛’?！?/span>
今年以來，上海寫字樓租賃市場持續(xù)回暖。來自多家房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，今年三季度，上海凈吸納量創(chuàng)新高，空置率穩(wěn)步下降，租金也止跌回升。
李婕告訴記者，今年寫字樓市場求穩(wěn)，不會像去年那樣一味降價，“去年‘價格戰(zhàn)’打得最厲害時，都比著誰的價格低，租金實在不能降的，就補貼裝修費?！?/span>
三季度寫字樓市場凈吸納量創(chuàng)新高
中國新天地商業(yè)管理（辦公）總經(jīng)理王紅接受記者采訪時表示，與去年受疫情影響整體寫字樓市場租金和出租率都小幅下滑相比，2021年寫字樓租賃狀態(tài)恢復(fù)較好，公司在上海的寫字樓——企業(yè)天地5號和INNO創(chuàng)智的出租率目前均已實現(xiàn)近滿租的狀態(tài)，同時，瑞虹企業(yè)天地也已正式竣備完工并迎來首批租戶的入駐，其中T1辦公樓中低區(qū)域已基本滿租。
華潤置地商業(yè)華東寫字樓部負責人張帥印也向記者表示，陸家嘴濱江中心今年簽約了總部獨棟客戶四家，包括浦銀安盛基金、山西證券、芯鑫租賃和閱文集團，同時還吸引了數(shù)家金融、科技企業(yè)進駐，“目前陸家嘴濱江中心獨棟寫字樓僅余一席，且已有數(shù)家意向客戶在密切洽談中?！?/span>
上述辦公樓租賃情況是上海今年寫字樓市場回暖的縮影。世邦魏理仕發(fā)布的報告顯示，今年三季度，上海寫字樓凈吸納量延續(xù)上漲態(tài)勢并創(chuàng)下單季新高，達到44.9萬平方米，搬遷擴租態(tài)勢進一步擴大，19個子市場約九成實現(xiàn)正增長。截至三季度末，上海寫字樓市場空置率環(huán)比下降0.7個百分點至17.1%。
“從成交類型與區(qū)位看，搬遷擴租需求占比高達70%?！笔腊钗豪硎藞蟾骘@示，“前灘和南京西路等市場出現(xiàn)一房難求的局面，季內(nèi)前灘空置率更是低至4.3%，僅次于外灘?！?/span>
李婕告訴記者，最近兩年確實有不少核心商務(wù)區(qū)租戶搬遷至前灘等新興商務(wù)區(qū)，一方面是前灘等新興商務(wù)區(qū)的各類配套還不錯；另一方面，租金要比核心商務(wù)區(qū)低40%至50%，同時一些制造業(yè)企業(yè)傾向于到新興商務(wù)區(qū)購買或租賃整棟辦公樓。
在凈吸納量創(chuàng)歷史新高的同時，租金指標的趨勢性轉(zhuǎn)折也露出端倪。世邦魏理仕報告顯示，上海三季度寫字樓市場租金止跌企穩(wěn)，報價和有效租金較上季度分別上調(diào)0.6%和0.8%。空置率方面，上海三季度核心商務(wù)區(qū)、核心拓展區(qū)和新興商務(wù)區(qū)空置率分別為11.9%、17.9%和21.7%，環(huán)比分別下降0.9個百分點、0.9個百分點和0.2個百分點。
疫情緩和以及經(jīng)濟復(fù)蘇——這是王紅給出的上海寫字樓租賃恢復(fù)良好的原因，“上海作為我國對外開放的窗口城市，基于優(yōu)質(zhì)新增供應(yīng)量和戰(zhàn)略新興資本的加持，辦公樓市場的回暖跡象仍將持續(xù)?！?/span>
世邦魏理仕華東區(qū)顧問及交易服務(wù)辦公樓部主管張越表示：“2021年寫字樓需求持續(xù)升溫顯示了上海作為國家對外開放的窗口城市良好的經(jīng)濟基本面。浦東‘引領(lǐng)區(qū)’新政落地已逐步為區(qū)域市場吸引更多外資金融、專業(yè)服務(wù)等行業(yè)需求，第三季度浦東需求實現(xiàn)環(huán)比上漲近90%，外資占比明顯提升。”據(jù)透露，未來六個月，上海寫字樓市場預(yù)計將有69萬平方米左右新增體量入市，上海全年凈吸納量將創(chuàng)新高，租金有望持續(xù)提升。
非中央商務(wù)區(qū)空置率高 二房東模式存隱憂
租賃市場數(shù)據(jù)向好的同時，在業(yè)內(nèi)人士看來，上海寫字樓市場也存在一些隱憂，比如非中央商務(wù)區(qū)空置率達到20%以上、層出不窮的“二房東模式”等。
“今年租賃情況還行，比去年肯定好很多，與2019年基本差不多?！币晃环侵醒肷虅?wù)區(qū)的物業(yè)租賃人員向記者透露，“但周邊辦公樓層出不窮，租賃過程中的壓力也大了不少。”
盡管非中央商務(wù)區(qū)的租賃市場同樣活躍，但根據(jù)仲量聯(lián)行的報告，大量的新增供應(yīng)導(dǎo)致空置率環(huán)比上升1.3個百分點至27.8%?！敖陙砩虾＜准墝懽謽前l(fā)展較快，每年的新增供應(yīng)量在100萬平方米至150萬平方米之間?！敝倭柯?lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部租戶代表總監(jiān)黃臻向記者表示，“至于空置率是15%還是20%趨向于健康，目前并沒有一個特別的數(shù)字?！?/span>
另有業(yè)內(nèi)分析人士向記者表示，從空置率來看，20%以上的數(shù)字確實不低，隨著供應(yīng)持續(xù)增加，這可能是非中央商務(wù)區(qū)未來不小的隱憂。
相比非中央商務(wù)區(qū)的空置率數(shù)據(jù)，寫字樓市場冒出的“二房東”模式更讓業(yè)內(nèi)人士擔憂。一些個人、科技公司或商務(wù)咨詢公司，以略低的價格整層租賃辦公樓，再裝修配置辦公家具后，分割成大小不同的辦公室，加價出租給中小租戶。二房東從業(yè)主方拿到的租金不高，同時可能還存在“偷面積”的行為。
“上海辦公樓里的‘二房東’并不在少數(shù)，據(jù)我所知，周邊每棟辦公樓都有兩三家‘二房東’?！币晃恢槿耸肯蛴浾弑硎?。李婕同樣給記者證實了這一現(xiàn)象，不過相比擔心二房東帶來的競爭，她更擔心后遺癥，“之前出租工位的模式，幾乎都退出舞臺了，留下了‘一地雞毛’，一旦‘二房東’出現(xiàn)問題，破產(chǎn)或跑路，租戶還在，問題又會留給業(yè)主，到時肯定又是‘一地雞毛’。”
深圳：以價換量需求回暖 前海入駐率大幅提升
深圳寫字樓空置率較高的情況正在得到改善。
來自世邦魏理仕的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年第三季度，深圳寫字樓市場需求強勁，單季吸納量創(chuàng)歷史新高，突破50萬平方米，達到53.7萬平方米。整體市場空置率實現(xiàn)了2.2個百分點的改善至18.7%。
不過，當前深圳寫字樓市場出租壓力大已成共識，新供應(yīng)的寫字樓多以較低價格吸引客戶，各區(qū)政府也對引入優(yōu)質(zhì)企業(yè)提供獎勵，樓齡較大的老舊寫字樓空置率情況仍不容樂觀。三季度全市租金平均價格為每月187.4元/平方米，較高峰時下降了兩至三成。如福田中心區(qū)是深圳寫字樓主要供應(yīng)片區(qū)，兩三年前租金就攀上300元~400元/平方米，而如今，以區(qū)域內(nèi)甲級寫字樓深業(yè)上城為例，其最新租金報價僅在180元~280元/平方米之間。
TMT類企業(yè)位居需求榜首
“我們的項目去年才入市，今年第三季度以來人氣較旺，目前出租率超過八成，公司已經(jīng)很滿意了?！睂毎矃^(qū)西鄉(xiāng)一高檔寫字樓物業(yè)林經(jīng)理向記者表示，他們的寫字樓離地鐵口僅50米，周邊有較多農(nóng)民房，因通勤時間短、員工居住成本低，受到企業(yè)歡迎。
談及入駐的企業(yè)，林經(jīng)理表示，西鄉(xiāng)的客戶主要是以制造業(yè)為主，尤其是近兩年比較景氣的行業(yè)?！坝袃杉易隹缇畴娚痰模际亲饬藥讓訕?，還有幾家做電子煙的，租的面積也比較大?！?/span>
疫情期間，寶安的部分跨境電商異軍突起，賺得盆滿缽滿，有了改善辦公環(huán)境的需求。寶安是全球電子煙的大本營，90%以上的電子煙產(chǎn)能集中在寶安，包括電子煙的龍頭企業(yè)麥克韋爾、悅刻等都位于此地，這里也成為了電子煙企業(yè)的聚集地。
相比之下，科技企業(yè)更中意南山區(qū)的寫字樓。東莞一知名智能硬件企業(yè)今年將研發(fā)部門搬到了南山的后海片區(qū)，其負責人開玩笑說，“我們來這，就是為了挖人，你看旁邊有騰訊，有百度，有阿里，多方便下手啊?！边@個片區(qū)也是深圳寫字樓租金最高的地方，有著“工位租金超過員工工資”的傳說。雖然相比于東莞，租金成本翻了幾倍，但企業(yè)覺得值。這里聚集了大量的高科技人才，他們找工作，只會在這個區(qū)域里挑，“即使在東莞開出高一倍的工資，也挖不動，所以只能我們自己送上門來。”
福田中心區(qū)則依然是金融類租戶的首選，這里匯集了全市近七成的持牌金融機構(gòu)，擁有深圳證券交易所、深圳銀保監(jiān)局、深圳證監(jiān)局等重要金融監(jiān)管機構(gòu)，業(yè)態(tài)豐富，功能完善，具有扎實的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。此外，福田區(qū)公布了一系列支持金融發(fā)展的政策，如新落戶外資金融機構(gòu)在福田區(qū)租賃辦公室，按條件給予最高1000萬元/年的租金支持，連續(xù)支持3年，還有最高300萬元的裝修支持。對持牌金融機構(gòu)在福田區(qū)新購置自用辦公用房的，按實際購房價格10%，給予最高3000萬元的支持，分3年支付。
從企業(yè)類型來看，TMT企業(yè)繼續(xù)位居深圳寫字樓需求榜首，占比達32.8%；金融業(yè)位居第二，占比24.6%?？萍计髽I(yè)需求的快速增長，是深圳寫字樓市場的重要支撐。世邦魏理仕的統(tǒng)計分析顯示，2018年科技企業(yè)新租面積占比為27%，而2020年這一比例提升到了49%。
前海入駐率大幅提升
2020年末，前海片區(qū)的甲級寫字樓空置率超56%，曾引發(fā)市場熱議。不過這一現(xiàn)象，在今年得到極大改觀。世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，前海板塊寫字樓在第三季度吸納量驚人，單季為整體市場貢獻了超三分之一的需求，并由此帶動片區(qū)市場入駐率實現(xiàn)了10%以上的上升。其中，超五成需求來自科技行業(yè)，近兩成來自金融行業(yè)。
業(yè)內(nèi)人士表示，前海作為新開發(fā)片區(qū)，規(guī)格很高，建設(shè)和釋放比較集中，配套設(shè)施建設(shè)進度較慢，這會導(dǎo)致在某一段時期的空置率比較高。目前隨著建設(shè)進度的加快和相關(guān)規(guī)劃的調(diào)整，前海的空置率正逐漸降低。
世邦魏理仕深圳顧問及交易服務(wù)辦公樓部負責人吳洋表示，前海依然是特區(qū)中的特區(qū)，政策支持優(yōu)惠非常多。在前海注冊辦公地的企業(yè)能夠享受15%的企業(yè)所得稅優(yōu)惠，此外還有關(guān)于高端稀缺人才15%個人所得稅的優(yōu)惠，以及其他產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新業(yè)務(wù)上的支持。這是企業(yè)選擇前海的一個重要考量?！扒昂Ｔ?013年開始開發(fā)的時候，我們還覺得這里很荒涼，但短短四五年時間，就有很多寫字樓，樓宇品質(zhì)遠遠高于現(xiàn)有一些樓宇?！?/span>
值得一提的是，就在前幾天，深圳市前海管理局制定的《深圳前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)促進產(chǎn)業(yè)集聚辦公用房資金補貼辦法（征求意見稿）》剛剛結(jié)束意見征集期。該政策旨在提高前海辦公室樓宇入駐率和產(chǎn)業(yè)集聚度。
《辦法》提出，經(jīng)前海管理局認定的總部企業(yè)，每年按照每月60元/平方米給予租金扶持，連續(xù)扶持3個年度，每年最高不超過500萬元；《辦法》亦增加了金融企業(yè)總部扶持標準，最低檔次由300萬元增至500萬元，封頂由2500萬元增至5000萬元；港資總部企業(yè)的扶持標準由原來的按一般企業(yè)扶持標準的50%大幅調(diào)增至120%。
仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗表示，未來前海的科技、金融、專業(yè)服務(wù)等行業(yè)將會迎來發(fā)展機遇，為擴容后的前海聚集大量優(yōu)質(zhì)的人才和企業(yè)，從而中長期內(nèi)有效幫助前海甲級辦公樓加速去化。
（原標題《京滬深寫字樓市場復(fù)蘇 租金回升空置率下降》）
實探｜京滬深教育遺留寫字樓空置面積快速出租，租金回升
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