原標(biāo)題：房東直售=去中介化？專家：只是多了一種選擇
?。ㄎ?解紅娟）“我在杭州個(gè)人自主掛牌房源留了個(gè)電話，結(jié)果引來(lái)了大半個(gè)中介市場(chǎng)和貸款公司?！?/p>
為了省下一筆中介費(fèi)，8月24日，張澈決定在杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)掛牌房東直售房源。僅一天中，他就接到了15通電話，6通來(lái)自鏈家、我愛(ài)我家等房產(chǎn)中介，9通來(lái)自于各大行的貸款公司，但無(wú)一通電話來(lái)自意向買家。
對(duì)于這種程度的信息泄露，張澈并不意外，甚至早就做好了心理準(zhǔn)備。因?yàn)槠脚_(tái)只對(duì)登記在冊(cè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人賬號(hào)起到制約作用：“相當(dāng)于加了一個(gè)門檻，但形同虛設(shè)?！苯?jīng)紀(jì)人依然可以登錄身邊親友的賬號(hào)獲取房東信息。
李成沒(méi)有這個(gè)煩惱。在政府平臺(tái)掛牌房源之前，他就在多家中介公司上線過(guò)房源，而這些信息同步出現(xiàn)在個(gè)人自主掛牌房源的介紹里：6月3日，在杭州我愛(ài)我家掛牌房源；7月20日，在杭州大屋網(wǎng)掛牌房源。
“目前沒(méi)有接到過(guò)中介電話，是因?yàn)樵搾斓闹薪槎紥爝^(guò)了，也就不會(huì)來(lái)無(wú)效打擾。”在李成的賣房計(jì)劃中，中介是其不可或缺的一部分，因?yàn)樗麩o(wú)法做到帶看、貸款、合同等購(gòu)房閉環(huán)。
這和政府機(jī)構(gòu)出臺(tái)“個(gè)人自主掛牌房源”的初衷一致，杭州房產(chǎn)市場(chǎng)綜合管理服務(wù)中心房產(chǎn)市場(chǎng)科科長(zhǎng)胡萍莉表示：“我們此舉的主要目的是便民，為個(gè)人房東賣房提供一個(gè)全新的售賣渠道，房東可以把房源掛在我們平臺(tái)上的同時(shí)，也掛到中介那里，提高成交機(jī)會(huì)。此外，交易中如涉及到按揭貸款、產(chǎn)權(quán)調(diào)查等專業(yè)服務(wù)，目前是無(wú)法繞開中介的?！?/p>
杭州政府平臺(tái)嘗試房東直售房源
杭州上線“杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”始于2016年年底，初衷是通過(guò)系統(tǒng)優(yōu)化、功能更新、服務(wù)升級(jí)等途徑，將其打造成一個(gè)集經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與人員管理、房源掛牌管理、信息公示等多功能為一體的綜合性管理服務(wù)平臺(tái)。
“個(gè)人自主掛牌”正是政策的一部分。據(jù)悉，產(chǎn)權(quán)人可以通過(guò)注冊(cè)賬戶、申請(qǐng)房屋核驗(yàn)、獲取房源編碼，證實(shí)房源真實(shí)性的同時(shí)發(fā)布房源，以達(dá)到房東直售的目的。
那個(gè)時(shí)候，左暉的貝殼找房還未上線，鏈家仍采用線下直營(yíng)模式在全國(guó)范圍內(nèi)鋪店、賺取傭金；58同城等線上信息平臺(tái)型中介，則通過(guò)頁(yè)面露出和信息庫(kù)向中介收取端口費(fèi)。
換句話說(shuō)，杭州線上房源平臺(tái)在當(dāng)時(shí)應(yīng)該算是超前布局。但雖然有官方驗(yàn)偽這一開掛屬性加持，房源增量和成交效果仍不如人意。數(shù)據(jù)顯示，2017年初至2021年8月18日，該平臺(tái)個(gè)人自主掛牌房源信息合計(jì)僅127條。
阮東是該平臺(tái)“第一個(gè)吃螃蟹的人”。2017年5月25日，他將宋都東郡國(guó)際花園一套建面約86.01平方米的房源掛在了政府平臺(tái)上，委托價(jià)格160萬(wàn)。但由于網(wǎng)站房源總量少、買家少，最后依然只能通過(guò)中介代售。
“如果沒(méi)有流量，對(duì)于業(yè)主而言沒(méi)有任何意義?！笨铡ぐ籽芯吭簞?chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)表示，業(yè)主個(gè)人掛牌只是多了一個(gè)房源展示的渠道，且只有政府官方平臺(tái)有流量的情況下才能成立。
今年8月19日，這個(gè)平臺(tái)在沉寂了快5年之后，因杭州住保房管局宣布“個(gè)人自主掛牌房源”功能正式上線“杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”順利出圈，引發(fā)了杭州要“去中介化”的熱議。
受此消息影響，貝殼等相關(guān)企業(yè)的股票價(jià)格大跌。一時(shí)間，各中介企業(yè)紛紛調(diào)研杭州二手房市場(chǎng)、研究政策走向，力證房東直售平臺(tái)的出現(xiàn)并不會(huì)對(duì)企業(yè)發(fā)展造成影響。
“你可以把它理解為升級(jí)后2.0版本，雖然差別不大?！庇袠I(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示，這次政策主要調(diào)整兩個(gè)方面：一是業(yè)主自主上傳房源要實(shí)名，二是備案的經(jīng)紀(jì)人不能查看這些房源?！皩?shí)名制的影響幾乎為零，因?yàn)橹捌脚_(tái)上發(fā)布的房源，也需要經(jīng)過(guò)房管局驗(yàn)真。”
而有關(guān)經(jīng)紀(jì)人權(quán)限的問(wèn)題，被大半個(gè)中介圈“打擾”的張澈已經(jīng)用切身體驗(yàn)給出了答案?！盁o(wú)論何時(shí)何地，剔除掉已認(rèn)證中介的所有人，只需要一個(gè)身份證賬號(hào)+電話號(hào)碼，完成實(shí)名注冊(cè)后就可以成功登錄網(wǎng)站頁(yè)面，查看個(gè)人掛牌房源?！?p#分頁(yè)標(biāo)題#e#
“一天抵五年”和“激增十余倍”
政策的熱度直接表現(xiàn)在數(shù)字上。
8月19日，也就是政策出臺(tái)后的第一個(gè)工作日，杭州政府平臺(tái)新增約29套房源掛牌，超過(guò)其2021年上半年新增房源掛牌的總和。8月20日，再度新增約14套房源掛牌。
周末的到來(lái)并沒(méi)有降低平臺(tái)熱度，僅23號(hào)一天，平臺(tái)就增加了約250套房源，超過(guò)此前五年掛牌房源的總和，用“一天抵五年”形容房源數(shù)量變化并不夸張。
截至9月1日，杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)共掛牌約1834套房源，較此前增長(zhǎng)13倍有余。
但在真實(shí)的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，這個(gè)平臺(tái)并沒(méi)泛起那么大的漣漪。公開數(shù)據(jù)顯示，2017年至2020年，杭州市區(qū)（不含臨安）二手房分別成交9.6萬(wàn)套、7.28萬(wàn)套、7.96萬(wàn)套和10.3萬(wàn)套。
與此同時(shí)，杭州一年的有效掛牌量也保持在10萬(wàn)套左右，五年掛出的房源總數(shù)約為50萬(wàn)套。也就是說(shuō)，政府平臺(tái)目前的房源總數(shù)僅占市場(chǎng)有效掛牌總數(shù)的1.83%，從數(shù)量上看，影響力并不大。
值得一提的是，隨著網(wǎng)站上房源數(shù)量的增加，政府網(wǎng)頁(yè)的一些bug也被購(gòu)房者所關(guān)注?！熬W(wǎng)頁(yè)卡頓、反復(fù)登錄、信息有限、房源僅通過(guò)圖片展示，相較于已經(jīng)開始使用VR等現(xiàn)代化技術(shù)的鏈家、中原，杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)還停留在過(guò)去?！?/p>
對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：“杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)是政府平臺(tái)，沒(méi)有生存危機(jī)，也沒(méi)有中介收入。正因如此，界面優(yōu)化、房源存儲(chǔ)擴(kuò)容、VR看房等現(xiàn)代化技術(shù)手段在平臺(tái)上的呈現(xiàn)就更加緩慢?！?/p>
可以參考的是，同樣喊出了“零中介費(fèi)”和“去中介化”口號(hào)的平安好房，由于二手房業(yè)務(wù)算不過(guò)帳，宣告終結(jié)。
“政府主要想管的是杭州手拉手交易的房子，大概占比20%，主要為親屬之間轉(zhuǎn)贈(zèng)房屋?！痹摌I(yè)內(nèi)人士表示，杭州的做法可以理解為一項(xiàng)政府的便民措施，讓業(yè)主多了一個(gè)選擇。業(yè)主自掛房源不等于唯一渠道獨(dú)家房源，業(yè)主仍然可以選擇中介，多家掛牌，全網(wǎng)展示。
房東直售爆火，只因不用中介費(fèi)？
觀察者網(wǎng)了解到，鏈家在杭州的房屋二手房買賣居間代理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)采用分檔累進(jìn)制計(jì)算，其中，100萬(wàn)元以下（含）的部分是1.5%，100萬(wàn)元以上的部分是1%。
值得注意的是，這只是買家或者賣家單方應(yīng)付的費(fèi)用。最終的中介費(fèi)都將由購(gòu)房者買單，這是二手房市場(chǎng)默認(rèn)的“潛規(guī)則”。
以杭州西湖區(qū)的桂花城小區(qū)舉例，建筑面積約104.09平的三室兩廳，在杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)、鏈家、我愛(ài)我家等報(bào)價(jià)約880萬(wàn)。按照上述規(guī)則計(jì)算，這套房屋的單方中介費(fèi)為9.3萬(wàn)元，買賣雙方中介費(fèi)合計(jì)為18.6萬(wàn)元。
18.6萬(wàn)元是什么概念？據(jù)智聯(lián)招聘發(fā)布的《2021年春季中國(guó)雇主需求與白領(lǐng)人才供給報(bào)告》顯示，2021年第一季度，杭州求職者平均月薪突破萬(wàn)元大關(guān)，以1.02萬(wàn)元位居全國(guó)第4位。換句話說(shuō)，在杭州的打工人要工作約1.5年（18個(gè)月）才能付得起這套房屋的中介費(fèi)。
在多個(gè)平臺(tái)發(fā)布房源信息的杭州賣房者周衛(wèi)坦言，自己有一個(gè)預(yù)期售價(jià)，根據(jù)中介公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，對(duì)外報(bào)價(jià)也不同。在杭州家家贊房地產(chǎn)代理公司的委托價(jià)為966萬(wàn)元，我愛(ài)我家的委托價(jià)格955萬(wàn)元，相差11萬(wàn)元。
據(jù)悉，寧波已經(jīng)在跟進(jìn)開發(fā)“個(gè)人房源自主掛牌”功能，官方表示，預(yù)計(jì)該功能不久后即可上線。
“如果上海有這個(gè)平臺(tái)，我是非常支持的，哪怕周末自己去看房、找律師擬定合同都不覺(jué)得有什么問(wèn)題?！笨吹胶贾萆暇€房東直售平臺(tái)的陳麗麗向觀察者網(wǎng)表示，通過(guò)政府平臺(tái)，能省下大筆開支。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#
因?yàn)橐还P不菲的中介費(fèi)，購(gòu)房者和中介之間的關(guān)系非常敏感。但房東直售與“去中介化”，不應(yīng)該劃等號(hào)。
直售有風(fēng)險(xiǎn)，交易需謹(jǐn)慎
有話說(shuō)，紙上得來(lái)終覺(jué)淺，絕知此事要躬行。房東直售能獲取利益最大化的同時(shí)，往往也伴隨著一些麻煩。
看房首當(dāng)其沖。“掛牌房源和我現(xiàn)在居住的地方相距較遠(yuǎn)，沒(méi)辦法做到購(gòu)房者想看房就及時(shí)趕去開門?！?8歲的業(yè)主李成，是一位自由職業(yè)人士，平常以裝修、賣家具等作為主要工作，由于職業(yè)特殊性，還是只能依靠中介輔助?！拔以陂T口中介那留了鑰匙，購(gòu)房者有興趣可以去借鑰匙自己先看下，有意向再具體談。因?yàn)闆](méi)專人跟進(jìn)，往往就無(wú)疾而終了?！?/p>
“目前就是想盡快出手?！崩畛上蛴^察者網(wǎng)表示，依靠中介的另一個(gè)原因和杭州下半年樓市行情不好有關(guān)，“二手房成交量下降了一大半，受房貸、新政等因素影響，希望能盡早賣掉房屋回籠現(xiàn)金?！?/p>
如果從能省下一個(gè)人一年收入的出發(fā)點(diǎn)來(lái)看，看房不過(guò)就是一件瑣碎的事，即使沒(méi)有經(jīng)紀(jì)人幫助，依然可以在對(duì)大量房源橫向、縱向比對(duì)后，自行議價(jià)。
“但房子更多的情況，比如貸款及抵押信息、是否正在對(duì)外租賃、是否掛有戶口，以及過(guò)去是否為兇宅等均無(wú)法驗(yàn)證，而這些信息既關(guān)系到對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的評(píng)判，也是購(gòu)房家庭作為個(gè)體，難以全面了解到的?！焙洗T機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向觀察者網(wǎng)表示。
此外，縱觀二手房交易全鏈條，除了找到合適房源，看房、選房、價(jià)格談判之外，簽約、過(guò)戶、貸款、交付等一系列復(fù)雜過(guò)程，也需要專業(yè)機(jī)構(gòu)才能輔助完成。在郭毅看來(lái)，目前二手中介企業(yè)仍然具備不可替代性。
一旦在房屋貸款、抵押、出租等方面踩了雷，可能涉及的金錢與時(shí)間損失，會(huì)比一筆中介費(fèi)來(lái)得多。
對(duì)此，周衛(wèi)找到了一條解題新思路?！岸嘁粋€(gè)平臺(tái)露出，成功交易的可能性就多了一分，如果最后通過(guò)政府平臺(tái)找到購(gòu)房者，可以反過(guò)來(lái)找當(dāng)?shù)刂薪樽h價(jià)，要求其降低中介費(fèi)或者找本地中小中介進(jìn)行后續(xù)交易手續(xù)。”
這可能是去中介化無(wú)法落地的當(dāng)下，購(gòu)房者能擁有的最好方案。