“截至目前，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，松山湖已披露的人才房總量或已超3萬(wàn)套，大部分單價(jià)仍在‘1字頭’以下?！?/span>
近日，松山湖一名為景明公寓的住宅項(xiàng)目正式投資備案，建設(shè)單位為東莞綠苑實(shí)業(yè)投資有限公司，工商資料顯示，東莞綠苑正是華為旗下全資子公司。
景明公寓所在地塊便是華為集團(tuán)在莞拿下的第12宗人才房用地，于去年9月份成交，樓面價(jià)3095元/㎡，從最新備案信息來(lái)看，待建項(xiàng)目規(guī)劃總建面超13萬(wàn)㎡，將規(guī)劃約2180套居住用房。
而截至目前，華為在莞拿下僅用于定向建設(shè)人才房的商住用地已至少15宗，總占地面積約98.8萬(wàn)㎡，總計(jì)容建面約235萬(wàn)㎡。
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超3萬(wàn)套人才房，分房留人才
上述商住地皆為2015年-2020年間，華為通過(guò)子公司東莞綠苑受讓，先后斬獲的近百萬(wàn)㎡人才房地塊，其中大部分宗地位于松山湖高新區(qū)內(nèi)，僅2020年最新拿下的3宗地塊由鄰近松山湖的大嶺山提供，不過(guò)3地塊距離華為歐洲小鎮(zhèn)直線距離也僅在5公里范圍內(nèi)。
目前上述部分地塊已成功開發(fā)為湖畔花園、湖岸花園等，供員工入住。
以2018年“入市”的湖畔花園為例，按照當(dāng)時(shí)的分配方案，不區(qū)分樓棟、樓層、戶型，單價(jià)全部統(tǒng)一為8500元/㎡，戶型以兩房居多，大體為一房占12%，二房占比76%，三房占比12%。
按65㎡兩居室計(jì)算，華為已拿下的總建面235萬(wàn)㎡人才房用地，則可提供約3.6萬(wàn)套住房。
華為的“去深圳化”因素之一或離不開社會(huì)主義先行示范區(qū)的高房?jī)r(jià)，而從集團(tuán)不斷的拿地策略來(lái)看，華為一直在為抵御高房?jī)r(jià)，留住人才做努力。
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“搶人大戰(zhàn)”下，東莞不斷推進(jìn)人才安居機(jī)制
對(duì)于松山湖乃至東莞而言，無(wú)論是稅收貢獻(xiàn)，還是吸引同步而來(lái)的配套上下游企業(yè)，包括大疆、酷派、漫步者、軟通動(dòng)力、藍(lán)思科技等等，華為的入駐意義都非同一般。
東莞市政府對(duì)其自然也是誠(chéng)意十足，從產(chǎn)業(yè)用地，到人才住房，官方不斷為企業(yè)提供強(qiáng)大的“用地資源”保障。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前華為在莞已擴(kuò)下超8000畝的版圖，該面積已接近廣州珠江新城（9285畝）。
但華為不是特例，在各城“搶人大戰(zhàn)”激烈上演背景下，除了放松入戶門檻，大力發(fā)展人才住房籌集建設(shè)，以及后續(xù)的配租配售，增強(qiáng)人才吸引力同樣也是官方重點(diǎn)任務(wù)。
從一直熱度高企的東莞土拍市場(chǎng)來(lái)看，安居房（包括人才住房、公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、政策性租賃住房）的配建幾乎成了商住地出讓的標(biāo)準(zhǔn)之一。
去年9月份，東莞市住建局發(fā)布的《東莞市安居房配建管理實(shí)施細(xì)則》，便明確提到，政府主導(dǎo)的改造方向?yàn)樽≌呐f改項(xiàng)目以及招拍掛方式出讓的住宅用地，原則上都應(yīng)按其住宅總建面配建不低于10%的安居房，最高可達(dá)30%。
#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#其中不超過(guò)10%部分一般作為人才住房使用。
以松山湖為例，自2012年頒布“禁地令”以來(lái)，園區(qū)內(nèi)除人才定向用地，僅出讓了3宗商住地，分別由深業(yè)、中海與萬(wàn)科陸續(xù)拿下。
三宗地塊在嚴(yán)格的拍地條款中，都有不同的配建要求，以服務(wù)于園區(qū)企業(yè)及人才，包括：
深業(yè)松湖云誠(chéng)項(xiàng)目需配建3.5萬(wàn)㎡人才房，并以9500元/㎡精裝出售給松山湖管委會(huì)，人才房?jī)?nèi)精裝修不低于1210元/㎡。據(jù)了解，該項(xiàng)目住宅總建面約12萬(wàn)㎡，即人才房面積占比接近30%。
深業(yè)項(xiàng)目最新施工進(jìn)程
相鄰的中海松湖花園項(xiàng)目則需無(wú)償配建住宅總建面15%作為人才房，折合建面為19495㎡，戶內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)同樣為不低于1210元/㎡，保修期為2年，此外還需同步配建195個(gè)可辦獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證的停車位。
另外的萬(wàn)科松悅花園雖無(wú)人才房配建要求，但根據(jù)規(guī)劃條件，需在宗地內(nèi)建設(shè)一家建筑面積不少于3萬(wàn)㎡的酒店，并引進(jìn)世界知名度假品牌酒店管理集團(tuán)。
目前悅榕莊已在建中，未來(lái)將為高新企業(yè)聚集的松山湖添加一所有足夠分量的城市會(huì)客廳。
華為的大體量人才房加上新拍地的配建人才房以及其他的人才用地項(xiàng)目，幾萬(wàn)戶人才房的興建流入對(duì)于正常商品房市場(chǎng)有何影響，人才房值不值得買等相關(guān)話題也成為購(gòu)房者的一大關(guān)注點(diǎn)。
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華為員工：早就在周邊買好房了
價(jià)格無(wú)疑是人才房的核心優(yōu)勢(shì)，從華為收攬的十余宗人才房用地來(lái)看，2015年最早拿下的湖畔花園地塊，限售價(jià)格為8500元/㎡，到2020年，最新拿地的銷售限價(jià)也僅在11500元/㎡。
這也便是東莞市住建局每月公布的全市網(wǎng)簽價(jià)中，房?jī)r(jià)標(biāo)桿的松山湖一手房成交始終維持在千元/㎡的原因。
那如今松山湖商品房的房?jī)r(jià)又如何呢？
下圖是一周前范圍內(nèi)某中介發(fā)布的湖內(nèi)“最新報(bào)價(jià)”，“6字頭”“7字頭”已是常態(tài)，有房源掛牌價(jià)更是沖上“8字頭”，相較之下“1字頭”的人才房無(wú)疑還是白菜價(jià)。
要想擁有一套人才住房，還需滿足不少條件，包括符合人才定義、東莞無(wú)自有產(chǎn)權(quán)住房、在莞工作年限達(dá)一定標(biāo)準(zhǔn)等等，具體到企業(yè)，還有不同要求。
以華為為例，據(jù)員工表示，人才房并非每位員工都有機(jī)會(huì)申請(qǐng)，內(nèi)部會(huì)設(shè)置條件，比如入職3年以上，職級(jí)為15-19級(jí)之間，僅限于在松山湖辦公的員工。然后按照積分排序，績(jī)效占到評(píng)分的50%，其次，在公司獲得過(guò)榮譽(yù)的，工作年限越多的，職級(jí)越高的，積分也就越多，最后還要在東莞無(wú)房。
而在流通性方面，人才房可以說(shuō)幾乎不具備流通性。
其中前5年為租賃期，期滿后員工才有資格購(gòu)買（員工擁有完整產(chǎn)權(quán)），但不同于正常商品房的3年后可售，人才房需購(gòu)后滿5年才能轉(zhuǎn)讓，換句話說(shuō)，前后總共要至少10年時(shí)間才能進(jìn)入流通，且局限于園區(qū)范圍，且價(jià)格受指導(dǎo)。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#
不能自由流通，不能自由定價(jià)，可以說(shuō)剝離了商品投資的價(jià)值，基于此，除了完完全全的自住需求外，商品房才是這群高薪人才最終的落腳點(diǎn)。
據(jù)松山湖某中介表示，周邊企業(yè)員工，主要是一些高層，是松山湖二手房成交的一大主力軍。
“現(xiàn)在很多華為的人都在松山湖有房的，早在華為松山湖基地籌建開始，就很多員工買了?！?/span>
“我旁邊住的鄰居都是華為的?！币幻幼≡阱\繡山河的業(yè)主說(shuō)道。
而據(jù)中房君了解，由于松山湖內(nèi)一直未有新盤，環(huán)松湖項(xiàng)目出售時(shí)，湖內(nèi)的企業(yè)員工同樣是銷售們的準(zhǔn)客戶，且成交占不低。
此外，前面提到，松山湖人才房的體量正在不斷擴(kuò)大，但不能忽視的是，同步而來(lái)的還有入駐人口的增加，據(jù)官方文件，至2025年，松山湖常住人口規(guī)模目標(biāo)為19.34萬(wàn)人。
“光大共5191戶，其中洋房4482戶，別墅709戶；萬(wàn)科虹溪諾雅和萬(wàn)科松山湖一號(hào)共3100戶；3號(hào)別墅63戶；豐華悅園97戶；翔龍御湖居182戶；長(zhǎng)城世家680戶；紫檀山681戶；翠瓏灣1.2期共1136戶；晟園51戶；教師村822戶；松湖花園530戶；松山湖和堂210戶；松湖里的魚432戶含公寓；保利紅珊瑚1923戶；萬(wàn)科金域松湖4388戶?！彼缮胶?9486戶。
這是松山湖內(nèi)一位中介給到的數(shù)據(jù)，加上深業(yè)、中海、萬(wàn)科三個(gè)新盤，不算人才房在內(nèi)，湖內(nèi)住宅也僅2萬(wàn)余戶。
暫不論人才房能不能分到，加上人才房的體量，湖內(nèi)同樣供需矛盾明顯。供需失衡下，優(yōu)質(zhì)教育資源、規(guī)劃傾斜，房?jī)r(jià)自然不會(huì)受過(guò)多影響，此外，在人才房提供的人才吸引下，或還將給樓市帶入更多需求。