經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 胡艷明 銀行房地產(chǎn)信貸額度出現(xiàn)了松動(dòng)。
在10月中旬政策層面頻頻喊話之后，地方監(jiān)管和銀行層面已行動(dòng)起來(lái)。
10月26日，經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者從華南、華東和西南等地區(qū)的多位銀行人士處了解到，上周，多地人民銀行分支機(jī)構(gòu)和銀保監(jiān)局對(duì)當(dāng)?shù)劂y行進(jìn)行了口頭的指導(dǎo)，各地對(duì)房地產(chǎn)貸款額度方面有不同程度的松動(dòng)。
此前，金融管理部門高層關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)貸款頻頻發(fā)聲，要求保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放；銀行落實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款監(jiān)管要求。
有國(guó)有大行省分行人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，上周當(dāng)?shù)厝嗣胥y行和銀保監(jiān)局都對(duì)銀行涉及房地產(chǎn)貸款政策進(jìn)行了指導(dǎo)，“原則上允許銀行有自己把握的空間和余地，前提條件是按照市場(chǎng)化和法治化的方向?！?/p>
不過(guò)，監(jiān)管尚且沒(méi)有下發(fā)明確的政策。有股份行的地方支行行長(zhǎng)則表示，本月當(dāng)?shù)厝嗣胥y行批的按揭信貸額度明顯高于上月份。
銀行自己把握空間和余地
“我們這個(gè)月的房地產(chǎn)按揭信貸額度，比上個(gè)月多了不少，大約就在上周左右。” 10月26日下午，有南方地區(qū)股份行的支行行長(zhǎng)告訴記者，預(yù)計(jì)整個(gè)四季度的按揭額度應(yīng)該會(huì)較為寬松。其同時(shí)表示，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的回款也快了不少。
此前，有股份制銀行地方分行行長(zhǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)表示，當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門對(duì)增長(zhǎng)速度和貸款余額，會(huì)給一個(gè)總的額度。根據(jù)當(dāng)?shù)馗骷毅y行的體量，核定一個(gè)大致的新增數(shù)額，監(jiān)管根據(jù)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)對(duì)數(shù)額進(jìn)行擺布。比如其所在的分行，每個(gè)月有幾千萬(wàn)的信貸額度，如果這個(gè)額度和實(shí)際放款差很多，可以在銀行間進(jìn)行內(nèi)部調(diào)整。如果超出這個(gè)額度，需要向當(dāng)?shù)亟鹑诒O(jiān)管部門做出說(shuō)明。
在該地方省份中，有的地市房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)比較快，當(dāng)?shù)亟鹑诒O(jiān)管部門對(duì)其貸款額度的限制要求就多一些；有的地市房?jī)r(jià)比較穩(wěn)，房地產(chǎn)貸款增速也比較慢，當(dāng)?shù)亟鹑诒O(jiān)管部門對(duì)其的限制就比較少，基本沒(méi)有管控。
26日，上述國(guó)有大行省分行人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，上周當(dāng)?shù)厝嗣胥y行和銀保監(jiān)局都對(duì)銀行進(jìn)行了指導(dǎo)，“現(xiàn)在也不叫放開(kāi)，人民銀行對(duì)政策有調(diào)整，更加靈活，其中涉及到按揭、對(duì)企業(yè)的支持?！?/p>
“監(jiān)管也沒(méi)有發(fā)布明確的政策，只是對(duì)銀行提出了要求，允許銀行可以做出調(diào)整和放大。”該人士稱，當(dāng)?shù)劂y保監(jiān)局也對(duì)銀行進(jìn)行了指導(dǎo)，他預(yù)計(jì)后期陸續(xù)會(huì)有文件下發(fā)，涉及可操作的內(nèi)容，現(xiàn)在只是原則上允許銀行有自己把握的空間和余地。前提條件是按照市場(chǎng)化和法治化的方向，這個(gè)權(quán)限還是把握在銀行自己手里，政策給出空間，銀行自己做出權(quán)衡，具體怎么做、如何做，需要各家商業(yè)銀行自己做出決策。
對(duì)于銀行層面的動(dòng)作，該人士表示，“銀行肯定會(huì)按照人民銀行的要求統(tǒng)一執(zhí)行，但各家銀行自己有細(xì)則，我們行目前的細(xì)則還在制定過(guò)程中，大致方向已經(jīng)明確：銀行按照市場(chǎng)化、法治化的原則給予經(jīng)營(yíng)困難的地產(chǎn)公司支持?！?/p>
至于房企的開(kāi)發(fā)貸，上述股份行支行行長(zhǎng)稱，因?yàn)榇饲爸兄皼](méi)有太多項(xiàng)目，目前還在上報(bào)階段，尚未開(kāi)始投放。不過(guò)近期，總行層面對(duì)各分支機(jī)構(gòu)收集了相關(guān)放貸的需求和金額等數(shù)據(jù)，他預(yù)計(jì)接下來(lái)會(huì)有所寬松。
房地產(chǎn)信貸“超調(diào)后糾偏”
此前，據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者在北京、上海等地采訪了解，目前在等待銀行放款的客戶不在少數(shù)，到本周依然有不少購(gòu)房者在等待銀行放款。
民生證券首席宏觀分析師解運(yùn)亮表示，政策面有穩(wěn)住地產(chǎn)的必要，在總基調(diào)不變的趨勢(shì)下，看好地產(chǎn)調(diào)控力度邊際放緩。
對(duì)于具體原因方面，解運(yùn)亮分析，房貸縮量是造成當(dāng)前社融低迷最重要的原因之一，當(dāng)前房市銷售轉(zhuǎn)弱，房企融資困難、債務(wù)兌付壓力加劇，若政策面維持高壓，地產(chǎn)行業(yè)難以避免暴露更大的信用風(fēng)險(xiǎn)。近年以來(lái)“房住不炒”的政策基調(diào)十分堅(jiān)定，這一輪調(diào)控周期或許還遠(yuǎn)未結(jié)束，但鑒于過(guò)去幾個(gè)月房貸下行如此猛烈，或許已經(jīng)到了超調(diào)后重新糾偏的時(shí)刻。三季度央行例會(huì)提出“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”，廣州、佛山、蘇州等地陸續(xù)出現(xiàn)房貸利率下調(diào)，10月15日中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)將在京召開(kāi)部分房企座談會(huì)、摸底當(dāng)前房企困難，預(yù)計(jì)監(jiān)管將以此為據(jù)、積極應(yīng)對(duì)。
針對(duì)涉房地產(chǎn)信貸緊張的情況，央行和銀保監(jiān)會(huì)在10月中旬均公開(kāi)向市場(chǎng)發(fā)聲，分別要求保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放；督促銀行落實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款監(jiān)管要求。
10月15日，在中國(guó)人民銀行舉行的三季度金融數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)布會(huì)上，央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾表示，部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)于30家試點(diǎn)房企“三線四檔”融資管理規(guī)則也存在一些誤解，對(duì)要求“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款。針對(duì)這些情況，央行、銀保監(jiān)會(huì)已于9月底召開(kāi)房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)，指導(dǎo)主要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
10月21日，銀保監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)信息與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)部負(fù)責(zé)人劉忠瑞在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上表示，銀保監(jiān)會(huì)要督促銀行落實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款監(jiān)管要求，配合央行實(shí)施房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，房地產(chǎn)貸款增速穩(wěn)中趨緩。
26日標(biāo)普信評(píng)發(fā)布的報(bào)告稱，最近恒大等房地產(chǎn)公司出現(xiàn)的流動(dòng)性問(wèn)題局限于個(gè)別企業(yè)，對(duì)國(guó)內(nèi)銀行業(yè)并無(wú)嚴(yán)重負(fù)面影響，銀行業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)總體可控。同時(shí)，由于房地產(chǎn)業(yè)涉及多個(gè)上下游行業(yè)，加之按揭貸款在銀行資產(chǎn)負(fù)債表中的重要占比，銀行業(yè)的健康程度和房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體穩(wěn)定息息相關(guān)，因此“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”對(duì)于銀行業(yè)信用質(zhì)量的中長(zhǎng)期穩(wěn)定是很重要的。
截至2021年6月末，國(guó)內(nèi)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款總額為185萬(wàn)億元，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款占6.6%，個(gè)人住房貸款占19.7%；國(guó)內(nèi)19家系統(tǒng)重要性銀行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸總額約為7.6萬(wàn)億元，占銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)12.23萬(wàn)億元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸的62%。
預(yù)計(jì)未來(lái)金融資源投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的比重會(huì)下降
不過(guò)，上述國(guó)有大行省分行人士也表示，“監(jiān)管對(duì)房地產(chǎn)的原則沒(méi)有改變，政策只是適度做了微調(diào)。大的方向不會(huì)改變的?！?/p>
近年來(lái)，隨著房?jī)r(jià)快速上漲，金融政策也在做及時(shí)的調(diào)整，在各地采取差別化信貸政策。政策的松緊，牽動(dòng)著房地產(chǎn)條線上的從業(yè)者和購(gòu)房者的心弦。
經(jīng)歷幾年的房貸政策調(diào)控，房地產(chǎn)信貸占比在人民幣新增貸款中的占比已有所下降。10月24日發(fā)布的《2021徑山報(bào)告》中指出，我國(guó)金融供給結(jié)構(gòu)仍有較大優(yōu)化空間。近年來(lái)直接融資比重提升取得了明顯進(jìn)展，但間接融資占比仍然過(guò)高。間接融資的產(chǎn)業(yè)與部門結(jié)構(gòu)亟待優(yōu)化。房地產(chǎn)占用了較多信貸資源，特別是房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，抵押品放大融資規(guī)模，進(jìn)一步加劇信貸資源錯(cuò)配。
2016年，全國(guó)新增房地產(chǎn)貸款（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款與個(gè)人購(gòu)房貸款）5.7萬(wàn)億人民幣，占全部人民幣新增貸款的比例接近45%，近幾年這一比例有所下降。2020年新增房地產(chǎn)貸款占比降至27%，但考慮到房地產(chǎn)業(yè)增加值僅占到2020年GDP的7.3%，即使考慮到相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加值，房地產(chǎn)領(lǐng)域所占用的信貸比例依然不合理。
圖片來(lái)自：《2021徑山報(bào)告》
“研究報(bào)告當(dāng)中也指出，過(guò)去多年來(lái)金融資源投向房地產(chǎn)，我們研究認(rèn)為，這一占比還是比較高的。” 中國(guó)金融四十人論壇資深研究員、證監(jiān)會(huì)原主席肖鋼表示。他認(rèn)為，未來(lái)金融資源投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的比重會(huì)相應(yīng)下降。投向制造業(yè)、支持科技創(chuàng)新、支持鄉(xiāng)村振興等方面的投入占比會(huì)相應(yīng)提高。
“近年來(lái)，銀行業(yè)對(duì)制造業(yè)的貸款明顯上升，對(duì)制造業(yè)的中長(zhǎng)期貸款比重上升更快，這是優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)的成果和表現(xiàn)，未來(lái)還要進(jìn)一步調(diào)整好信貸結(jié)構(gòu)?！毙や摫硎?。