原標(biāo)題：投資客逃離環(huán)京樓市
文|探客Tanker 付艷翠
編輯|馮羽
最近的環(huán)京房市，又熱鬧了一回。
3月初，有關(guān)河北省三河市放寬落戶的消息開始在房地產(chǎn)銷售和中介群體中流傳，3月中旬，燕郊放寬落戶限制已是公開的“秘密”。有媒體報道，在三河市公安局人口管理大隊每天有500多人排起長隊。據(jù)了解，此次燕郊放出的落戶名額是35萬人。
至此，燕郊房市迎來一波微漲，冷清的燕郊房市似乎開始發(fā)生變化，二手房市場每平米漲價800元。
不過，“房住不炒”的影響依舊存在。這次限購有人在狂歡，有人卻準(zhǔn)備悄悄退出環(huán)京房產(chǎn)市場，去其他城市投資。
究其原因，過去兩三年時間，環(huán)京樓市微跌，河北固安、燕郊等城市的二手房市場雖然成交量增加，但也隨著在售房源的增加，變成買方市場。
過去這一年，有人在環(huán)京買房3個月后，預(yù)計虧損10萬，準(zhǔn)備將其賣掉換一套更大面積的房子，但老房子卻遲遲無人問津。也有人決然撤離環(huán)京房市，曾經(jīng)投資的五套房已經(jīng)賣掉四套，下一步計劃在其他城市繼續(xù)投資。
隨著政策的變化，房市每天都有新的故事發(fā)生，而變成買方市場的環(huán)京二手房市場，似乎也再次變得“神秘”起來。
1、剛需用戶環(huán)京“撿漏”
2020年下半年，王梓正式將買房事宜提上日程，從六一過后，就利用周末假期約中介看了固安各小區(qū)的二手房。
王梓的老家就在固安，平時在北京上班，但經(jīng)濟(jì)實力難以在北京買房落戶。這次他買房的預(yù)算在30萬左右，雖然還沒有孩子，但已經(jīng)結(jié)婚兩年，也要開始考慮之后孩子上學(xué)問題。
去年9月，他看中孔雀大衛(wèi)城的一套80多平方米的二居室，小區(qū)建于2015年，出來就是開往北京的公交，房主報價103萬元，“當(dāng)時中介說，如果誠心買，業(yè)主還能便宜幾萬。”
在計劃買房之前，王梓就一直關(guān)注固安的房產(chǎn)價格。
從2017年開始，以“房住不炒”為核心的一系列政策推出，讓固安樓市的房價持續(xù)下跌。2018年10月，小區(qū)綠化和物業(yè)管理較好的小區(qū)如孔雀大衛(wèi)城的房子成交價在1.4萬元左右一平，稍舊一些不看重綠化和物業(yè)管理的小區(qū)成交價能達(dá)到1.2萬左右甚至更低。2019年底，孔雀大衛(wèi)城的房子每平方米在1.3萬-1.4萬左右，而截至發(fā)稿，該項目的二手房價格已經(jīng)跌至1.2萬元左右。
這次買房，王梓被中介帶著多次和房主砍價后，最終將價格定在了98萬?！百I就買了吧，固安這房價再降應(yīng)該也降不到哪里去了。”王梓認(rèn)為，固安的房價泡沫已經(jīng)被擠壓得差不多了，現(xiàn)在是合適的買房時機(jī)。
無獨有偶，在北京工作的王偉和張濤也在去年因為相似的理由，分別在天津和燕郊買了人生中的第一套房。
1991年出生的王偉之前一直在糾結(jié)是在北京還是天津買房。去年，雖然有能力在北京買房，但考慮到有一個3歲的女兒即將上學(xué)，還是不得不將買房地點定在天津，“主要是為了孩子上學(xué)方便，我們來回上班通勤就放在后面吧?！?/p>
而1993年出生的張濤則是因為老家就在燕郊，自覺去年燕郊的二手房房價已經(jīng)觸底，再加上計劃今年結(jié)婚，在家人的幫助下，終于在燕郊買了房。
事實上，隨著疫情到來，環(huán)京二手房房價還是處于微跌狀態(tài)，拿燕郊舉例，根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2020年燕郊二手房價格較2017年累計下跌約40%。因此，去年有越來越多的剛需用戶開始買房，環(huán)京二手房市場的出單量正在增多。#p#分頁標(biāo)題#e#
固安二手房產(chǎn)中介劉偉明顯感覺到，去年前3個月，公司基本沒什么出單量，但到4、5、6月份，固安二手房市場開始爆單，并持續(xù)到今年?！懊總€月都能成交300套以上?！?/p>
劉偉就職于固安某房產(chǎn)中介連鎖加盟品牌，其旗下有50家左右的線下門店。
劉偉告訴‘探客Tanker’，從去年4月到現(xiàn)在，除了因為疫情閉關(guān)一段時間外，他一直處于忙碌狀態(tài)，每月20多天不是在帶客戶到各個小區(qū)看房，就是幫客戶到銀行辦理貸款，或者去政府部門帶客戶辦理過戶。
到今年，隨著房價再次下跌，劉偉每月的帶看量更高了。他表示，他和他同事每天都要帶兩三波客戶看房?！?019年，我平均每個月只有10天左右?guī)Э蛻艨捶?。?/p>
劉偉計算過，2019年，他們公司在固安的二手房成交量在2000多套，到2020年，這一數(shù)字則達(dá)到2500單-3000單?！白钇鸫a上浮了20%-30%?！?/p>
而中原數(shù)據(jù)顯示，2020年燕郊商品住宅成交量明顯上升，成交5883套，同比上漲426%。
環(huán)京二手房樓市，似乎熱了起來。
2、變成買方市場
雖說環(huán)京二手房市場的出單量正在增加，但賣方的話語權(quán)在逐漸減少，而買方的話語權(quán)在增加，樓市還遠(yuǎn)未到回暖階段。
“我不認(rèn)為二手房市場在回暖，因為固安的房價還是處于微跌狀態(tài)，我們所有銷售都感覺房價還是在往下走。”劉偉感覺最明顯的，是買方正變得越來越挑剔。
2016年，固安房價迎來高峰，市場價最高時每平方達(dá)2.8萬元左右。價格雖然貴，但隨著“京津冀一體化”戰(zhàn)略出臺，政策利好帶動市場火熱起來，瞬間進(jìn)入賣方市場。劉偉回憶，當(dāng)時業(yè)主買房，基本不太考慮戶型，在帶客戶看房時，他準(zhǔn)備帶客戶多看看房子，對方都會說走路腿疼，不想看太多，很快就將看好的房子定下。
但如今的買方，不僅有講價的空間，還總想著房子還得降價，對戶型也特別挑剔，比如客廳朝北的不看，小區(qū)比較老舊的不看。
與此同時，劉偉感覺到，由于疫情原因，客戶原來手里有30多萬元可以考慮買兩居，但到去年年底，手里有30多萬左右預(yù)算都開始考慮三居室。到今年，手里有20多萬預(yù)算的客戶，也開始考慮兩居室了?！皵R在平時，20多萬預(yù)算只能買一居室?！?/p>
造成這種現(xiàn)象的，不光是房價下跌，主要因為現(xiàn)在二手房市場上房源充裕。劉偉透露，他從公司后臺能夠看到，固安現(xiàn)在掛牌出售的房屋高達(dá)12000套，比2020年的9000多套增加了近3000套。‘探客Tanker’通過貝殼找房搜索燕郊在售二手房房源，發(fā)現(xiàn)這個數(shù)字高達(dá)16127套。
與之相對的，是業(yè)主賣房艱難。
2020年3月，本地人李新發(fā)現(xiàn)固安二手房房價又有所下降，再加上年后手頭又寬裕了一些，就準(zhǔn)備將2019年12月才買的一套二居室賣掉，再重新買一套面積更大的三居室。于是，李新就在網(wǎng)上將房屋掛牌，房屋的出售價定在105萬元。
李新這套房子有87平，所在的小區(qū)地理位置居中，周邊學(xué)校和商場設(shè)施都離得不遠(yuǎn)。當(dāng)時單價1.2萬元左右，算上稅費和中介費，他一共花了109萬元。李新告訴‘探客Tanker’，這套房掛牌105萬元，算上給客戶的議價空間和他前期買房所花費的稅費、中介費和幾個月前還過的貸款，他其實已經(jīng)做好了虧本10萬的準(zhǔn)備。
但讓他沒想到的是，這套房在網(wǎng)上掛牌了1個多月，卻一直處于無人問津的狀態(tài)，“可能大家還是覺得太貴，甚至連中介帶看都沒有。”
直到6月，因為考慮二手房價格還在降，他也已經(jīng)還了半年貸款。李新覺得，再賣這套房子，不僅要面臨去銀行還掉剩余貸款所花費的時間成本，而且這套房子虧本賣掉后，再買房又要交中介費和稅費，“倒來倒去比較麻煩，后期的費用都算下來就虧太多了?！?p#分頁標(biāo)題#e#
最近，李新已經(jīng)準(zhǔn)備將房子裝修，之后當(dāng)自己的婚房。
不僅固安，從幾個月前燕郊業(yè)主在網(wǎng)上“免費送房”的新聞更是可以一窺環(huán)京房市的蕭條景象——天洋城的購房者迫于房貸壓力，想將自己2016年購買的40平米公寓“贈送”出去，只要對方繼續(xù)還完剩余的70多萬貸款。
但熱鬧過后，人們發(fā)現(xiàn)，剩余的貸款總額和整套房的市場價不相上下，所謂“免費送房”，其實只是另一種形式的出售，“沒有人愿意買?！?/p>
環(huán)京樓市，已然步入買方市場。
3、投資客大撤退
2014年，“京津冀一體化”戰(zhàn)略的出臺曾讓環(huán)京樓市瘋漲了一波，固安、燕郊和大廠等地涌入大量投資客“搶房”的大戲似乎還歷歷在目。
劉偉回憶，那段時間，投資固安房產(chǎn)的投資客占購房總?cè)藬?shù)的70%-80%。比如固安孔雀城的房子，一般都是在北京上班來回通勤，或者北京人有閑錢的投資客在買。劉偉曾接待過不止一個客戶，上午看房，下午確定，第二天找銀行貸款交接?！澳菚r，大家都相信投資環(huán)京房市必漲。”
但好景不長，如今買房的人，對環(huán)京樓市大多報著理性和謹(jǐn)慎的態(tài)度。
1993年出生的王成成今年在北京買了人生中的第一套房。在這之前，他也看過燕郊的房產(chǎn)市場。中介和他說，現(xiàn)在燕郊的房價和2008年奧運(yùn)會差不多，已經(jīng)達(dá)到低點，而且未來若是能夠和北京通地鐵，價格還能再漲起來。
不過通勤始終是個逃不掉的難題。雖然燕郊嘉都小區(qū)出門就是檢查站，但距離公交還有3公里路程。而每天往返北京人數(shù)在30萬左右，如果他買了燕郊的房產(chǎn)，每周一到周五在北京燕郊往返就是個大工程。
另一方面，如果在燕郊買了房子，之后想在北京買房就沒有了首套資格，首付變60%，“基本沒能力再置換北京的房子了?！?/p>
事實上，隨著“房住不炒”政策出臺，環(huán)京房市開始降溫，甚至有很多投資客在買房后發(fā)現(xiàn)，自己投資的資產(chǎn)正變得“燙手”。大勢如此，這批投資客也正在退出環(huán)京市場，并準(zhǔn)備套現(xiàn)去房價有上漲趨勢的城市繼續(xù)投資。
“尤其是今年，我感覺投資客撤出市場的決心挺大的?！眲ケ硎荆龅胶芏喾恐?，都是要將固安的房子賣掉，在北京買房。或者看到去年沈陽每平米漲了3000元-5000元，西安、杭州等城市也有漲價空間，就會選擇去這些地方投資房產(chǎn)。
今年已經(jīng)50歲的王方，曾在早年固安房價還只有五六千每平米時購買了五套房。去年，在觀察到固安房價持續(xù)降低后，他覺得政策打壓得比較狠，環(huán)京的投資已經(jīng)沒有意義。于是就留下一套別墅自住，將另外的房產(chǎn)都賣掉，又分別在北京和杭州購買了新的投資標(biāo)的。
劉偉透露，不僅王方這樣賣掉環(huán)京資產(chǎn)轉(zhuǎn)換標(biāo)的的投資客，部分曾經(jīng)在2.3萬、2.4萬價格買房的業(yè)主，其房產(chǎn)交易價格位于市場高點，但即便虧錢，他們也要退出環(huán)京市場?！爱?dāng)然，也可能存在疫情一爆發(fā)，很多行業(yè)受到影響，公司面臨倒閉急需將房產(chǎn)變現(xiàn)，解決公司危機(jī)的情況?！眲フf道。
也有在燕郊的投資客劉學(xué)表示，現(xiàn)在燕郊因為放寬落戶限制已經(jīng)出現(xiàn)漲價趨勢，他曾經(jīng)投資的一套房產(chǎn)價格終于開始有所回升。“我問過中介，這幾天的價格漲了后，成交已經(jīng)比原來好?！眲W(xué)透露。
最近，劉學(xué)準(zhǔn)備在房價起來后將房子趕緊賣掉，之后再直接置換成北京的房子。
我國樓市一直處于波動變化狀態(tài)，看漲房價的有，看跌房價的也不少，房價走勢難定。而房產(chǎn)這個天然具有投資性質(zhì)的特殊產(chǎn)品，致使大家買房都是抱著想抄底的心思，但是這個底什么時候來，誰都不知道。
剛需謹(jǐn)慎入場，炒房客黯然離場。混跡于環(huán)京房市，一念天堂，一念地獄，大抵如此。
#p#分頁標(biāo)題#e#*注：文中名字均為化名。