華夏時(shí)報(bào)記者 李貝貝 上海報(bào)道
2021年，在嚴(yán)苛的調(diào)控政策之下，行業(yè)危機(jī)四伏，不少房企已面臨生死存亡的難題。作為行業(yè)龍頭之一，萬(wàn)科一直是房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)。在近日舉辦的媒體交流會(huì)上，萬(wàn)科主席郁亮透露，在行業(yè)進(jìn)入“冬季”之際，“物業(yè)、商業(yè)、物流、公寓等業(yè)務(wù)方面，已經(jīng)找到一些模式，這些賽道已經(jīng)夠萬(wàn)科未來(lái)幾年做的”。
萬(wàn)緯物流“瞄準(zhǔn)行業(yè)頭部企業(yè)”
10月22日，萬(wàn)科主席郁亮在媒體交流會(huì)上介紹說(shuō)，目前萬(wàn)科對(duì)行業(yè)的看法是“尊重常識(shí)，回歸常態(tài)，陣痛之后仍有機(jī)會(huì)”。
房地產(chǎn)無(wú)疑已進(jìn)入寒冬。對(duì)于行業(yè)中的任何一家開(kāi)發(fā)商而言，“冬天都差不多，都冷，要御寒，”郁亮直言：“在冬天要備受煎熬，能否熬下去，要看能不能在為春天做準(zhǔn)備?！?/p>
而萬(wàn)科目前做商業(yè)、城市更新、產(chǎn)業(yè)，“都是為了解決一個(gè)問(wèn)題：讓我們能夠開(kāi)始，在下個(gè)春天被需要”。郁亮透露，“物業(yè)、商業(yè)、物流、公寓等業(yè)務(wù)方面，已經(jīng)找到一些模式，這些賽道已經(jīng)夠萬(wàn)科未來(lái)幾年做的”。
在此之前，今年6月30日，萬(wàn)科在深圳舉辦萬(wàn)科2020年度股東大會(huì)，郁亮即指出，集團(tuán)之前已經(jīng)下定決心，“今年特別明確，要加速轉(zhuǎn)型發(fā)展”。眼下，在萬(wàn)科加速轉(zhuǎn)型發(fā)展的過(guò)程中，萬(wàn)科旗下的萬(wàn)物云、商業(yè)、萬(wàn)緯物流、長(zhǎng)租等多個(gè)板塊發(fā)展已經(jīng)逐漸成熟。
這其中，萬(wàn)科對(duì)于物流業(yè)務(wù)的加碼布局頗為引人注目。此次媒體交流會(huì)上，萬(wàn)科集團(tuán)物流事業(yè)部首席執(zhí)行官?gòu)埿窠榻B說(shuō)，從2015年布局倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)開(kāi)始，到2021年萬(wàn)緯物流業(yè)務(wù)已布局46城，倉(cāng)儲(chǔ)規(guī)模破1100萬(wàn)平方米，冷庫(kù)園區(qū)33個(gè)，形成全國(guó)性高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)和冷鏈物流網(wǎng)絡(luò)，其中300萬(wàn)平方米冷鏈物流基礎(chǔ)設(shè)施；2020年開(kāi)始，萬(wàn)緯物流在倉(cāng)網(wǎng)初具規(guī)模基礎(chǔ)上，啟動(dòng)科技規(guī)劃和智慧園區(qū)打造。目前，以全國(guó)倉(cāng)網(wǎng)為基礎(chǔ)，萬(wàn)緯物流提供倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)營(yíng)、冷鏈運(yùn)輸、增值服務(wù)等倉(cāng)管配一體化服務(wù)。
張旭稱(chēng)，疫情過(guò)后，物流的發(fā)展非常好。2020年，萬(wàn)緯物流更多探索新的業(yè)務(wù)，如新能源汽車(chē)，光伏產(chǎn)業(yè)、冷庫(kù)等，瞄準(zhǔn)每個(gè)行業(yè)的頭部企業(yè)，為他們提供服務(wù)?！斑^(guò)去，萬(wàn)緯物流是建基礎(chǔ)設(shè)施；現(xiàn)在，是利用這些基礎(chǔ)設(shè)施提供高品質(zhì)的服務(wù)；未來(lái)，將利用先進(jìn)高效的科學(xué)技術(shù)，提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)?！?/p>
據(jù)公開(kāi)資料，萬(wàn)科從2014年開(kāi)始涉足物流地產(chǎn)，先后進(jìn)駐廊坊、貴陽(yáng)和武漢。2015年萬(wàn)科正式進(jìn)軍物流地產(chǎn)行業(yè)，并啟用全新品牌“萬(wàn)緯”，聚焦發(fā)展高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)和冷鏈物流兩大核心業(yè)務(wù)。
《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，2020年以來(lái)，萬(wàn)緯物流的增資速度明顯加大，多次增加注冊(cè)資本，從1億元暴增至目前的359.68億元，增幅達(dá)358.68倍。
2020年6月28日，萬(wàn)科董事會(huì)通過(guò)了《關(guān)于向全資子公司萬(wàn)科物流增資的議案》，同意將萬(wàn)科持有的對(duì)萬(wàn)緯物流及其下屬公司的180億債權(quán)轉(zhuǎn)為對(duì)其股權(quán)出資，萬(wàn)緯物流注冊(cè)資本由1億元增加至181億元；今年4月3日，萬(wàn)科公告透露，截至2020年底，公司向萬(wàn)緯物流累計(jì)投入資金約244.2億元（不含向境外物流平臺(tái)投入的資金），其中注冊(cè)資本181億元、股東借款63.2億元。為提升萬(wàn)緯物流的資本實(shí)力，萬(wàn)科將63.2億元股東借款轉(zhuǎn)為對(duì)其股權(quán)出資，增資完成后，萬(wàn)緯物流的注冊(cè)資本由181億元增加至244.2億元。
“天眼查”平臺(tái)信息顯示，9月15日，萬(wàn)緯物流再次發(fā)生增資及擴(kuò)股變動(dòng)，注冊(cè)資本從244.2億元增加至359.68億元，新增五位股東，萬(wàn)科集團(tuán)的持股比例由此前的100%降為75%。對(duì)此，研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，萬(wàn)緯物流或有進(jìn)一步謀求資本運(yùn)作的可能性，但萬(wàn)緯物流方面對(duì)外宣布“無(wú)上市計(jì)劃”。
物流地產(chǎn)快速增長(zhǎng)
萬(wàn)緯物流之外，瞄準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)的房企亦不在少數(shù)。
例如，2017年，碧桂園選擇以資本形式快速切入，出資約9.3億元成為中集集團(tuán)旗下產(chǎn)城業(yè)務(wù)板塊的戰(zhàn)略投資者，并在2020年再度增資16.06億元，目前碧桂園持有中集產(chǎn)城約30%的股權(quán)；綠地集團(tuán)宣布與中國(guó)遠(yuǎn)洋海運(yùn)集團(tuán)有限公司啟動(dòng)全面戰(zhàn)略合作，雙方擬在航運(yùn)物流產(chǎn)業(yè)、物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、金融產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域共同開(kāi)發(fā)，這是綠地首次布局物流地產(chǎn)市場(chǎng)。
今年6月2日，遠(yuǎn)洋資本有限公司通過(guò)關(guān)聯(lián)公司與紅星美凱龍達(dá)成《合作框架協(xié)議》，擬收購(gòu)紅星美凱龍所持有的西藏紅星美凱龍企業(yè)管理有限公司、紅星美凱龍（上海）企業(yè)管理有限公司、天津紅星美凱龍物流有限公司等7家物流子公司。
就在10月12日，凱德集團(tuán)發(fā)布公告稱(chēng)，凱德投資旗下的凱德中國(guó)信托以16.834億元擬向非關(guān)聯(lián)第三方收購(gòu)一個(gè)物流資產(chǎn)包，其中包括位于上海、昆山、武漢和成都的四個(gè)優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)，這也是凱德中國(guó)信托首次進(jìn)軍中國(guó)物流市場(chǎng)。此次收購(gòu)?fù)瓿珊?，凱德在國(guó)內(nèi)的新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)布局將擴(kuò)大至9個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、4個(gè)物流地產(chǎn)和1個(gè)數(shù)據(jù)中心。
光大證券指出，相較強(qiáng)勁市場(chǎng)需求，我國(guó)物流地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀仍具備較大提升空間，物流地產(chǎn)正逐漸從房地產(chǎn)的另類(lèi)投資變成核心的投資類(lèi)別。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2020年中國(guó)物流地產(chǎn)的投資額同比增長(zhǎng)77%。
第一太平戴維斯在2021半年度房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及展望暨中國(guó)產(chǎn)業(yè)及物流地產(chǎn)市場(chǎng)分析的媒體分享會(huì)上表示，中國(guó)產(chǎn)業(yè)及物流地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，正在成為地產(chǎn)增長(zhǎng)新引擎。世邦魏理仕在今年發(fā)布的《全球電商展望》專(zhuān)題報(bào)告中預(yù)測(cè)，每新增10億美元的電商銷(xiāo)售額將創(chuàng)造100萬(wàn)平方英尺（92903平方米）的倉(cāng)儲(chǔ)需求。中國(guó)擁有最大的電商市場(chǎng)規(guī)模，2020年實(shí)物商品網(wǎng)上零售額達(dá)到97950億元。若以較為保守的10%年增速測(cè)算，則理論上未來(lái)5年國(guó)內(nèi)電商銷(xiāo)售的增長(zhǎng)需要吸納的倉(cāng)儲(chǔ)面積將超過(guò)8000萬(wàn)平方米。
但遺憾的是，目前倉(cāng)儲(chǔ)物流產(chǎn)業(yè)還無(wú)法成為房企們的重要收入來(lái)源。對(duì)于萬(wàn)科、碧桂園等涉足倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)的巨頭們而言，物流地產(chǎn)能否成為它們新的增長(zhǎng)引擎仍有待時(shí)間的驗(yàn)證。
即使作為中國(guó)規(guī)模最大的冷鏈物流綜合服務(wù)商，萬(wàn)緯物流對(duì)于萬(wàn)科收入規(guī)模和利潤(rùn)的貢獻(xiàn)依然比較有限。半年報(bào)顯示，上半年萬(wàn)緯物流管理項(xiàng)目（含非并表項(xiàng)目）的營(yíng)業(yè)收入13.4億元，同比增長(zhǎng)64%，其中高標(biāo)庫(kù)營(yíng)業(yè)收入9.2億元，冷庫(kù)營(yíng)業(yè)收入4.2億元，不足萬(wàn)科上半年1671.1億元營(yíng)業(yè)收入的1%。
而在萬(wàn)科于今年8月底舉辦半年業(yè)績(jī)會(huì)上，萬(wàn)科總裁祝九勝坦言，轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)即便做的好，“但對(duì)收入規(guī)模和利潤(rùn)的貢獻(xiàn)恐怕還是有限”。不過(guò)，祝九勝也強(qiáng)調(diào)，“它能貢獻(xiàn)的是企業(yè)價(jià)值，或者是中長(zhǎng)期的估值”。