今年年初，深圳市推出了二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，如今政策執(zhí)行已有小半年時(shí)間，效果可謂非常奏效，不僅深圳二手房成交量大幅下降，成交價(jià)格也在穩(wěn)步下降。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，深圳二手住宅成交量為28442套，環(huán)比下降45%，同比下降35%，成交量創(chuàng)3年新低。受此影響，很多深圳的中介因生意慘淡開(kāi)始轉(zhuǎn)行，二手住宅業(yè)主主動(dòng)調(diào)低報(bào)價(jià)。
由于這一政策短期內(nèi)取得了較好的效果，近半年來(lái)成都、西安、上海、無(wú)錫、寧波、三亞等全國(guó)多個(gè)城市正在復(fù)制深圳這一二手房指導(dǎo)價(jià)政策，并已取得一定成效，未來(lái)這一政策有望在全國(guó)得到推廣，成為落實(shí)“房住不炒”的一個(gè)重要手段。
對(duì)這一政策不少人有一定誤解，認(rèn)為二手房指導(dǎo)價(jià)政策之所以有效是因其用行政手段控制住了價(jià)格，其實(shí)則不然，因?yàn)橘u方完全可以通過(guò)諸如“陰陽(yáng)合同”或搭售其他商品對(duì)政策進(jìn)行規(guī)避，近期西安就出現(xiàn)了業(yè)主賣房搭售假畫的案例。僅通過(guò)行政手段調(diào)控價(jià)格并不能對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生多大影響，有些時(shí)候甚至?xí)a(chǎn)生反作用，比如很多地方此前采取的新房限價(jià)加搖號(hào)的政策因新房與周邊二手房形成了價(jià)格差，反而加速了當(dāng)?shù)鼐用竦馁?gòu)房熱情，很多并不需要購(gòu)房的人也提前加入了購(gòu)房大軍，如此并不利于調(diào)控政策達(dá)到預(yù)期的效果。
二手房指導(dǎo)價(jià)政策能奏效的精髓主要在于其與商業(yè)銀行發(fā)放住房貸款進(jìn)行聯(lián)動(dòng)，這相當(dāng)于變相提高了買方的首付比例，原本三成首付能買的首套房在二手房指導(dǎo)價(jià)政策下可能要付出四成或以上首付才能購(gòu)買，二套房的首付比例則更高，相當(dāng)于變相減小了買方杠桿率的使用。在如今全國(guó)大中城市動(dòng)輒上百萬(wàn)元的房?jī)r(jià)面前，提高首付比例、讓購(gòu)房者多付出真金白銀無(wú)疑是最為有效且操作性較強(qiáng)的調(diào)控手段。如將近年來(lái)居民貸款增量同比變化情況與平均房?jī)r(jià)走勢(shì)進(jìn)行對(duì)比就能發(fā)現(xiàn)，商業(yè)銀行發(fā)放的住戶中長(zhǎng)期貸款同比變化都是影響房?jī)r(jià)變化的主要因素，且每次住戶中長(zhǎng)期貸款同比變化都領(lǐng)先于房?jī)r(jià)變化。更進(jìn)一步，若上述政策不及預(yù)期，則可對(duì)二手房直接取消購(gòu)房貸款，居民只能全款購(gòu)買二手房，那么整個(gè)二手房市場(chǎng)的成交量就會(huì)更大范圍地萎縮。因而，只要遏制住商業(yè)銀行對(duì)購(gòu)房的信貸無(wú)疑就是給房?jī)r(jià)上漲釜底抽薪。
近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)火熱，居民通過(guò)舉債購(gòu)房的熱情也在不斷增加，我國(guó)居民部門杠桿率持續(xù)處于快速增長(zhǎng)區(qū)間，僅用十余年時(shí)間就追上了發(fā)達(dá)國(guó)家?guī)资甑陌l(fā)展水平。2008年末，我國(guó)居民部門杠桿率僅為17.9%，而到了今年一季度末我國(guó)居民部門杠桿率已達(dá)62.1%。根據(jù)國(guó)際清算銀行（BIS）統(tǒng)計(jì)，我國(guó)這一杠桿率水平雖低于發(fā)達(dá)國(guó)家平均值，但已高于新興市場(chǎng)國(guó)家平均值，并已超過(guò)德國(guó)、新加坡等發(fā)達(dá)國(guó)家，與日本的差距也在逐漸減小。居民杠桿率水平快速增加一方面因增加了居民日常房貸支出而不利于居民消費(fèi)潛力的進(jìn)一步釋放，另一方面則給經(jīng)濟(jì)和金融安全帶來(lái)不利影響，及時(shí)收緊居民購(gòu)房信貸無(wú)疑既是必要的又是必需的。
未來(lái)，如果二手房指導(dǎo)價(jià)政策在全國(guó)更多一二線城市進(jìn)一步推廣，會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展趨勢(shì)帶來(lái)相當(dāng)重大的變化和深遠(yuǎn)的影響。
具體來(lái)說(shuō)，由于購(gòu)買二手房能使用的杠桿率較為有限，而購(gòu)買新房可使用的杠桿率相對(duì)更高，那么購(gòu)房者選擇的天平會(huì)逐漸向新房?jī)A斜，這一方面短期可以保證土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的問(wèn)題，地方政府土地出讓能夠順利進(jìn)行，另一方面則無(wú)疑將增加二手房降價(jià)的壓力和二手房交易的難度。二手房主如想賣房則不得不將二手房?jī)r(jià)格顯著調(diào)低至低于新房?jī)r(jià)格，否則很難成交。近期惠州的商業(yè)銀行因房貸額度緊張而收緊了二手房房貸，不僅審核趨于嚴(yán)格，對(duì)房齡較長(zhǎng)的二手房謹(jǐn)慎放款，而且二手房房貸的放款周期也大幅提升，由此導(dǎo)致很多急用錢的二手房房東不得不以低于新房房?jī)r(jià)的價(jià)格打折出售，但效果依然有限。
長(zhǎng)此以往，二手房買賣市場(chǎng)的整體流動(dòng)性將會(huì)大幅減小。原本很多投資購(gòu)房群體購(gòu)房后根本不考慮將房子出租，只是等到房?jī)r(jià)上漲后出售，但在這一政策嚴(yán)格執(zhí)行下要么打折出售、回收資金，要么則不得已將房子出租，這又會(huì)進(jìn)一步提升租房市場(chǎng)供給，進(jìn)而拉低租房?jī)r(jià)格。屆時(shí)一二線城市扭曲的租售比將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)行為起到極大的抑制作用，房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)在比較收益率之時(shí)將逐漸敗下陣來(lái)，并逐漸成為一個(gè)較為平庸的資產(chǎn)。這點(diǎn)其實(shí)通過(guò)股票市場(chǎng)上普遍較低的地產(chǎn)股市盈率上已經(jīng)得以充分體現(xiàn)，即使是2020年全國(guó)房地產(chǎn)銷售量仍在高位，但地產(chǎn)股的估值不但沒(méi)有提升反而在不斷下降。未來(lái)，一旦房地產(chǎn)投機(jī)之風(fēng)得到有效抑制的趨勢(shì)得以確立，房地產(chǎn)將逐漸向其本源的居住屬性穩(wěn)步回歸，“房住不炒”的目標(biāo)就會(huì)得以真正實(shí)現(xiàn)。
綜上，當(dāng)前在抑制需求方面樓市調(diào)控的思路已逐漸清晰，就是通過(guò)二手房指導(dǎo)價(jià)政策與商業(yè)銀行發(fā)放住房貸款進(jìn)行聯(lián)動(dòng)，有效降低居民購(gòu)買二手房的杠桿率，以此增加二手房交易難度并降低二手房市場(chǎng)流動(dòng)性，從根本上抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為。