學(xué)區(qū)房退燒已成定局。在北京西城區(qū)全面實(shí)施多校劃片破除了學(xué)區(qū)房信仰之后,深圳也將迎來大動(dòng)作,擬立法推行大學(xué)區(qū)招生。
消息一出,市場(chǎng)迅速反應(yīng),48小時(shí)內(nèi),深圳學(xué)區(qū)房劇震。
8月1日,深圳市官方權(quán)威平臺(tái)深圳發(fā)文表示《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)社會(huì)建設(shè)條例(草案征求意見稿)》(下稱《草案》)在深圳市人大常委會(huì)網(wǎng)站公開征求意見。針對(duì)各界關(guān)注的教育公平問題,《草案》明確提出推行大學(xué)區(qū)招生和辦學(xué)管理模式,建立義務(wù)教育學(xué)校教師交流制度,以合理均衡配置教育資源,優(yōu)化教育結(jié)構(gòu)。
“我7月底看中香蜜湖的學(xué)位房并下了200萬元定金,加上稅費(fèi)、中介費(fèi)等各方面費(fèi)用總購房成本超過2000萬元?!?月1日晚,深圳換房客張小玲(化名)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示,深圳擬立法推行大學(xué)區(qū)后,她的第一反應(yīng)就是應(yīng)該放棄200萬元定金退房。
在張小玲看來,如果深圳推行大學(xué)區(qū),原先定下的房源價(jià)值將大打折扣。相較于承受房屋跌價(jià)的損失,及時(shí)止損更理智。目前細(xì)則未明,張小玲仍在觀望,但天秤已有所傾斜。
買家仍在觀望時(shí),已有賣家果斷割肉,搶先降價(jià)。其中,深圳學(xué)區(qū)房“頂配”百花片區(qū)反應(yīng)最為熱烈。
8月3日,百花片區(qū)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人黃思燕(化名)告訴時(shí)代周報(bào)記者,學(xué)區(qū)房新政消息出來后,已有多名學(xué)區(qū)房業(yè)主調(diào)價(jià),幅度均以百萬元起步。多名業(yè)主對(duì)該中介表示,只要買家誠(chéng)心想買,價(jià)格可談。
“長(zhǎng)安花園去年成交在1400多萬元,現(xiàn)在1300多萬元就可以買到?!秉S思燕表示,目前百花片區(qū)業(yè)主心態(tài)分化,在高位買進(jìn)學(xué)區(qū)房的業(yè)主最焦慮,但因成本高,降價(jià)幅度小。早期買入房產(chǎn)且學(xué)位已用過的業(yè)主降價(jià)幅度大,只要買家決策時(shí)間短,談價(jià)空間頗大。
8月3日,中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)副主任宋丁在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示,《草案》將對(duì)義務(wù)教育中長(zhǎng)期存在的不合理現(xiàn)象和學(xué)區(qū)房炒作之風(fēng)形成巨大沖擊,廣大市民在義務(wù)教育和住房上的壓力會(huì)得到非常大的緩解。原來買學(xué)區(qū)房后百分之百可以上名校,現(xiàn)在大學(xué)區(qū)制度下只有上名校的概率,而不能確保上學(xué)。因此,原有的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)值必將大打折扣,房?jī)r(jià)出現(xiàn)顯著下跌將是大概率事件。
買賣雙方深度博弈
作為深圳學(xué)區(qū)房的天花板,百花片區(qū)以教育資源集中著稱。以帶有雙實(shí)驗(yàn)學(xué)位(深圳實(shí)驗(yàn)小學(xué)和實(shí)驗(yàn)中學(xué))的國(guó)城花園為例,該小區(qū)已有超30年房齡,但由于名校學(xué)位加持,國(guó)城花園成交單價(jià)曾超過30萬元/平方米。
當(dāng)政策轉(zhuǎn)向時(shí),深圳頂級(jí)學(xué)區(qū)房片區(qū)最為敏感,價(jià)格變動(dòng)也最明顯。
8月3日上午,百花片區(qū)的長(zhǎng)城大廈法拍房因無人報(bào)價(jià)流拍。該房源建筑面積為104.7平方米,起拍價(jià)為1084萬元,單價(jià)約10.4萬元/平方米。在阿里拍賣網(wǎng)上,該房源共有181人設(shè)置了拍賣提醒,引起近5000人圍觀。
同日,一名深圳房產(chǎn)從業(yè)人士告訴時(shí)代周報(bào)記者,今年受二手房指導(dǎo)價(jià)影響,百花片區(qū)成交量低迷,成交的房源主要通過法拍途徑。由于法拍房?jī)r(jià)格更低,買家購買后空間較大,因此投資熱度相較于普通住宅更高。但此次長(zhǎng)城大廈的拍賣時(shí)間在《草案》發(fā)布之后,買家都在觀望政策走勢(shì),不敢貿(mào)然買進(jìn)。
盡管《草案》仍在征集意見階段,具體細(xì)則尚未出臺(tái),但持有學(xué)區(qū)房的業(yè)主或有意入手學(xué)區(qū)房的購房者已開始觀望。他們一面擔(dān)心學(xué)區(qū)房的價(jià)值一夜歸零,另一面又憂慮政策未來是否還會(huì)調(diào)整,市場(chǎng)買賣雙方進(jìn)入深度博弈期。
林妍(化名)曾一度視為珍寶的羅湖學(xué)位房,如今變成了燙手山芋。2018年8月,林妍以總價(jià)160萬元買入羅湖學(xué)區(qū)房,單價(jià)為7.27萬元/平方米。2020年深圳樓市最火的時(shí)候,該小區(qū)同戶型的房源報(bào)價(jià)一度高達(dá)400萬元,漲幅高達(dá)150%。
8月2日,林妍從羅湖房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人處獲悉,她所在的小區(qū)已有業(yè)主先行降價(jià),同小區(qū)同戶型的房源掛牌價(jià)僅為270萬元,較最高點(diǎn)下跌超百萬元。
學(xué)區(qū)房仍將存在
如何破解當(dāng)前的“擇校熱”,給學(xué)位房降溫,是義務(wù)教育階段社會(huì)最關(guān)注的問題之一?!恫莅浮诽岢觯钲趯⑼菩写髮W(xué)區(qū)招生和辦學(xué)管理模式,建立義務(wù)教育學(xué)校教師交流制度,健全優(yōu)質(zhì)教育資源共建共享機(jī)制。
事實(shí)上,早在2015年,深圳市教育局便提出各區(qū)要積極探索學(xué)區(qū)制招生。至今,羅湖、福田、龍華、寶安、坪山、龍華等6區(qū)均試行大學(xué)區(qū)。
大學(xué)區(qū)意味著家長(zhǎng)可以不受地段限制,申請(qǐng)大學(xué)區(qū)內(nèi)的任意一所或多所學(xué)校。一個(gè)小區(qū)對(duì)應(yīng)多所學(xué)校,房產(chǎn)不再直接掛鉤某所學(xué)校。同一套學(xué)區(qū)房,可能分到名校,也可能分到普通學(xué)校。
多名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,深圳推行大學(xué)區(qū)或改變市場(chǎng)格局,減少不同產(chǎn)品之間的價(jià)格差距。
8月3日,Q房網(wǎng)羅湖東區(qū)片區(qū)董事孟中振告訴時(shí)代周報(bào)記者,以前買家熱衷于購買學(xué)區(qū)房,導(dǎo)致普通住宅價(jià)值被低估。過去買家在購買學(xué)區(qū)房時(shí)都是為買學(xué)位,忽視居住價(jià)值。未來學(xué)區(qū)房降溫,買家可以有更多選擇,購買相對(duì)宜居的資產(chǎn)。#p#分頁標(biāo)題#e#
孟中振表示,此前深圳部分區(qū)域已推行大學(xué)區(qū)制,主要針對(duì)新建學(xué)校試點(diǎn),但各區(qū)政策和解釋不一,沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。未來深圳全域推行大學(xué)區(qū)制,短期內(nèi)將沖擊學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格。但大學(xué)區(qū)制仍會(huì)以就近入學(xué)為原則,長(zhǎng)期影響仍需待細(xì)則落地后再評(píng)判。
《草案》發(fā)布后,不少網(wǎng)友認(rèn)為未來深圳將沒有名校概念,學(xué)區(qū)房將從此消失。
對(duì)此,宋丁持不同觀點(diǎn)。宋丁認(rèn)為,大學(xué)區(qū)下教育資源的差別仍存在,有名校的大學(xué)區(qū)仍然會(huì)受到更多關(guān)注,為爭(zhēng)取進(jìn)入名校的機(jī)率,家長(zhǎng)仍然要在大學(xué)區(qū)里面購買房子。在這個(gè)意義上說,有名校的大學(xué)區(qū)里的房子仍然有學(xué)區(qū)房的血統(tǒng),仍會(huì)受到更多人的關(guān)注,因此,名校大學(xué)區(qū)的房?jī)r(jià)仍然可能高于普通大學(xué)區(qū)。但是,未來不會(huì)出現(xiàn)過去的學(xué)區(qū)房炒作現(xiàn)象,房?jī)r(jià)變化會(huì)趨向合理,學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格將和市場(chǎng)上其它房源更接近。