原標(biāo)題：新房限價(jià)“重出江湖”，廣州全方位加碼調(diào)控
記者|黃昱
部分區(qū)域持續(xù)高溫的背景下，廣州新一輪樓市調(diào)控政策如期而至。
4月2日，廣州市政府發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》），涉及土地供應(yīng)、新建商品房限價(jià)、人才購(gòu)房限售加碼、嚴(yán)格審查經(jīng)營(yíng)貸、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)信息發(fā)布六個(gè)方面。
在土地供應(yīng)上，此次《意見(jiàn)》強(qiáng)調(diào)要落實(shí)住宅用地分類(lèi)調(diào)控要求，增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模，合理適度集中發(fā)布住宅用地出讓信息，全年分三批次集中出讓住宅用地，全面提高市場(chǎng)信息透明度；有序推進(jìn)落實(shí)《廣州市2021年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，穩(wěn)定土地市場(chǎng)預(yù)期。
這部分內(nèi)容算是對(duì)近期土地新政的一個(gè)重申，真正新的內(nèi)容是要求在部分區(qū)域采用“限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)”出讓?zhuān)瑫r(shí)進(jìn)一步加大租賃住房用地的供應(yīng)力度，在商品住宅用地出讓時(shí)，在以往“限地價(jià)”“競(jìng)配建”“競(jìng)自持”基礎(chǔ)上，統(tǒng)籌增加地塊內(nèi)配建的租賃住房面積。
據(jù)界面新聞了解，過(guò)去廣州從未正式發(fā)布過(guò)“限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)”出讓土地的政策，而在北京、深圳、杭州、寧波等城市均有過(guò)類(lèi)似政策。
克而瑞廣佛區(qū)域首席分析肖文曉指出，部分區(qū)域土地出讓采用“限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)”則意味著廣州未來(lái)將會(huì)跟很多熱點(diǎn)城市一樣出現(xiàn)限價(jià)商品房，那么會(huì)否因此導(dǎo)致“一二手倒掛”繼而引發(fā)“打新熱”的隱憂，這個(gè)需要審慎研究，提前做好預(yù)案，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。
地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志也表示，“限競(jìng)房”項(xiàng)目之前深圳已有，由于價(jià)格或低于周邊二手房?jī)r(jià)，所以此類(lèi)項(xiàng)目最終都是搖號(hào)銷(xiāo)售，未來(lái)廣州也將陸續(xù)有這種情況。
土地集中出讓政策是今年土地市場(chǎng)最大的變革。早在今年2月，國(guó)家自然資源部發(fā)布住宅用地分類(lèi)調(diào)控文件，要求北上廣深、南京、武漢等22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地實(shí)現(xiàn)“兩集中”：一是集中發(fā)布出讓公告，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)3次；二是集中組織出讓活動(dòng)。
廣州成為一線城市中首個(gè)正式響應(yīng)集中供地政策的城市。3月26日，廣州發(fā)文稱，按2021年度住宅用地供應(yīng)工作安排，廣州市規(guī)劃和自然資源局?jǐn)M于今年3月、6至7月、9至10月分三次集中發(fā)布出讓公告、集中組織住宅用地公開(kāi)出讓。
廣州首次土拍公告時(shí)間為3月26日，當(dāng)日一共出讓地塊合計(jì)48宗，總用地面積約393.6公頃，掛牌總價(jià)超901億元，其中荔灣區(qū)1宗、白云區(qū)8宗、黃埔區(qū)3宗、花都區(qū)4宗、番禺區(qū)5宗、南沙區(qū)5宗、從化區(qū)4宗、增城區(qū)18宗，將在4月26日-27日分批限時(shí)競(jìng)價(jià)。
3月份掛牌的土地總量將是廣州全年供地最大的一次，6至7月公告計(jì)劃出讓約115公頃住宅用地，9至10月公告計(jì)劃出讓約120公頃住宅用地。
多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地集中供地有利于為土地市場(chǎng)降溫，將會(huì)推動(dòng)土地價(jià)格回歸合理，不僅對(duì)房企獲得土地機(jī)會(huì)和控制土地成本更加有利，也對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)管控意義重大。
在土地端加強(qiáng)管控之余，新房限價(jià)再次“重出江湖”。 此次《意見(jiàn)》提出，繼續(xù)對(duì)新建商品住房預(yù)售價(jià)格、現(xiàn)房銷(xiāo)售價(jià)格實(shí)行價(jià)格指導(dǎo)，指導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理定價(jià)，對(duì)不接受政府價(jià)格指導(dǎo)的項(xiàng)目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證或不予辦理交易網(wǎng)簽備案。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉，該政策主要針對(duì)近期廣州房?jī)r(jià)領(lǐng)漲一線城市、庫(kù)存消化周期低，有的熱點(diǎn)區(qū)域到了無(wú)房可賣(mài)的境地，部分開(kāi)發(fā)商“捂盤(pán)惜售”、市場(chǎng)預(yù)期開(kāi)始不穩(wěn)定，加劇了供求緊張的局面，也加劇了房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。
“因此，當(dāng)下的廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)失靈，必須要借助政府的適當(dāng)干預(yù)，才能恢復(fù)常態(tài)，給滯后的供給留足空間和時(shí)間?！?/p>
廣州上一輪“限價(jià)”政策是從2017年開(kāi)始實(shí)施，2018年底左右基本松綁。鄧浩志指出，在這一輪調(diào)控中限價(jià)政策“重出江湖”，此前個(gè)別行政區(qū)域已有相關(guān)動(dòng)作，而此次覆蓋全市，影響面更廣?！爸劣诰唧w影響，則需要進(jìn)一步觀察，主要是看采用何種落地辦法?！?p#分頁(yè)標(biāo)題#e#
肖文曉表示，重啟新房?jī)r(jià)格指導(dǎo)意味著今后廣州新房限價(jià)或成為常態(tài)，不過(guò)在吸取了上一輪限價(jià)的“雙合同”經(jīng)驗(yàn)之后，希望廣州能夠參照板塊周邊的房?jī)r(jià)水平來(lái)科學(xué)制定細(xì)則，如果受到影響的僅是部分中高端項(xiàng)目，對(duì)于剛需就不至于有太大的誤傷。
除供應(yīng)端外，需求端也是這輪調(diào)控的重點(diǎn)。
《意見(jiàn)》提出，通過(guò)享受人才政策新購(gòu)買(mǎi)的住房（含新建商品住房和二手住房），須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。
廣州從2017年開(kāi)始實(shí)施限售政策，對(duì)于個(gè)人購(gòu)房的限售時(shí)間是兩年。對(duì)于人才購(gòu)房限制期限延長(zhǎng)至三年，肖文曉指出，這是限制以人才的名義投資購(gòu)房的組合拳之一，配合之前對(duì)人才購(gòu)房貸款資質(zhì)的收緊，可以有效抑制一些“掛羊頭賣(mài)狗肉”的投機(jī)需求，防范局部區(qū)域市場(chǎng)過(guò)熱。
李宇嘉表示，廣州這一輪房?jī)r(jià)上漲的很大原因就是，外圍幾個(gè)區(qū)放松了人才綠卡，對(duì)沒(méi)有就業(yè)證明、本地流水、本地社保的外地客戶，也給予了“人才放行”，特別是去年疫情期間。去年底以來(lái)，黃埔、南沙等熱點(diǎn)片區(qū)相繼收緊了人才政策，要求能出具本地就業(yè)證明、社保和本地流水的，才給予人才購(gòu)房資格和貸款放行。
不過(guò)鄧浩志認(rèn)為，人才購(gòu)房限售期限延長(zhǎng)的對(duì)市場(chǎng)影響相對(duì)輕微，樓市政策一直以來(lái)都不支持短線炒作，持有兩年還是三年其實(shí)沒(méi)有太本質(zhì)的區(qū)別，也不會(huì)對(duì)各類(lèi)購(gòu)房需求的決策產(chǎn)生太大的影響。
與此同時(shí)，廣州也通過(guò)此次《意見(jiàn)》正式發(fā)文要求加大對(duì)經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)問(wèn)題的監(jiān)督檢查力度。
具體舉措是，對(duì)使用房產(chǎn)抵押的貸款，重點(diǎn)審查房產(chǎn)交易完成后短期內(nèi)申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)用途貸款的融資需求合理性，對(duì)抵押人持有被抵押房產(chǎn)時(shí)間低于1年的，審慎確定貸款抵押成數(shù)。
另外，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要進(jìn)一步嚴(yán)格貸中貸后管理，加強(qiáng)貸后資金流向監(jiān)測(cè)和預(yù)警，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)書(shū)面向借款人提示違規(guī)將信貸資金用于購(gòu)房的法律風(fēng)險(xiǎn)和相關(guān)影響，在和借款人簽訂貸款協(xié)議時(shí)應(yīng)同時(shí)簽訂資金用途承諾函，明確一旦發(fā)現(xiàn)貸款被挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的將立刻收回貸款，壓降授信額度，并追究相應(yīng)法律責(zé)任。
事實(shí)上，今年2月廣東銀保監(jiān)局就發(fā)文要求，嚴(yán)肅查處經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。年后，廣州各銀行開(kāi)啟排查工作。
據(jù)南方日?qǐng)?bào)報(bào)道，截至3月16日，廣東銀保監(jiān)局轄內(nèi)（不含深圳）銀行機(jī)構(gòu)已完成個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款自查的銀行網(wǎng)點(diǎn)共4501個(gè)，排查個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款5678億元、個(gè)人消費(fèi)貸款2165億元，發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題貸款金額2.77億元、920戶，其中廣州地區(qū)銀行機(jī)構(gòu)自查發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題貸款金額1.47億元、305戶。
鄧浩志指出，預(yù)計(jì)隨著清查工作的推進(jìn)，違規(guī)資金進(jìn)入樓市會(huì)大幅減少，這在一定程度上會(huì)壓縮進(jìn)入樓市的資金總量。
《意見(jiàn)》發(fā)布后，鄧浩志認(rèn)為，市場(chǎng)將進(jìn)入有1-2個(gè)月左右的觀望期，買(mǎi)方出手會(huì)更加猶豫，賣(mài)方推新貨也更慎重，這個(gè)階段成交量會(huì)出現(xiàn)一定程度的下滑。但此次新政相對(duì)溫和，如果有效穩(wěn)住市場(chǎng)，則政策繼續(xù)保持穩(wěn)定，但如果出現(xiàn)類(lèi)似之前深圳、東莞調(diào)控后市場(chǎng)依舊過(guò)熱的情況，則調(diào)控有可能進(jìn)一步加碼。
李宇嘉表示，如果金融、土地這兩個(gè)源頭上的關(guān)鍵工具用的好，再加上人才購(gòu)房限售，后續(xù)供應(yīng)正在放量，樓市的熱度就一定能夠控制得住。從這個(gè)角度看，廣州樓市開(kāi)始高位觸頂，預(yù)計(jì)部分漲價(jià)太高的區(qū)域，特別是外地人買(mǎi)房多、炒房多的區(qū)域（南沙、黃埔蘿崗等），可能會(huì)出現(xiàn)一定程度回落。