伴隨國內疫情得到階段性控制，加之新冠疫苗的普及接種，今年“五一”出行人次和居民消費均迎來“井噴”，然而房地產市場卻相對成交低迷。CRIC數據顯示，2021年5月1日至5日期間58個重點城市成交量同比下降6%，與2019年同期相比增長16%。
??在這其中，一線城市同比微增2%，廣州成交最熱，北京低迷，五一假期僅成交1.6萬平方米，屬3年同期成交最低。二線城市出現(xiàn)顯著回調，同比跌幅超3成，前期“大熱”的長三角城市諸如寧波、南京、合肥、杭州市場明顯轉冷。三四線城市表現(xiàn)超預期，同比增長21%，漲幅明顯高于一二線城市，各城市市場漲跌參半，分化持續(xù)加劇。
??我們認為，受4月政策加碼及“430”中央政治局會議重申“房住不炒”影響，部分熱點城市如上海、合肥、寧波、南京等調控開始初現(xiàn)成效，而在“雙集中”土拍政策之后，部分三四線熱點城市市場被土拍熱度帶動升溫，分化加劇。
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??新房成交同比降6%，二線同比跌幅居首
??CRIC數據顯示，2021年5月1日至5日假期期間58個重點監(jiān)測城市累計成交188萬平方米，同比下降6%，與2019年同期相比則增長16%。
??具體來看，一線城市廣州成交最熱，約12.94萬平方米，同比大增132%，與2019年同期相比仍有109%的增漲。
??1、一線城市廣州最熱
??作為一線城市中唯一一個被住建部約談的城市，廣州已在4月連番出臺兩個政策調控市場。
??2021年4月2日廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《關于進一步促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，明確通過享受人才政策新購買的住房（含新建商品住房和二手住房），須取得不動產權證滿3年后方可轉讓。
??隨后4月21日，廣州市進一步發(fā)布《關于完善我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》，明確享受市轄區(qū)人才政策的家庭和單身（含離異）人士，購買商品住房時，須提供購房之日前12個月在人才認定所在區(qū)連續(xù)繳納個人所得稅或社會保險的繳納證明，不得補繳。同時明確，將越秀區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)、番禺區(qū)、南沙區(qū)、增城區(qū)9區(qū)個人銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。
??4月廣州連續(xù)出臺的兩個政策，在人才購房、增值稅繳納等方面都做了收緊，“五一”期間，房企推盤積極性較高帶動了剛需、改善需求的集中釋放，隨著調控的落地，未來市場或將逐步趨于穩(wěn)定。
??除廣州外，上海、深圳成交與去年同期基本持平；北京樓市則略顯低迷，五一假期僅成交1.6萬平方米，同比大跌81%，與2019年同期相比仍有33%的跌幅，為3年同期成交最低。
??2021年五一假期4大一線城市 商品住宅成交面積及其變化
??2、二線城市顯著回調
??二線城市出現(xiàn)顯著回調，同比跌幅超3成，與2019年同期持平，前期“大熱”的長三角城市諸如寧波、南京、合肥、杭州市場明顯轉冷，成交表現(xiàn)顯著不及去年同期。
??具體來看，部分熱點二線城市市場轉冷是受市場供應減少影響，如杭州，2021年第17-18周商品房供應面積同比分別下降18.73%與71.77%，其中五一期間同比減少28.12%，受供應減少影響，杭州成交同比下跌30%。
??2021年杭州商品房 供應面積及變化
??除了受供應減少影響，部分熱點二線城市受調控加碼影響，市場熱度減緩，如合肥、寧波為4月初住建部相繼約談5城之一。
??而南京則于4月19日發(fā)布了《關于明確浦口、六合、溧水、高淳區(qū)新落戶人群購買商品住房限購政策的通知》加強了限購政策。針對浦口、六合、溧水和高淳新落戶的人員，政策明確，自最近一次落戶之日起，兩年內僅可在浦口、六合、溧水、高淳區(qū)（不含江北新區(qū)直管區(qū)）范圍內購買商品住房和二手住房，其他事項按現(xiàn)行南京市住房限購政策執(zhí)行。
??根據政策內容，在浦口、六合、溧水和高淳新落戶的人員，失去了南京市區(qū)的購房資格，只能在落戶所在地購房，既保障了落戶人員的購房權益，也打擊了一些借落戶到南京市區(qū)炒房的現(xiàn)象。在此之后，南京市場開始趨于平穩(wěn)。
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??三四線成交表現(xiàn)超預期，同比增長21%
??2021年“五一”期間，一二線城市表現(xiàn)相對平淡，部分熱點城市開始退熱，三線城市卻成交表現(xiàn)超預期，同比增長21%，增長數據明顯高于一二城市。#p#分頁標題#e#
??具體來看，三線城市中，各城市市場同比漲跌參半，分化持續(xù)加?。荷蠞q城市以東南沿海強三線居多，諸如清遠、溫州、佛山、珠海等成交保持高熱狀態(tài)，同比翻番，顯著好于2019年同期；廣西等部分經濟欠發(fā)達、缺乏產業(yè)支撐的三四線諸如柳州、玉林、防城港成交量均不足2萬平方米，創(chuàng)3年同期新低，市場慘淡程度可見一斑
??究其緣由，主要是因為自2021年3月起，受重點城市“集中供地”影響，部分非重點城市土拍市場熱度明顯上揚，如溫州，近期高溢價地塊頻出、整體溢價率處于高位，在土拍熱度下，整個市場情緒也出現(xiàn)了明顯變化，2021年“五一”期間，溫州商品住宅成交面積約12.4萬平方米同比增長153%，與2019年同期相比同樣大增666%，為重點監(jiān)測城市中與2019年同期相比增長最高的城市。
??從中央近期表態(tài)、住建部多次約談熱點城市來看，這些三四線市場表現(xiàn)較熱的城市均存在調控預期，后續(xù)加碼調控的可能性更高，政策力度也會有明顯收緊趨勢。
??總體來看，各大城市市場分化已成常態(tài)，未來城市、區(qū)域內部分化也將成為可能，由于5、6兩月乃是房企集中沖刺半年度業(yè)績的關鍵期，企業(yè)推案、營銷熱情持續(xù)高漲，市場供應規(guī)模有望維持在較高水平，未來成交將在“房住不炒”主基調指引下預期轉淡，但不會明顯失速，或將迎來此消彼長的輪動行情。
??一方面，熱點一二線諸如上海、杭州等在調控政策的層層發(fā)酵下，成交或將小幅下行；另一方面，中西部等二線城市或將迎來一波需求釋放期，成交大概率延續(xù)穩(wěn)中有升態(tài)勢；不過對于廣大缺乏基本面支撐，長期人口凈流出的三四線城市仍將延續(xù)低迷走勢，短期內難以出現(xiàn)反轉行情。
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