房產(chǎn)交易平臺(tái)“壟斷”疑云
本報(bào)記者/吳靜/盧志坤/北京報(bào)道
目前，我國(guó)的反壟斷工作正在持續(xù)推進(jìn)中，互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)首當(dāng)其沖。而在房產(chǎn)交易領(lǐng)域，作為國(guó)內(nèi)最大的房產(chǎn)交易平臺(tái)，貝殼找房是外界關(guān)注的焦點(diǎn)所在。
就在國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)管總局對(duì)阿里作出182億元處罰當(dāng)天，58同城CEO、安居客董事會(huì)主席姚勁波舉報(bào)同行貝殼找房也有“二選一”的行為，呼吁國(guó)家罰款貝殼找房40億元。
一石激起千層浪，房產(chǎn)交易平臺(tái)壟斷爭(zhēng)論甚囂塵上，但至今未有監(jiān)管定論。
《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者從知情人士處了解到，目前貝殼找房平臺(tái)正在配合監(jiān)管部門(mén)自檢自查。對(duì)于貝殼找房是否涉及壟斷，仍需國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)管總局或者省級(jí)以上的市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)來(lái)做詳盡的數(shù)據(jù)調(diào)查。
壟斷爭(zhēng)議
姚勁波在微博上舉報(bào)貝殼找房涉嫌壟斷的落腳點(diǎn)是貝殼找房在房產(chǎn)交易領(lǐng)域搞“二選一”，且將其包裝成“自愿”，并建議將40億元罰款（4%標(biāo)準(zhǔn)），打入國(guó)家公積金賬戶(hù)，以此降低公積金貸款利率減輕百姓買(mǎi)房負(fù)擔(dān)。
在此條微博上，他還配有兩張圖。其中一張顯示有太原市的3個(gè)新房項(xiàng)目，排在前兩位的項(xiàng)目標(biāo)有“獨(dú)家”。另外一張是貝殼找房與合作方簽訂的帶有排他性的合作協(xié)議。即如果合作方“自愿”選擇僅為貝殼找房方提供新房渠道銷(xiāo)售服務(wù)，則可按不同比例獲得分成。姚勁波對(duì)外表示，貝殼找房在部分地區(qū)差異化對(duì)待同等房源，其中被貝殼找房獨(dú)家代理的房源排位靠前，而非獨(dú)家房源排位靠后。
北京市華泰律師事務(wù)所高級(jí)合伙人張凱普告訴記者，壟斷行為的通常表現(xiàn)包括：一是經(jīng)營(yíng)者之間達(dá)成壟斷協(xié)議；或經(jīng)營(yíng)者與交易相對(duì)人達(dá)成壟斷協(xié)議，例如固定向第三人轉(zhuǎn)售商品的價(jià)格，以及限定向第三人轉(zhuǎn)售商品的最低價(jià)格等形式。
二是經(jīng)營(yíng)者濫用市場(chǎng)支配地位，一般龍頭企業(yè)在其區(qū)域或地域中具有強(qiáng)大的影響力，在其行業(yè)中更具有“話(huà)語(yǔ)權(quán)”，經(jīng)營(yíng)中更容易產(chǎn)生濫用市場(chǎng)支配地位的行為。
另外根據(jù)反壟斷法的定義，壟斷形式還包括經(jīng)營(yíng)者集中和行政壟斷。因此，要想界定企業(yè)是否涉嫌壟斷，首先應(yīng)該看其是否在相關(guān)市場(chǎng)具備市場(chǎng)支配地位。市場(chǎng)支配地位，是指經(jīng)營(yíng)者在相關(guān)市場(chǎng)內(nèi)具有能夠控制商品價(jià)格、數(shù)量或者其他交易條件，或者能夠阻礙、影響其他經(jīng)營(yíng)者進(jìn)入相關(guān)市場(chǎng)能力的市場(chǎng)地位。一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)經(jīng)營(yíng)者在相關(guān)市場(chǎng)的市場(chǎng)份額達(dá)到50%，可以推定其具有市場(chǎng)支配地位。
對(duì)于目前貝殼找房是否已經(jīng)取得市場(chǎng)支配地位，業(yè)內(nèi)仍存爭(zhēng)議，爭(zhēng)議焦點(diǎn)即為對(duì)市場(chǎng)界定應(yīng)是全國(guó)市場(chǎng)還是區(qū)域市場(chǎng)。
從全國(guó)數(shù)據(jù)來(lái)看，貝殼找房2020年的新房GTV（平臺(tái)交易總額）為1.38萬(wàn)億元，占據(jù)全國(guó)新房交易量的8%；二手房GTV為1.94萬(wàn)億元，占據(jù)全國(guó)二手房市場(chǎng)約四分之一。
景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉認(rèn)為，“在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域判定一家企業(yè)是否構(gòu)成壟斷，先要看市場(chǎng)份額?？词袌?chǎng)份額時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)本身有很強(qiáng)的地域性，更重要的是看企業(yè)是否在區(qū)域內(nèi)，尤其是一、二線(xiàn)重點(diǎn)城市是否占據(jù)足夠的市場(chǎng)份額?！焙皶熢诜慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司我愛(ài)我家集團(tuán)控股公司擔(dān)任副總裁。
而若從區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，在部分城市，貝殼找房的市占率超過(guò)50%。比如，從二手房市場(chǎng)來(lái)看，根據(jù)北京市住建委存量房最新一期的簽約數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，貝殼找房在大本營(yíng)北京的簽約量占比已經(jīng)超過(guò)50%。而成都、重慶等市場(chǎng)情況亦類(lèi)似，據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，貝殼找房在這些城市經(jīng)過(guò)一些列收并購(gòu)，市占率也已超過(guò)50%。
一位業(yè)內(nèi)資深人士指出，二手房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，每個(gè)城市都有很多中介公司可以選擇，這個(gè)行業(yè)本質(zhì)上是壟斷不了的，能夠在一個(gè)城市占到百分之三四十的份額已經(jīng)非常厲害了。
新房交易渠道之爭(zhēng)
“姚勁波舉報(bào)貝殼找房壟斷，其實(shí)是針對(duì)新房市場(chǎng)。”胡景暉表示。
貝殼找房財(cái)報(bào)顯示，從2019年開(kāi)始，貝殼找房的新房業(yè)務(wù)增長(zhǎng)迅速。2019年時(shí)新房業(yè)務(wù)營(yíng)收為202.7億元，較上一年同比增長(zhǎng)171.3%。2020年該業(yè)務(wù)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，新房業(yè)務(wù)全年GTV同比增長(zhǎng)85.0%至1.38萬(wàn)億元，營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)87.1%至379億元，已經(jīng)超過(guò)存量房業(yè)務(wù)。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#
新房業(yè)務(wù)高速增長(zhǎng)，與貝殼找房平臺(tái)上的非鏈家連接門(mén)店和其他銷(xiāo)售渠道貢獻(xiàn)突出有關(guān)。2020年，在貝殼找房的新房交易中，由鏈家貢獻(xiàn)的新房交易GTV同比增長(zhǎng)37.2%至2767億元，占比約20%；而通過(guò)非鏈家連接門(mén)店和其他銷(xiāo)售渠道完成的新房交易GTV同比增長(zhǎng)102.7%至1.11萬(wàn)億元，占據(jù)新房成交量的八成份額，在2020年總GTV中占比約32%。
貝殼找房的新房業(yè)務(wù)即是新房渠道業(yè)務(wù)，與二手房交易不同，新房渠道業(yè)務(wù)面向B端開(kāi)發(fā)商。平臺(tái)上的經(jīng)紀(jì)人除了可以協(xié)助交易二手房外，還可以帶看新房，成交即可分得傭金。
隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行周期，渠道的作用越來(lái)越突出。相應(yīng)地，新房渠道市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)者也逐漸增多。
姚勁波所掌控的安居客便是其中之一，根據(jù)安居客近期披露的招股書(shū)，以向房產(chǎn)中介及經(jīng)紀(jì)人收取“端口費(fèi)”為主要營(yíng)收的安居客，從2019年開(kāi)始大規(guī)模布局新房領(lǐng)域。2019年8月，58同城聯(lián)合世聯(lián)行、同策咨詢(xún)等成立58愛(ài)房新房聯(lián)賣(mài)平臺(tái)，該平臺(tái)為PMLS（新房分銷(xiāo)系統(tǒng)）模式。
據(jù)了解，58愛(ài)房推出三年來(lái)，業(yè)務(wù)已拓展至33個(gè)城市。2020年，58愛(ài)房的交易總量為653億元，同比增長(zhǎng)282%，產(chǎn)生的營(yíng)收為2.28億元，占其總營(yíng)收比重為2.8%。安居客在招股書(shū)中稱(chēng)，預(yù)計(jì)自2021年起，新房交易服務(wù)將成為其整體增長(zhǎng)的主要驅(qū)動(dòng)，通過(guò)IPO募集的資金將主要用于技術(shù)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和拓展新房交易服務(wù)業(yè)務(wù)，未來(lái)三年計(jì)劃將新房業(yè)務(wù)推廣至更多城市。
而安居客在新房業(yè)務(wù)上所面臨的一大“勁敵”就是貝殼找房。據(jù)姚勁波的公開(kāi)舉報(bào)，貝殼找房在新房渠道業(yè)務(wù)上，會(huì)與合作中介協(xié)商簽訂協(xié)議，即若“自愿”選擇僅為貝殼找房方提供新房渠道銷(xiāo)售服務(wù)，那么共場(chǎng)項(xiàng)目分傭比例達(dá)到85%、獨(dú)家項(xiàng)目分傭比例達(dá)到80%，墊傭比例為100%，否則各項(xiàng)分成相應(yīng)減少。
據(jù)上述業(yè)內(nèi)人士介紹，這種協(xié)議其實(shí)是“排他性”協(xié)議，在新房渠道業(yè)務(wù)上很常見(jiàn)，業(yè)內(nèi)其他平臺(tái)也是類(lèi)似的做法。
但胡景暉對(duì)此有不同看法。他表示，“原來(lái)很多中介公司或一些代理公司可以直接去跟開(kāi)發(fā)商談合作項(xiàng)目，不管是分銷(xiāo)還是獨(dú)家代理。但現(xiàn)在貝殼找房要求很明確，就是一旦加入貝殼找房體系，第一不能自己再去跟開(kāi)發(fā)商談；第二不能再跟別的平臺(tái)或渠道方合作，只能用貝殼找房的新房系統(tǒng)來(lái)賣(mài)，相當(dāng)于‘貝殼找房給你發(fā)新房貨源，你賣(mài)就是了’。”
在他看來(lái)，這就是讓中介“站隊(duì)”，本質(zhì)就是“二選一”。這在以往渠道市場(chǎng)本是一種銷(xiāo)售方式，但隨著貝殼找房體系越來(lái)越龐大，“很多小中介只能站隊(duì)貝殼找房，不然就沒(méi)房可賣(mài)”，進(jìn)而又繼續(xù)增大了貝殼找房的體量。
此外，姚勁波還指出貝殼找房對(duì)房源差別對(duì)待，其獨(dú)家代理的房源會(huì)排位靠前。但他本人以及安居客方并未回應(yīng)記者，在微博上所配的那張圖（即上述提到的顯示有太原市的3個(gè)新房項(xiàng)目，排在前兩位的項(xiàng)目標(biāo)有“獨(dú)家”）是否為在貝殼找房App上所截的圖。記者并未在貝殼找房App上找到相應(yīng)標(biāo)有“獨(dú)家”的房源。
胡景暉指出，貝殼找房在部分城市新房市場(chǎng)份額較大，在對(duì)開(kāi)發(fā)商的渠道費(fèi)率上更有“主導(dǎo)權(quán)”。比如，在天津，2019年因新房市場(chǎng)冷清，貝殼找房的渠道費(fèi)普遍高達(dá)3個(gè)點(diǎn)，甚至8個(gè)點(diǎn)、10個(gè)點(diǎn)。而這件事最終引得天津住建委出臺(tái)規(guī)定，要求天津新房中介的傭金點(diǎn)位最高不超過(guò)2.5%。
記者了解到，新房交易市場(chǎng)渠道很多，58愛(ài)房（已并入安居客）、中原地產(chǎn)、易居房友、貝殼找房等不同渠道，在樓盤(pán)資源、合作規(guī)則、合作權(quán)益方面各有差異。房產(chǎn)商、經(jīng)紀(jì)公司會(huì)根據(jù)自身情況，優(yōu)先選擇能使自己利益最大化的渠道和合作模式，整體上，這是雙方基于商業(yè)權(quán)益出發(fā)互相選擇、互相承諾的結(jié)果。
而對(duì)于渠道費(fèi)率，作為銷(xiāo)售渠道整合方，貝殼找房與開(kāi)發(fā)企業(yè)合作收取的薦客服務(wù)費(fèi)（即傭金），主要取決于市場(chǎng)環(huán)境，且由開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)定。評(píng)定時(shí)開(kāi)發(fā)商一般會(huì)考慮項(xiàng)目所在城市的實(shí)際情況、樓盤(pán)情況（供需情況、企業(yè)交易成本等，如偏遠(yuǎn)地區(qū)文旅盤(pán)，經(jīng)紀(jì)人帶客、成交成本激增）綜合評(píng)估，以此來(lái)決定一個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目是否引入渠道、引入幾家渠道，以及愿意支付的傭金率等。
根據(jù)貝殼找房財(cái)報(bào)，2020年新房成交額1.38萬(wàn)億元，營(yíng)收379億元，合算傭金費(fèi)率約為2.75%，2017~2019年對(duì)應(yīng)的合算傭金費(fèi)率分別為2.54%、2.66%和2.71%（在財(cái)務(wù)處理上，貝殼找房將新房全部傭金確認(rèn)為收入，而將合作經(jīng)紀(jì)公司的傭金分成確認(rèn)為收入成本）。
監(jiān)管“靴子”待落地
張凱普律師表示，貝殼找房在新房渠道業(yè)務(wù)是否屬于壟斷行為首先仍要界定的是相關(guān)市場(chǎng)的范圍。“相關(guān)市場(chǎng)的范圍，沒(méi)有限定，即可限定于某類(lèi)商品，也可限定于某個(gè)區(qū)域或某個(gè)地域。按照個(gè)案分析原則，不同類(lèi)型壟斷案件對(duì)于相關(guān)市場(chǎng)界定的實(shí)際需求不同?！?/p>
張凱普指出，目前我國(guó)為統(tǒng)一執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)、認(rèn)定壟斷標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于反壟斷監(jiān)管，國(guó)家對(duì)其執(zhí)法權(quán)并沒(méi)有完全下放，仍然是由國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)管總局和各省、自治區(qū)、直轄市人民政府市場(chǎng)監(jiān)督管理部門(mén)負(fù)責(zé)查處。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#
北京房地產(chǎn)行業(yè)中介協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)趙慶祥亦認(rèn)為，“判定企業(yè)是否壟斷不能靠定性判斷，這樣做對(duì)這個(gè)行業(yè)發(fā)展也沒(méi)有什么意義。而是要有詳盡的數(shù)據(jù)支撐。所以這個(gè)事情最終需要國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)管總局或者省級(jí)以上的市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)來(lái)做詳盡的調(diào)查和定奪?！?/p>
4月13日，在公布阿里反壟斷調(diào)查的第3天，市場(chǎng)監(jiān)管總局會(huì)同中央網(wǎng)信辦、國(guó)家稅務(wù)總局召集34家互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)企業(yè)召開(kāi)行政指導(dǎo)會(huì)。會(huì)議要求，各平臺(tái)企業(yè)要在一個(gè)月內(nèi)全面自檢自查，逐項(xiàng)徹底整改，并向社會(huì)公開(kāi)《依法合規(guī)經(jīng)營(yíng)承諾》，接受社會(huì)監(jiān)督，其中就包括貝殼找房。
在此次會(huì)議上，平臺(tái)強(qiáng)迫“二選一”被認(rèn)為是資本任性、無(wú)序擴(kuò)張的突出表現(xiàn)，危害極大，必須堅(jiān)決根治。
而在已經(jīng)調(diào)查出結(jié)果的阿里反壟斷案件中，國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)管總局強(qiáng)調(diào)阿里通過(guò)制定平臺(tái)規(guī)則、設(shè)定算法等方式，決定平臺(tái)內(nèi)經(jīng)營(yíng)者和商品的排名及其平臺(tái)展示位置，對(duì)其經(jīng)營(yíng)具有決定性影響，這是壟斷的典型表現(xiàn)。
目前，面對(duì)同行姚勁波的公開(kāi)舉報(bào)，貝殼找房?jī)H在4月10日當(dāng)天回應(yīng)媒體稱(chēng)：“自創(chuàng)立起，堅(jiān)持依法經(jīng)營(yíng)，完善合規(guī)體系，以科技驅(qū)動(dòng)行業(yè)良性發(fā)展。”