?房貸利率上調(diào)引發(fā)的蝴蝶效應(yīng)，正在不斷擴(kuò)散。
??自4月廣州房貸利率全線上漲起，逐漸向全國各個城市蔓延。根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院對全國42個重點城市房貸利率的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：
??2021年4月，全國首套房貸款平均利率為5.31%，環(huán)比上漲4BP；二套房貸款平均利率為5.59%，環(huán)比上漲2BP。
??其中，21個二線城市的房貸利率環(huán)比上漲，9個城市的首套房房貸利率環(huán)比漲幅超過10BP。
??在各大城市中，中山、惠州和東莞的首套漲幅位居前三，這說明了什么？
??.01
??房貸收緊，早就有跡可循
??房貸會在今年全面收緊，其實早就有跡可循：
??4月16日，2021年第一次國庫現(xiàn)金招標(biāo)結(jié)果出爐，利率3%。與前一期的2.95%相比，利率上升5個基點。國庫庫存招標(biāo)利率觸底上升，表明2019年以來的“大放水”，開始全面收緊。
??所謂國庫現(xiàn)金的招標(biāo)利率，說白了就是財政部、央行和商業(yè)銀行相互勾兌的一個政策利率。
??一般來說，國家的錢都會放在央行，但只按照活期存款利率計算的話，利息很低。因此，為了提高利息，釋放貨幣流動性，財政部會取出其中一部分，放在商業(yè)銀行，再由商業(yè)銀行以貸款的形式，把這部分錢放出去。
??具體要放給哪家商業(yè)銀行呢？自然就是通過招標(biāo)，誰給的利息高，就放給誰。
??所以，國庫現(xiàn)金的招標(biāo)利率，往往是一種信號，反映國家高層、央行對未來貨幣政策的態(tài)度。
??招標(biāo)利率上升反應(yīng)到房產(chǎn)上，就是諸多城市的房貸利率，自4月起也開始逐漸上漲。
??首套房貸利率，從2月初的5.2%，普遍上調(diào)到5.3%-5.4%；
??二套房貸利率，從2月初的5.4%，普遍上調(diào)到5.5%。
??.02
??房貸利率調(diào)控，
??二三線比一線猛
??如果你稍微留意一下，你就會發(fā)現(xiàn)，今年房貸利率，二三線城市比一線城市漲得猛。
??一線城市，特別是深圳、上海，房貸利率其實還不算高：
??深圳首套5.10%，二套5.60%；
??廣州首套5.40%，二套5.60%；
??北京首套5.20%，二套5.70%；
??上海首套4.65%，二套5.25%。
??但像中山、珠海、惠州、東莞等大部分二線城市，二套基本上都超過6%！中原戰(zhàn)略研究中心調(diào)研統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至4月13日，惠州主流銀行首套房貸利率為5.8%-6.6%，二套房貸利率為6.0%-6.8%，較3月上浮20-30個基點。
??惠州某國有大行，甚至直接把二套房貸利率調(diào)到接近7%！這已是近5年的最高利率！
??由于房貸額度趨緊，放款時間延長。二手房貸款辦理難度增大，惠州已有多家銀行暫停二手房貸款業(yè)務(wù)。
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??為什么會出現(xiàn)這樣的情況？
??一則一線城市本來錢就多，融資成本低，但各銀行間競爭激烈，為了搶奪客源，銀行不得不降低利率；而且一線城市總房價高，即便讓一點利，能賺的還是不少；
??但二三線城市不一樣。二三線城市銀行相對較少，房產(chǎn)價值也不如一線，總價更低，選擇公積金貸款的卻很多，銀行覺得風(fēng)險高，又不劃算，自然更加硬氣，不肯降息。
??二來，房貸利率也包含了銀行對一座城市的風(fēng)險判斷。
??一線城市的信用系統(tǒng)建設(shè)更成熟，房企抗風(fēng)險能力也比較強，加上人口流入大、就業(yè)機會多、人均收入高，調(diào)低一些利率，但大家有借有還，銀行還是樂見其成的。
??反觀二三線城市，經(jīng)濟(jì)實力一般，還款能力更弱，壞賬風(fēng)險更高，銀行又怎么敢輕易降低門檻？
??.03
??惠州房價持續(xù)下降
??這就不難解釋，為何惠州房貸利率會這么跳躍：
??新房供應(yīng)大、需求少；而炒房客多；由這兩個輪子拉動的惠州房地產(chǎn)市場，就像一輛搖搖晃晃的馬車，平時跑起來問題不大，但遇到政策波動，難免叫人捏一把汗。
??如同現(xiàn)在，房貸利率一直是惠州購房者的“心頭大患”，如今房貸利率上漲，無形中增加了他們的購房成本，原本熱度不斷攀升的惠州樓市，也迅速“冷靜”下來。
??惠州樓市2021年5月第一周樓市數(shù)據(jù)顯示：
??1.惠州房價從10359元變?yōu)?0348元，本周下跌11元，持續(xù)下跌。
??2.惠州近三周在售二手房數(shù)量為56841套，57653套，58292套，持續(xù)上漲
??房價下跌，庫存量卻在不斷上升，惠州的房子越來樾難賣。
??而事實上，惠州自身的產(chǎn)業(yè)很一般，GDP和人口在整個廣東排名比較靠后，但每年一手房成交量卻很高，主要得益于和深圳離得近，之前還被稱為深圳的“睡城”。
??從購房者來看，惠州本地購房客只有34.1%，外地購房者占據(jù)了三分之二，其中，外省購房者占比13.1%，廣深莞的總占比達(dá)到48.5%，而深圳購房者總占比更高達(dá)39.5%，比本地購房者還多。
??可以這么說，扛起惠州樓市大梁的還是炒房客。
??原本，很多惠州炒房客看到深圳小產(chǎn)權(quán)房被查，東莞樓市也涼涼，下一個爆發(fā)點怕是要輪到惠州。但如今看來，房貸利率上升，市場觀望情緒加重，惠州樓市怕也要涼涼。
??這樣也好，在“住房不炒”的主調(diào)下，房貸政策配合其他政策一起收緊，讓房價重歸理性，也許是更多人愿意看到的結(jié)果。