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萬科決戰(zhàn)全面競爭時代

萬科談物業(yè):一定會上市,但目前還沒有上市計劃

本文來自焦點財經(jīng),作者:王迪,36氪經(jīng)授權發(fā)布。

不論是7天前的區(qū)域“裂變”及人事大調整,還是此前對非開發(fā)業(yè)務跟投機制打“補丁”,都將萬科決戰(zhàn)全面競爭時代的決心得以顯露。

萬科董事會主席郁亮曾說,房地產(chǎn)行業(yè)管理紅利時代已經(jīng)到來,地產(chǎn)企業(yè)要學會像制造企業(yè)那樣,靠全面競爭力取勝。

“三道紅線”于一季度末回歸綠檔,說明萬科各項指標開始趨于健康,而6月30日下午,萬科2020年度股東大會暨2021年第一次A股類別股東大會,則讓萬科“全能型”布局模型得以浮現(xiàn)。

“在全面競爭時代,房企比拼的是綜合能力,每個環(huán)節(jié)都要精細管理,每個方面都不容有失,某個方面出現(xiàn)短板就會潰不成軍?!边@是郁亮對行業(yè)的認定。

在股東大會現(xiàn)場,除了此前披露的2020年業(yè)績之外,據(jù)萬科集團總裁、首席執(zhí)行官祝九勝介紹,萬科在諸多細分領域中取得進展:

萬科旗下萬緯物流管理已是國內最大冷庫運營商;萬物云布局16個項目,已經(jīng)與54個住宅物業(yè)合作;萬科集中式公寓規(guī)模全國第一 去年新開業(yè)3.3萬間;萬物云與??低暦趸钲谑腥f御安防服務科技有限公司,專注于安防科技、機電維保和技術工匠培育等業(yè)務,成為中國最大的安防機電綜合服務商;教育業(yè)務方面,萬科已打造梅沙教育和德英樂教育等特色品牌。其中,梅沙教育經(jīng)過5年發(fā)展,已成為深圳最大民辦教育集團。

毫無疑問,萬科正在城市更新、老舊小區(qū)改造、物業(yè)服務、冷鏈倉儲等領域構建自身的“第二曲線”。而針對物業(yè)板塊萬物云,萬科更是直接利用產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的建構模式,對標貝殼,將其打造稱一個平臺進行模塊化組合,以孵化演變出更多的服務物業(yè)企業(yè)。

當房地產(chǎn)告別單邊增長回歸普通行業(yè),于房企而言,不僅需要向制造業(yè)學習,還需要與科技公司進行比拼,仿佛練就十八般武藝才能讓這個曾經(jīng)黃金行業(yè),實現(xiàn)對抗來自雙集中與三道紅線等各方“金箍”的狙擊。一個行業(yè)正在走向分水嶺。

郁亮稱,從以開發(fā)為主轉為開發(fā)、經(jīng)營、服務并重意味著轉變巨大;為此,要從地產(chǎn)總部變?yōu)榧瘓F總部,將精力放在轉型發(fā)展上。與此同時,開發(fā)業(yè)務與優(yōu)秀制造業(yè)相比,同樣存在明顯差距。因此,開發(fā)業(yè)務的組織做大調整,是基本盤,要鞏固提升,支持轉型發(fā)展。

“轉型”成為這場會議的關鍵詞。

股東大會之上,不論是面對股價下跌、股票回購機制、增加分紅比例,還是今年剛剛實行的“以股代息”機制、“人才吸引力下降”、區(qū)域組織架構調整、集中供地等諸多熱點問題,萬科用自身對行業(yè)的認知與感知講述自身對行業(yè)的理解,一個清晰的萬科路徑正在呈現(xiàn)。

談股價下跌與回購機制

在會上,針對近期股價持續(xù)下跌,萬科董事會主席郁亮表示:目前房地產(chǎn)公司包括萬科的股票受到了很大的影響,這其中有行業(yè)的因素。為此,萬科已經(jīng)執(zhí)行合伙人自愿購股計劃。

“前一段時間我們剛剛增持過一次,持股比例到了5%。我們當然也希望股票漲,主觀上要更努力,用行動去回應股東的關切?!?/p>

作為萬科大股東一方,深圳地鐵董事長辛杰則表示,股票難免有漲有跌,困難是暫時的,萬科的發(fā)展遠景非常好,同時有很好的管理體系、企業(yè)文化,去年萬科也取得很好的業(yè)績,萬科團隊非常值得信賴。

至于萬科和深鐵的合作,辛杰稱,深鐵公司是三鐵合一,“十四五”期間,深圳將加快“2個1000公里”——高鐵、城際鐵路和城市軌道交通網(wǎng)。其中,地鐵有1335公里的建設運營。對于地鐵選擇合作伙伴的原則“不是第一就是唯一”,萬科希望形成最佳合作伙伴、最優(yōu)組合。萬科在行業(yè)內就是唯一,也是第一。#p#分頁標題#e#

“未來深鐵不但有人流,還有貨流,就像平南鐵路。我們看到萬科在物流、冷鏈等方面都有很高的水平,未來這方面也會有很多的合作機會。深鐵和萬科是一家人,我們相信在郁亮主席的帶領下,萬科一定會越來越好,深圳地鐵會長期持有萬科股票?!毙两芊Q。

面對股價連續(xù)20個交易日累計跌幅要達到30%,有股東提問:是不是可以考慮再松一點的回購條件?   

萬科董事會秘書朱旭則表示,回購議案是股東大會一般性授權,回購股票有四個用途:包括減少公司注冊資本、用于員工持股或員工激勵、發(fā)行可轉債以及為了維護公司價值和股東權益所必須的回購。股價跌幅的條件是監(jiān)管部門的規(guī)則要求,萬科必須按照這個來執(zhí)行。如果根據(jù)其他三個用途實施回購,即減少注冊資本、實施員工激勵或可轉債,則需要提交股東大會審議具體的回購方案,股東大會同意后才可以進行回購。

談股東增加分紅比例與“以股代息”計劃

股東會上,有股東提問稱:“公司法定公積金已經(jīng)超過50%,今年還是按照65%提任意公積金,未來有沒有把計提任意公積金下調,增加分紅的比例?”,郁亮回應稱:房地產(chǎn)雙集中、三道紅線背景之下,錢比過往更金貴、更重要,部分留在公司里,以便抓住未來的發(fā)展機會。

“如果哪天房地產(chǎn)行業(yè)真的沒生意可做了,屆時萬科會將所有實現(xiàn)的利潤應該分掉,不應該留著,如此管理團隊的壓力也較小。萬科過去在資本市場上累計融資300億左右,現(xiàn)已經(jīng)累計分紅800多億了,還有2000多億凈資產(chǎn)?!?/p>

郁亮指出,今年以來房地產(chǎn)行業(yè)有很多變化,如,雙集中、三道紅線等,這都說明一個道理,錢比過往更金貴、更重要。目前房地產(chǎn)行業(yè)正在回歸到普通行業(yè),尤其像萬科這類業(yè)務的公司可能資產(chǎn)是相對比較重的,也就是相對比較需要錢的。所以萬科希望給大家提供穩(wěn)定、可預期的派息,萬科基本上是按照35%的派息率進行派息,股息率在4%-5%之間。

“去年定股息逢新冠疫情最復雜的時候,萬科暫時將派息率下調到30%左右,今年盡管新冠肺炎還沒有結束,但沒有存在不確定性,萬科馬上恢復到35%,分紅是公司給股東回報的一個方式,但我們還是需要兼顧平衡,如果錢在我們手里不能創(chuàng)造更多價值,完全沒有投資機會了,才應該把它全分掉?!庇袅练Q。

為了回報股東,今年萬科第一次實行H股“以股代息”計劃。

對此,朱旭稱,這是為了保護了投資者的權益,特別是中小股東的權益,因為當確定利潤分配方案形式的時候,中小股東如果有這樣的選擇權是可以自主選擇的,充分平衡了收取現(xiàn)金股利和收取股票股利股東之間的利益。如果這次能夠獲得股東大會的認可,萬科也不排除下一次提交董事會和股東大會進行審議,未來將繼續(xù)推行H股“以股代息”計劃。

據(jù)了解,2020年,萬科每10股將派送人民幣12.5元,合計派發(fā)分紅145.2億元,同比增長23%。

值得留意的是,作為1991年A股第一批上市的企業(yè),迄今為止,萬科已29年不間斷地進行現(xiàn)金分紅,是A股上市公司中持續(xù)盈利和持續(xù)現(xiàn)金分紅年限最長的企業(yè),上市以來累計的分紅金額已達836.9億元,分紅金額是歷年股權融資金額的2.52倍,平均的股息分紅率為31.8%。

談人才戰(zhàn)略:兩條腿走路

組織改革,人力先行。戰(zhàn)略、業(yè)務、組織、人事棋盤轉動同時要匹配發(fā)展預期,“想要堅持一盤棋”,萬科此前也在多維度發(fā)力,應對房企轉型中的陣痛。

幾天前,“動刀”區(qū)域,五變七。萬科的區(qū)域首席合伙人迎來幾張新鮮面孔:南方區(qū)域、上海區(qū)域、西南區(qū)域、西北區(qū)域,繼續(xù)由孫嘉、張海、李嵬、郭繼勛分別擔任區(qū)首;北京區(qū)域、東北區(qū)域、華中區(qū)域的區(qū)首之位則由原北方區(qū)域執(zhí)行合伙人盧冰、原沈陽首席合伙人林曈、原武漢首席合伙人蔡平分別接棒。

在股東大會上,任印力事業(yè)部總裁不久的萬科董事、原首席運營官王海武也有所發(fā)言。#p#分頁標題#e#

他表示,公司未來還是會圍繞兩個大的方面去開展相應的工作:一方面是鞏固提升基本盤,第二是要從開發(fā)為主的這樣一個基調,向開發(fā)經(jīng)營服務為主來轉變。所以在這個過程中,不管是個人還是公司的一些調整和安排都是基于這樣的一些考慮。

“加入萬科的時間有18年了,過去主要是在開發(fā)業(yè)務領域開展相關工作,先后在城市公司,區(qū)域和總部工作,特別愿意在這樣的大背景下,在新的業(yè)務上有所建樹和有所學習。所以我主動申請能不能去做商業(yè)業(yè)務,加入到印力團隊,在這方面起到一些新的作用,也希望自己在后續(xù)能有更多的可能性,有更多學習和成長的機會?!蓖鹾N浞Q。

為了縮短管理半徑,萬科已經(jīng)特別設置7大區(qū)域BG(事業(yè)群)的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務,除物流、商業(yè)(印力)等7大BU(業(yè)務單元)之外,各區(qū)域自己嘗試開展的經(jīng)營性業(yè)務。為了吸引人才,今年來萬科也推出了大江大海、獵頭行動計劃。

郁亮稱,針對目前的市場環(huán)境,萬科一直把握六個字:“不貪婪、不恐懼”。“不貪婪”是說行業(yè)過去的高利潤時代結束了,不要貪婪,不要再留戀于過去,包括以前習慣只用規(guī)模速度作為衡量企業(yè)成功的標記?!安豢謶帧笔钦f常識告訴我們,天下沒有做完的生意,只有沒做好的生意。

對于區(qū)域人事調整,郁亮表示,對開發(fā)業(yè)務的組織做大調整,這是基本盤,要鞏固提升,支持轉型發(fā)展。所以根據(jù)市場的接近性,客戶的相近性等因素,劃小作戰(zhàn)單元,為七個區(qū)域。地域范圍太大的話,協(xié)同效應不易發(fā)揮,范圍太小的話,協(xié)同效應太小。管理幅度合適,有利于做好產(chǎn)品和服務、精益運營、發(fā)揮協(xié)同效應?;趹?zhàn)略和組織的考慮,還要進行事人匹配,根據(jù)事情來選合適的人才。

在會上,有股東提出萬科對人才的吸引力在不斷降低,郁亮則如此回應:房地產(chǎn)行業(yè)對人才的吸引力確有下降的趨勢,比如大學生就業(yè)選擇也有體現(xiàn)。目前各行業(yè)薪酬收入對比來看,房地產(chǎn)行業(yè)居中。好在今天的年輕人有特點,有獨立主見,也經(jīng)過良好訓練。萬科相信,成功的都是奮斗出來的。

目前萬科主要靠兩條腿,一個是內部人才激發(fā),踏踏實實,從基層奮斗出來。鼓勵優(yōu)秀干部,年輕人投入新的賽道,加大非開發(fā)類業(yè)務跟投等一系列措施。還有一個人才渠道便是外部大江大海并舉,支持業(yè)務轉型發(fā)展。

談物業(yè):一定會上市,但目前還沒有上市計劃

股東大會之上,在為數(shù)不多的提問中,關于萬科物業(yè)的提問就有兩個,可見股東對于萬物云的重視程度。股東對于物業(yè)的關注不外乎上市時間、物業(yè)總收入業(yè)務部分平衡及日常微笑服務等。

對于物業(yè)的發(fā)展,郁亮表示,只拿收入來衡量轉型是否成功,是不現(xiàn)實的。衡量一個業(yè)務值不值錢,很難僅從收入去衡量,比如現(xiàn)在看到很多物業(yè)公司的市值都超過母公司的市值,但物業(yè)公司的收入肯定沒法和開發(fā)業(yè)務比。

“雖然不能簡單用同一個指標去衡量,但是可以用一個標尺,也就是從長期最大化市場價值去衡量它。這包括收入增長、要盈利,還有未來前景等等構成因素。我們要盯著這些基礎東西,下功夫做事情?!?/p>

郁亮指出,萬物云未來是一個平臺,衡量它的價值既要看本身業(yè)務的規(guī)模、收入增長等情況,也會關注新的業(yè)務開辟的情況。萬物云將更加聚焦為城市提供服務,內部協(xié)同出像樸鄰渠道也在更加完善,萬科會考慮在未來適當?shù)臅r候給它做上市安排,但目前還沒有上市計劃。

尤其是,萬物云積極開展數(shù)字化建設,致力于實現(xiàn)全空間數(shù)字化運營,發(fā)布“星塵系統(tǒng)”,目前已初步形成BPaaS(流程即服務)輸出能力與廣泛的IoT(物聯(lián)網(wǎng))連接能力。

作為開展數(shù)字人民幣試點的首批企業(yè),率先完成與中、農(nóng)、工、建四大國有銀行的對接,用戶可以在社區(qū)app“住這兒”使用數(shù)字貨幣線上繳納物業(yè)費。

目前萬物云旗下有兩家國家高新技術企業(yè),分別是深圳萬物云和萬??萍?。萬物云還與??低暦趸钲谑腥f御安防服務科技有限公司,專注于安防科技、機電維保和技術工匠培育等業(yè)務,已成為中國最大的安防機電綜合服務商。

針對物業(yè)人員的轉型問題,萬科也有實驗。#p#分頁標題#e#

“物業(yè)安全員年紀大了之后,可以先轉行做二手房買賣,因為熟悉小區(qū)情況,可以跟客戶建立了良好關系。今年上半年萬科有百萬收入的明星經(jīng)紀,是內部轉崗出來的。除了二手房,是不是還可以賣一手房呢?我們最近也試驗成功了?!庇袅练Q。

談毛利率下降及集中供地

一方面萬科銷售額已經(jīng)突破7000億大關,但不可否認的是萬科毛利率一直呈現(xiàn)下降趨勢。

對此,祝九勝解釋稱,從中短期來看毛利下降是行業(yè)的趨勢;只要是永續(xù)行業(yè),長期來看回報率會回到社會平均水平;行業(yè)的回報率不等于企業(yè)回報率,高于行業(yè)的回報是真正為股東創(chuàng)造價值。對萬科合伙人來說,要盡可能創(chuàng)造超過行業(yè)平均值的回報水平,這是萬科的追求,也是我們經(jīng)濟利潤獎金的來源之一,但短期來看壓力還是挺大的。

為此,萬科正在以開發(fā)為主向開發(fā)、經(jīng)營、服務并重轉變,從單一賽道轉向多賽道。實現(xiàn)技術和實現(xiàn)方式上的突破,注重客戶偏好,用科技形成算法。并最終落實到行為上及能力上,落實到我們對股東的回報上。

祝九勝認為,在傳統(tǒng)的開發(fā)銷售領域,要不斷提高開發(fā)質量。當客戶需求發(fā)生變化的時候,能夠在行業(yè)中率先做出響應、提出有效的解決方案。在經(jīng)營和服務方面,要不斷突破。以前開發(fā)的時候只提供了建筑空間和生活空間,今天要開發(fā)、經(jīng)營、服務并重,在空間的基礎上要填充內容、要提供服務,不光有硬件,還要有軟件。不光是空間,還需要內容,軟件是在硬件基礎上要去運行的,內容更需要去迭代更新。

“當然,我們也看到一些新的希望,公募Reits等渠道都在逐步放開,我們以前注重從開發(fā)業(yè)務里面獲取利潤,現(xiàn)在對開發(fā)業(yè)務我們在不斷提高標準。同時也大膽提出來向經(jīng)營類業(yè)務要利潤,只不過經(jīng)營類業(yè)務利潤的獲取方式和開發(fā)業(yè)務有所不同,我們也在不斷提高標準,正在不斷往正確的方向上走?!?/p>

針對目前剛剛落幕的集中供地,祝九勝則表示,雙集中無論對行業(yè)、對市場都是一個新生事物,萬科也在適應、調整的過程中,對于各方來說,穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期是大方向,對各方都有利。

據(jù)了解,22個城市到今天已經(jīng)都完成了首輪雙集中供地,萬科在首輪雙集中,共拿了47塊地,可售面積717.5萬平方米,花了558.6億元,占前6個月的總投資的40%以上。

“雙集中對我們的投資策略和投資原則來說,沒有根本性的變化,我們還是按照穩(wěn)健的投資原則進行投資,在有人口新增、有產(chǎn)業(yè)導入、有完善配套的片區(qū)強化投資。雙集中也對我們的投資方式、投資節(jié)奏會帶來一些影響,我們將不斷去學習,不斷去適應?!?/p>

管理紅利時代:科技化與模塊化 

針對未來萬科的發(fā)展方向,祝九勝在股東大會上很明確的表示:

一是堅持做好實體經(jīng)濟生力軍,鞏固提升基本盤,打造客戶愿意買單的好產(chǎn)品、好服務,創(chuàng)造真實價值;

二是堅持穩(wěn)健經(jīng)營,提升資源轉化效率,加快回款速度,量入為出,保障流動性安全,堅持持續(xù)保持綠檔,持續(xù)鞏固信用評級優(yōu)勢;

三是堅持開發(fā)與經(jīng)營并重,從全品類、全周期的角度出發(fā),鞏固綜合住區(qū)開發(fā)和服務能力,提升項目各業(yè)態(tài)的協(xié)同,實現(xiàn)項目全周期價值最大化;四是堅持科技助力業(yè)務。

毫無疑問,科技化與模塊化已經(jīng)成為萬科的標志。橫向科技助力,縱向模塊化做切割進行細分領域深耕,縮短管理半徑。

去年,萬科在科技應用方面也取得一定成效。開發(fā)業(yè)務方面,借助科技技術實現(xiàn)AI技術實現(xiàn)審圖智能化;自行開發(fā)的易選房小程序成為連接潛在購房客戶和公司的線上入口;在日常管理方面,借助科技實現(xiàn)現(xiàn)金流在線可視管理,管理好每一塊錢,提升資金使用效率和運營管理質量。租賃住宅打造行業(yè)領跑的數(shù)字化運營平臺。萬緯物流打造支持端到端供應鏈業(yè)務的智慧物流平臺。#p#分頁標題#e#

此外,在新賽道方面,萬科轉型初見成效,多個新賽道優(yōu)勢明顯。

萬科物業(yè)正式向空間科技服務商轉變,面向“社區(qū)空間”、“商企空間”、“城市空間”提供服務,租賃住宅方面累計開業(yè)14.24萬間,集中式公寓規(guī)模全國第一,已開業(yè)項目出租率超95%。萬物云2020年實現(xiàn)全口徑收入182.04億元,城市管家服務布局了10個城市,當年新增12個項目,年底累計16個項目。

據(jù)了解,2020年公司開發(fā)業(yè)務實現(xiàn)合同銷售金額7041.5億元,同比增長11.6%;實現(xiàn)權益凈利潤415.2億元,同比增長6.8%,連續(xù)10年復合增長率超過19%;實現(xiàn)加權平均ROE20.1%,連續(xù)10年超過19%;2020年公司實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金凈流531.9億元,從2009年至今,連續(xù)12年經(jīng)營性現(xiàn)金流為正。年底公司凈負債率18.1%,連續(xù)20年低于40%。

一方面房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理、房地產(chǎn)貸款集中度管理等政策的相繼出臺,標志著行業(yè)正式進入管理紅利時代,未來的競爭將更加全面和充分。

另一方面,城市化進程尚未結束,不同地區(qū)、不同業(yè)態(tài)之間,不平衡不充分的問題依然突出;住房租賃需求前景廣闊;城市更新、老舊小區(qū)改造蘊含發(fā)展機會;物業(yè)服務參與社區(qū)治理、城市治理的潛力巨大。

萬科正在“城鄉(xiāng)建設與生活服務商”的戰(zhàn)略定位下,依托事業(yè)合伙人機制,以“長期最大化市場價值”為綱,“提升基本盤,實現(xiàn)有質量發(fā)展,擁抱管理紅利時代”,構建面向未來的長期競爭優(yōu)勢,并且決戰(zhàn)全面競爭時代。