新浪財(cái)經(jīng) 王茜
一段下跪錄音，讓久違熒屏的李亞鵬重返熱搜，也波及到了他的小鎮(zhèn)項(xiàng)目合作方——陽(yáng)光100中國(guó)控股有限公司（簡(jiǎn)稱“陽(yáng)光100中國(guó)”）以及董事長(zhǎng)易小迪。
曾經(jīng)，在李亞鵬的明星光環(huán)下，與其惺惺相惜的“萬(wàn)通六君子”易小迪，成為挽救麗江雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)的“白騎士”；如今，也是因?yàn)槔顏嗼i，陽(yáng)光100中國(guó)和易小迪所面臨的困頓局面被置于放大鏡下。
從演員到商人，在地產(chǎn)圈沉浮多年的李亞鵬只得到了“轉(zhuǎn)型失敗”和理想主義者的標(biāo)簽，而對(duì)于陽(yáng)光100中國(guó)和易小迪而言，又何嘗不是如此。
滯銷(xiāo)的小鎮(zhèn)與腰斬的業(yè)績(jī)
讓李亞鵬深陷4000萬(wàn)債務(wù)官司的麗江小鎮(zhèn)項(xiàng)目，目前真正的操盤(pán)方是陽(yáng)光100中國(guó)，后者是“萬(wàn)通六君子”之一、潘石屹好友易小迪創(chuàng)辦的房企。
2015年，陽(yáng)光100中國(guó)以約1.94億元的代價(jià)從李亞鵬、北京中書(shū)投資控股有限公司及興業(yè)國(guó)信資產(chǎn)管理有限公司處收購(gòu)雪山小鎮(zhèn)51%股權(quán)。小鎮(zhèn)總建筑面積約20.4萬(wàn)平方米，計(jì)劃“建設(shè)成為集旅游觀光、休閑度假、體驗(yàn)式商業(yè)于一體的綜合旅游商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目”。
陽(yáng)光100中國(guó)在當(dāng)年的業(yè)績(jī)報(bào)告中稱，該項(xiàng)目“目前一期部份在持續(xù)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售中，進(jìn)展順利，預(yù)計(jì)將于2016年內(nèi)建成完工，二至四期在設(shè)計(jì)規(guī)劃中，預(yù)計(jì)2017年開(kāi)工建設(shè)?！?/p>
然而，雪山小鎮(zhèn)并未給陽(yáng)光100中國(guó)帶來(lái)預(yù)期收益。2020年上半年，該項(xiàng)目?jī)H完成合約銷(xiāo)售面積26平米，合約銷(xiāo)售金額為40萬(wàn)元，單價(jià)為1.62萬(wàn)每平米。這一價(jià)格相較于2015年陽(yáng)光100中國(guó)剛接手時(shí)的1.95萬(wàn)每平米“縮水”了不少。當(dāng)然，相比上年已算有所進(jìn)步，畢竟2019年該項(xiàng)目“顆粒無(wú)收”。
圖：陽(yáng)光100中國(guó) 2020年上半年業(yè)績(jī)報(bào)告
新浪財(cái)經(jīng)梳理過(guò)往數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2015年和2016年雪山小鎮(zhèn)項(xiàng)目單價(jià)分別為1.95和1.84萬(wàn)每平米，合約銷(xiāo)售面積分別為3481平米和868平米。但是，2017年該項(xiàng)目突然“斷崖式”降價(jià)，單價(jià)僅為1.16萬(wàn)每平米，當(dāng)年合約銷(xiāo)售面積升至6999平米?？上Ш镁安婚L(zhǎng)，2018年單價(jià)回升到1.41萬(wàn)每平米后，合約銷(xiāo)售面積也大幅降至952平米，2019年更是進(jìn)入銷(xiāo)售“空窗期”。
一位熟悉云南市場(chǎng)的地產(chǎn)人士對(duì)新浪財(cái)經(jīng)表示，雪山小鎮(zhèn)的問(wèn)題并不讓人意外，麗江文旅項(xiàng)目供應(yīng)過(guò)剩早就是被業(yè)內(nèi)公認(rèn)的事實(shí)。新浪財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，云南官方于2017年年初公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2016年6月，麗江去化周期長(zhǎng)達(dá)50.6個(gè)月，遠(yuǎn)超過(guò)該省其他州市，是昆明去化周期的5倍。
陽(yáng)光100中國(guó)發(fā)布的2020年中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，雪山小鎮(zhèn)發(fā)展中物業(yè)預(yù)期竣工時(shí)間已推至2022年，完工進(jìn)度74%，已完工仍未出售建筑面積為2.63萬(wàn)平米，發(fā)展中建筑面積為3.30萬(wàn)平米，規(guī)劃建筑面積13.60萬(wàn)平米。
這與此前發(fā)布的時(shí)間表相差甚遠(yuǎn)。
幾近滯銷(xiāo)的雪山小鎮(zhèn)是陽(yáng)光100中國(guó)業(yè)績(jī)大幅滑坡的一個(gè)縮影。今年3月22日，陽(yáng)光100中國(guó)發(fā)布公告稱，預(yù)期與2019年同期相比，該集團(tuán)截至2020年12月31日止年度之年度溢利將減少超過(guò)50%，可謂“腰斬”。
陽(yáng)光100中國(guó)稱，溢利降低的主要原因?yàn)槌鍪凼找娲_認(rèn)減少，及由于受到新型冠狀病毒肺炎疫情爆發(fā)所帶來(lái)的不利影響，該集團(tuán)投資物業(yè)的估值收益減少以及交房滯后導(dǎo)致確認(rèn)收入減少。
事實(shí)上，陽(yáng)光100中國(guó)的頹勢(shì)在其2020年中期業(yè)績(jī)報(bào)告中已有顯現(xiàn)。報(bào)告顯示，截至2020年6月30日，該公司溢利2.60億元，同比下降67.22%；權(quán)益股東應(yīng)占虧損674.6萬(wàn)元，而上一年同期權(quán)益股東應(yīng)占溢利為3.30億元，由盈轉(zhuǎn)虧。
易小迪近年來(lái)力推公司轉(zhuǎn)型，持續(xù)押注非住宅業(yè)務(wù)，因而陽(yáng)光100中國(guó)非住宅產(chǎn)品計(jì)劃銷(xiāo)售占比在50%以上，然而去年上半年的疫情導(dǎo)致其主要產(chǎn)品商業(yè)街、喜馬拉雅公寓、文旅項(xiàng)目等各類(lèi)項(xiàng)目銷(xiāo)售均出現(xiàn)下降。
同時(shí)，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不振并非這家房企面臨的唯一問(wèn)題。隨著監(jiān)管層嚴(yán)控房企融資渠道和規(guī)模，陽(yáng)光100中國(guó)“三道紅線”全踩，公司的債務(wù)壓力日益加劇。于2020年6月30日，該公司流動(dòng)負(fù)債總額達(dá)288.34億元，流動(dòng)比率為149.3%；資本負(fù)債比率由2019年年末的42.9%上升至44.9%；凈負(fù)債比率由2019年年末的179.2%上升至182.1%。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#
在該公司發(fā)布2020中期報(bào)之前，2020年4月，惠譽(yù)和標(biāo)普已相繼調(diào)低陽(yáng)光100中國(guó)的信用評(píng)級(jí)。
其中，惠譽(yù)將陽(yáng)光100中國(guó)的長(zhǎng)期外幣發(fā)行違約評(píng)級(jí)（IDR）從“ CCC +”下調(diào)至“ CCC-”，將其高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)從“CCC”下調(diào)至“C”；標(biāo)普將陽(yáng)光100中國(guó)的長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)從“CCC+”下調(diào)至“CCC”，并將該評(píng)級(jí)列入負(fù)面影響評(píng)級(jí)觀察列表。兩家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)給出的理由是該公司再融資和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高企。
易小迪的彷徨與失落
作為上世紀(jì)九十年代初期參與創(chuàng)建萬(wàn)通集團(tuán)的“萬(wàn)通六君子”之一，易小迪是與潘石屹、馮侖、王功權(quán)等人齊名的地產(chǎn)圈元老級(jí)人物。在媒體和朋友的諸多描述中，易小迪的最大特點(diǎn)是信佛，處事低調(diào)求穩(wěn)。
離開(kāi)萬(wàn)通后，易小迪曾在百貨領(lǐng)域有過(guò)一次失敗的嘗試，而后創(chuàng)辦陽(yáng)光100中國(guó)專注于住宅開(kāi)發(fā)，以代表作北京陽(yáng)光100國(guó)際公寓叩開(kāi)了市場(chǎng)大門(mén)，并迅速在全國(guó)20多個(gè)中心城市布局。不過(guò)，在房地產(chǎn)野蠻生長(zhǎng)的階段，陽(yáng)光100中國(guó)和易小迪始終持謹(jǐn)慎投資態(tài)度，未能突破規(guī)模瓶頸躋身行業(yè)前位，易小迪曾自嘲是“一只吃草的羊”。
圖：易小迪與李亞鵬
2014年，陽(yáng)光100中國(guó)在香港聯(lián)交所主板上市后，易小迪決定另辟蹊徑，轉(zhuǎn)型非住宅業(yè)務(wù)，加大對(duì)商業(yè)產(chǎn)品尤其是街區(qū)綜合體的投資和開(kāi)發(fā)。在他的定調(diào)下，陽(yáng)光100中國(guó)逐漸搭建了前述商業(yè)街、公寓和文旅產(chǎn)品的產(chǎn)品框架，住宅開(kāi)發(fā)趨于放緩。盡管易小迪篤定于轉(zhuǎn)型順應(yīng)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，但非住宅業(yè)務(wù)也給公司帶來(lái)巨大挑戰(zhàn)：周期長(zhǎng)、投資大、盈利慢。
2018年末，陽(yáng)光100中國(guó)的債務(wù)問(wèn)題開(kāi)始“爆燈”，公司的凈負(fù)債率較上年上升30個(gè)百分點(diǎn)至高位261.6%。2019年初，陽(yáng)光100中國(guó)因?yàn)椴壤譙T中科實(shí)控人張偉涉黑案，爆出9億元多的壞賬，更引發(fā)了市場(chǎng)極大擔(dān)憂。
不過(guò)，當(dāng)時(shí)的流動(dòng)性困難還并未動(dòng)搖易小迪堅(jiān)持轉(zhuǎn)型的決心。據(jù)媒體報(bào)道，在2019年中期業(yè)績(jī)會(huì)議上，易小迪曾表示，“以前我們總想抓住兩只兔子，既想把轉(zhuǎn)型的新產(chǎn)品做好，又不想放棄傳統(tǒng)住宅這個(gè)主流市場(chǎng)，但是今年我們要下決心徹底離開(kāi)住宅這個(gè)主流市場(chǎng)，把全部精力投入到創(chuàng)新產(chǎn)品線上去?！?/p>
2019年全年，為改善現(xiàn)金流問(wèn)題，陽(yáng)光100中國(guó)先后出售了重慶陽(yáng)光100中國(guó)國(guó)際新城、清遠(yuǎn)陽(yáng)光100中國(guó)阿爾勒住宅部分股權(quán)和東莞市清園孵化器有限公司100%股權(quán)，回籠資金約60億元，接盤(pán)方分別是融創(chuàng)中國(guó)、佳兆業(yè)和深圳誠(chéng)進(jìn)控股。
其中，陽(yáng)光100中國(guó)阿爾勒曾是易小迪表示將用10年時(shí)間打造完成的項(xiàng)目，也是當(dāng)時(shí)陽(yáng)光100中國(guó)最大的項(xiàng)目，但因?yàn)樨?cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)壓頂，易小迪不得不得“忍痛割?lèi)?ài)”。
除了向同業(yè)拋售項(xiàng)目股權(quán)，陽(yáng)光100中國(guó)還利用信托公司開(kāi)展“表外融資”。
2019年1月，陽(yáng)光100中國(guó)的全資子公司向北京信托轉(zhuǎn)讓其持有的華貿(mào)建設(shè)79.001%股權(quán)且將剩余的20.999%股權(quán)質(zhì)押予北京信托，并確保北京信托的年度投資收益不低于信托本金的13%。北京信托為此成立投資期限為2年的不超過(guò)20億元的信托計(jì)劃，以實(shí)際籌得的資金分批投資項(xiàng)目公司。
2019年年末，相同劇情再次上演。陽(yáng)光100中國(guó)的全資子公司將溫州中信昊園項(xiàng)目90%的股權(quán)作價(jià)7.9億元轉(zhuǎn)讓予北京信托。北京信托將就上述交易成立20億元的信托計(jì)劃，其中9000萬(wàn)元用于支付股權(quán)交易金額的第一筆付款，剩余的19.1億元募資將向項(xiàng)目公司投資。
對(duì)此，多家媒體引用業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，北京信托跟陽(yáng)光100中國(guó)的交易其實(shí)是一種明股實(shí)債的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的行為。
上述措施在當(dāng)年取得了明顯效果。2019年公司年度溢利上升約12.2倍至32.15億元，年末公司有息負(fù)債下降15.6%，總負(fù)債率由2018年年末的84.4%下降至79.9%，凈負(fù)債率則下降82.4個(gè)百分點(diǎn)至179.2%。
但這種好運(yùn)未能常伴陽(yáng)光100中國(guó)，2020年在疫情的沖擊下，公司舊疾重返。如上文所述，陽(yáng)光100中國(guó)當(dāng)前處于利潤(rùn)“腰斬”，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)再度升高的困局中。易小迪在2020年中期業(yè)績(jī)會(huì)上調(diào)整口徑，稱公司調(diào)整了非住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)節(jié)奏，下半年加大住宅開(kāi)發(fā)力度，以彌補(bǔ)上半年銷(xiāo)售下降。
就外界看來(lái)，對(duì)于轉(zhuǎn)型之路，易小迪本人正在動(dòng)搖、徘徊。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#
知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)新浪財(cái)經(jīng)表示，“實(shí)際上陽(yáng)光100中國(guó)在戰(zhàn)略方面略有點(diǎn)飄忽不定，所以企業(yè)經(jīng)營(yíng)方面也確實(shí)有各類(lèi)問(wèn)題。實(shí)際上從地產(chǎn)企業(yè)這兩年成長(zhǎng)性看，住宅產(chǎn)業(yè)依然是一個(gè)很重要的領(lǐng)域。當(dāng)然回歸住宅產(chǎn)業(yè)當(dāng)然有機(jī)會(huì)，但是也要注意到，時(shí)代有很多新的變化，各類(lèi)限價(jià)政策等，會(huì)壓縮住宅的投資收益。這都是類(lèi)似企業(yè)所需要關(guān)注的內(nèi)容。否則盲目又重新掉頭，也還是有各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)的?！?/p>
作為一家百億規(guī)模的中小房企，于這場(chǎng)轟轟烈烈的行業(yè)洗牌浪潮中，陽(yáng)光100中國(guó)形勢(shì)不甚樂(lè)觀。而李亞鵬和易小迪的故事，似乎也在告訴我們中年不易，轉(zhuǎn)型需謹(jǐn)慎。