文丨樓叔
地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)收緊，又有房企暴雷了。
近日，因?qū)嵉氐禺a(chǎn)集團(tuán)商票逾期拒付，供貨商和持票人前往廣州富力盈凱大廈維權(quán)的消息，在網(wǎng)上廣泛傳播。
7月27日，實(shí)地集團(tuán)回應(yīng)稱(chēng)，目前實(shí)地已與持票人就商票逾期問(wèn)題達(dá)成共識(shí)，妥善解決了問(wèn)題。
但事實(shí)上，近幾個(gè)月來(lái)，這早已不是實(shí)地地產(chǎn)第一次陷入商票逾期兌付風(fēng)波。而結(jié)合其堪憂(yōu)的債務(wù)情況看，此次維權(quán)鬧劇的解決，并不意味著危機(jī)的解除。
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更諷刺的是，和實(shí)地地產(chǎn)有著千絲萬(wàn)縷聯(lián)系的富力地產(chǎn)，也在27日發(fā)布公告稱(chēng)，與實(shí)地?zé)o債務(wù)及股權(quán)關(guān)系，意圖緊急切割，避免遭受連帶影響。
那么，作為曾經(jīng)的百?gòu)?qiáng)房企，實(shí)地地產(chǎn)為何會(huì)走到這一步？
01
在今年5月，實(shí)地地產(chǎn)就因?yàn)檫B續(xù)兩次商票逾期拒付，引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。
在此前的風(fēng)波中，實(shí)地地產(chǎn)解釋稱(chēng)，是因?yàn)槭湛罘街簧嫦釉p騙，所以暫緩支付。但最終實(shí)地地產(chǎn)還是100%承兌，化解了風(fēng)波，阻止了風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)散。
根據(jù)當(dāng)時(shí)的報(bào)道，實(shí)地于5月-7月期間還將有若干筆票據(jù)到期，其中5月仍有三筆、6月有一筆，7月則多達(dá)9筆。從到期商票票據(jù)看，這次再度違約暴雷，可以說(shuō)是早有伏筆。
這次實(shí)地地產(chǎn)和債主們的沖突，明顯要更激烈些。
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不僅網(wǎng)上有很多人曬出了違約拒付的商票，線(xiàn)上討錢(qián)；還有不少供應(yīng)商和持票人，跑到實(shí)地地產(chǎn)的廣州總部，穿著“實(shí)地還錢(qián)”的短袖線(xiàn)下維權(quán)，維權(quán)現(xiàn)場(chǎng)更是爆出激烈的肢體沖突。
有消息稱(chēng)，“實(shí)地方面稱(chēng)要和持票人談7折回收票據(jù)，打折清償債務(wù)”。這樣的解決方案，似乎沒(méi)有能夠平息維權(quán)怒火，現(xiàn)場(chǎng)沖突多少能說(shuō)明談判的情況。
值得注意的是，從網(wǎng)友曬出的商票看，此次違約所涉及的還包括不少小額商票，比如微博網(wǎng)友“ytmfwfnh”爆料稱(chēng)，其持有兩張合計(jì)25萬(wàn)元的商票，實(shí)地直接拒絕兌付。
這些細(xì)節(jié)如果屬實(shí)的話(huà)，那意味著，實(shí)地地產(chǎn)的資金狀況，確實(shí)是相當(dāng)緊張。
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至于富力地產(chǎn)的緊急公告，也不難理解。
雖然實(shí)地集團(tuán)董事長(zhǎng)張量是富力地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)張力之子，但富力自身的財(cái)務(wù)狀況都比較糟糕，要避免受到牽連，自然得火速切割。
而對(duì)于實(shí)地地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，“老爹”的這份公告，無(wú)疑讓其處境更困難。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#
盡管實(shí)地方面對(duì)外表示風(fēng)波已解決，但連續(xù)的商票逾期，多少會(huì)加劇市場(chǎng)的擔(dān)憂(yōu)情緒。
房地產(chǎn)本身是資金密集型行業(yè)，開(kāi)發(fā)商最怕的就是資金鏈危機(jī)，如果各路債主們對(duì)實(shí)地地產(chǎn)的兌付和償債能力持消極預(yù)期，那么恐慌情緒一旦傳導(dǎo)，后果可能會(huì)更嚴(yán)重。
02
為何實(shí)地地產(chǎn)會(huì)頻繁陷入商票違約危機(jī)？這還要從它的擴(kuò)張發(fā)展史說(shuō)起。
公開(kāi)資料顯示，2006年張量創(chuàng)辦地產(chǎn)平臺(tái)，在發(fā)展早期，富力地產(chǎn)為它的起步提供了重要幫助。
不過(guò)直到2015年，張量才宣布要“增加非富力業(yè)務(wù)，打造自己的品牌”，并將地產(chǎn)平臺(tái)更名為實(shí)地地產(chǎn)。
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從獨(dú)立發(fā)展擴(kuò)張的時(shí)間點(diǎn)來(lái)看，實(shí)地地產(chǎn)的起步算比較晚的。所以，為了抓住行業(yè)風(fēng)口，近些年來(lái)實(shí)地地產(chǎn)開(kāi)始加速擴(kuò)張，并且在2018年定下了1200億元的銷(xiāo)售目標(biāo)。
為了快速做大規(guī)模，實(shí)地地產(chǎn)招兵買(mǎi)馬，從各大房企挖來(lái)了一批明星經(jīng)理人，包括在百度一度被視為李彥宏接班人的李明遠(yuǎn)，打造出明星高管團(tuán)隊(duì)。
拿地方面，也是不惜重金。以2020年為例，實(shí)地地產(chǎn)在重慶、昆明、佛山、惠州等地陸續(xù)出手，以350萬(wàn)平方米拿地面積位列榜單第51位，總拿地金額 85 億元，躋身前100名。
實(shí)地地產(chǎn)的規(guī)模擴(kuò)張舉動(dòng)，一度帶來(lái)了銷(xiāo)售額的顯著增長(zhǎng)。據(jù)媒體報(bào)道，2015年實(shí)地年銷(xiāo)售額15億元，2016年銷(xiāo)售額突破100億元，2017年則達(dá)到201.1 億元。
但這樣的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，卻只是曇花一現(xiàn)。招股書(shū)顯示，2018年和2019年，實(shí)地地產(chǎn)的銷(xiāo)售額不升反降，分別下滑到158 億元、119.6 億元。
來(lái)源：招股書(shū)
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年，實(shí)地地產(chǎn)的全口徑銷(xiāo)售額為257.4億元，正好位列第100名。距離此前提出1200億元目標(biāo)相距甚遠(yuǎn)。
在銷(xiāo)售增長(zhǎng)乏力的同時(shí)，實(shí)地地產(chǎn)曾經(jīng)招募來(lái)的明星高管團(tuán)隊(duì)，也紛紛走人，以至于今年年初被曝13位高管先后離職。
對(duì)此，實(shí)地地產(chǎn)回應(yīng)稱(chēng)，并非是集中離職，并且“大部分人員是被公司勸退，僅有兩人是因個(gè)人原因辭職”。
但如此高的人員流動(dòng)率，也足以看出其內(nèi)部的業(yè)績(jī)壓力和發(fā)展困境。
03
去年5月，實(shí)地地產(chǎn)曾向港交所遞交招股書(shū)，沖刺IPO。
為了體現(xiàn)業(yè)務(wù)特色，實(shí)地地產(chǎn)在近幾年不斷強(qiáng)調(diào)自己的科技元素（比如前面提到的招來(lái)百度的李明遠(yuǎn)），對(duì)外打響智慧人居的概念。
但科技、智慧的外包裝，并不能改變它是房地產(chǎn)企業(yè)的本質(zhì)，所以也未能給它的IPO之路帶來(lái)根本性的加持，兩次遞交招股書(shū)都以失敗告終。
實(shí)地地產(chǎn)上市闖關(guān)失敗，并不讓人意外。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#
首先從銷(xiāo)售看，實(shí)地地產(chǎn)的增長(zhǎng)空間明顯存疑。
從2017年突破200億元，到今天實(shí)地地產(chǎn)還在200億元的門(mén)檻打轉(zhuǎn)，這樣的體量，在千億房企一把抓的行業(yè)里，毫無(wú)存在感可言。
更重要的是，在三道紅線(xiàn)出爐、房地產(chǎn)行業(yè)加速去杠桿的背景下，實(shí)地地產(chǎn)的債務(wù)情況，可以用極其糟糕來(lái)形容。
招股書(shū)顯示，2017年到2019年，實(shí)地地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為 99.67%、97.81%、94.02%；凈負(fù)債率更是分別高達(dá) 3809%、533% 和 225%。
對(duì)照資產(chǎn)負(fù)債率70%、凈負(fù)債率100%的紅線(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)地地產(chǎn)可謂嚴(yán)重超標(biāo)。當(dāng)然，這并不是2020年的數(shù)據(jù)，但它要在一年之內(nèi)調(diào)整過(guò)關(guān)，概率可想而知。
來(lái)源：克而瑞
高速拿地?cái)U(kuò)張之下，實(shí)地地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得現(xiàn)金流量?jī)纛~，同樣嚴(yán)重縮水，由2017 年的25.2億元，急劇減少至6.6億元，到了2019 年現(xiàn)金流量?jī)纛~僅有2.2億元。
營(yíng)業(yè)收入方面，2017年到2019年分別為38.7億元、63.7億元、83.2億元，歸母凈利潤(rùn)分別為3.2億元、8.2億元、7.3億元。增收不增利的特征明顯。
盈利能力的不足，債務(wù)壓力的高企，正好解釋了為何實(shí)地地產(chǎn)會(huì)屢次陷入商票違約風(fēng)波。
實(shí)地地產(chǎn)宣稱(chēng)，“已經(jīng)和持票人達(dá)成共識(shí)，妥善解決了問(wèn)題”，但后續(xù)接連到期的債務(wù)，無(wú)疑會(huì)給它不斷制造壓力。
值得一提的是，行業(yè)監(jiān)管部門(mén)日前要求，將房地產(chǎn)企業(yè)的商票，也納入到三道紅線(xiàn)的監(jiān)控范圍。對(duì)于實(shí)地地產(chǎn)這樣的未上市房企來(lái)說(shuō)，又是一次重大的利空。
在內(nèi)憂(yōu)外患之下，實(shí)地地產(chǎn)能順利過(guò)關(guān)嗎？