原標(biāo)題：解讀|深圳大規(guī)模增加住房供應(yīng)意味著什么？
3月17日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《深圳市住房和建設(shè)局2020年工作總結(jié)和2021年工作計(jì)劃》，部署今年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展計(jì)劃。在明確穩(wěn)控房?jī)r(jià)的前提下，今年深圳明確實(shí)施大規(guī)模住房建設(shè)計(jì)劃，全年計(jì)劃新開(kāi)工1500萬(wàn)平方米住房。
那么，深圳實(shí)施大規(guī)模住房建設(shè)意味著什么？深圳是否將加大商品房住房建設(shè)？
全年計(jì)劃新開(kāi)工1500萬(wàn)平方米住房
具體而言，對(duì)于2021年工作計(jì)劃，深圳市住建局提出，著力穩(wěn)控住房?jī)r(jià)格，一方面管理好一手房?jī)r(jià)格，綜合運(yùn)用行政、經(jīng)濟(jì)、稅收、金融等手段，加強(qiáng)市場(chǎng)亂象整頓，合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。另外一方面管理好二手房?jī)r(jià)格，深圳市已建立全市二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，接下來(lái)要繼續(xù)抓好落實(shí)。要更加重視發(fā)揮金融監(jiān)管部門(mén)作用，嚴(yán)厲打擊資金違規(guī)炒作房?jī)r(jià)行為。
同時(shí)，在加大住房供應(yīng)方面，按照全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展提質(zhì)增效“十大計(jì)劃”的部署，實(shí)施大規(guī)模住房建設(shè)計(jì)劃，全年新開(kāi)工1500萬(wàn)平方米住房。
1500萬(wàn)平方米住房都是商品房嗎？對(duì)此，深圳市住房和建設(shè)局相關(guān)人士透露，“全年新開(kāi)工1500萬(wàn)平方米住房”為全口徑住房，即包含公共住房，其中公共住房大約500萬(wàn)平方米。
今年1月11日，深圳市住房和建設(shè)局披露的數(shù)據(jù)顯示，2020年深圳市共完成新開(kāi)工商品住房建筑面積1236萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新高，同比增長(zhǎng)160%。
由此，與2020年商品住房新開(kāi)工面積相比，今年的商品住房新開(kāi)工數(shù)量有所減少。
在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，去年深圳新開(kāi)工商品住房建筑面積為歷年之最，同比增長(zhǎng)160%；同時(shí)商品住房用地供應(yīng)227.53公頃，完成2020年度實(shí)施計(jì)劃的182%。去年住房及土地供應(yīng)的量較大，但是從市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，并沒(méi)有很好地抑制房?jī)r(jià)的上漲，因此在供需問(wèn)題以外，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在“加杠桿炒房的問(wèn)題”。
“去年的行情相對(duì)特殊，深圳住宅成交量創(chuàng)五年新高，但是從今年市場(chǎng)情況看，在嚴(yán)控貸款額度，打擊經(jīng)營(yíng)貸等情況下，市場(chǎng)形式已發(fā)生變化，因此今年對(duì)于商品房的供應(yīng)量不會(huì)像去年那么大。”李宇嘉說(shuō)道。
學(xué)習(xí)新加坡模式，目標(biāo)要讓深圳60%的市民住進(jìn)公共住房
商品住房供應(yīng)的減少，或與深圳住房領(lǐng)域供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革有關(guān)。
深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫指出，深圳雖然多次出臺(tái)調(diào)控政策，但是要解決房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，必須要從根本源頭下手，即加大供應(yīng)，解決大城市住房突出問(wèn)題。
深圳想到的辦法之一是改革供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿(mǎn)足市場(chǎng)多層次需求。以去年為例，2020年深圳啟動(dòng)新一輪大規(guī)模建房行動(dòng)，公共住房建設(shè)供應(yīng)創(chuàng)歷史新高。全年建設(shè)籌集8.85萬(wàn)套、供應(yīng)4.17萬(wàn)套。
上述提到的公共住房，是指解決新就業(yè)職工等夾心層群體住房困難的一個(gè)產(chǎn)品，通常用低于市場(chǎng)價(jià)或者承擔(dān)者承受得起的價(jià)格出租出售，包括人才住房、安居型商品房、公共租賃住房等政策性住房。
為解決住房問(wèn)題，穩(wěn)控房?jī)r(jià)，早在2018年，深圳市住房和建設(shè)局就發(fā)布《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(jiàn)》，該《意見(jiàn)》被業(yè)界稱(chēng)為是“二次房改”。
上述《意見(jiàn)》明確大力實(shí)施住房領(lǐng)域供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，明確了面向未來(lái)18年（2018年至2035年）的住房發(fā)展目標(biāo)，并對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和比例進(jìn)行調(diào)整，明確將通過(guò)大幅調(diào)降商品住房比例，使得深圳未來(lái)的住房比例關(guān)系發(fā)生改變?！兑庖?jiàn)》提出，未來(lái)深圳商品住房占40%；其余是人才房、安居房、公共租賃房，各占20%。
去年8月，深圳市住房與建設(shè)局局長(zhǎng)張學(xué)凡曾公開(kāi)演講透露，深圳要學(xué)習(xí)新加坡，未來(lái)深圳的住房比例是“六比四”，目標(biāo)是讓深圳60%的市民住進(jìn)公共住房，為此將加大住房供應(yīng)，推進(jìn)大規(guī)模住房建設(shè)。
彼時(shí)，李宇嘉認(rèn)為，商品房和政策性住房供應(yīng)“四六分”，這是對(duì)1998年房改20年以來(lái)“重市場(chǎng)、輕保障”的糾偏性舉措。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#
按照深圳市此前公開(kāi)的住房發(fā)展主要目標(biāo)，2021年—2025年（中期）建設(shè)籌集各類(lèi)住房45萬(wàn)套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房不少于25萬(wàn)套。到2035年，深圳新增建設(shè)籌集各類(lèi)住房共170萬(wàn)套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬(wàn)套。
中指研究院深圳分院研究總監(jiān)童曉玲指出，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確把“解決好大城市住房突出問(wèn)題”作為2021年重點(diǎn)任務(wù)之一，指出“住房問(wèn)題關(guān)系民生福祉。要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。2021年“房住不炒”的定位仍將繼續(xù)堅(jiān)持。
童曉玲表示，進(jìn)入2021年，深圳繼續(xù)堅(jiān)決貫徹落實(shí)中央房地產(chǎn)調(diào)控政策，加快構(gòu)建住房供應(yīng)和保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的信號(hào)不斷釋放。新年伊始，“增加供應(yīng)+樓市調(diào)控組合拳”表明深圳促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的決心。
另外值得一提的是，在建設(shè)用地天花板下，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為深圳需挖掘多元化的土地和住房供應(yīng)主體。
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)表示，深圳新增土地建設(shè)指標(biāo)相對(duì)緊缺，深圳全市建成區(qū)面積已接近行政轄區(qū)總面積的50%，已觸達(dá)生態(tài)承載力天花板。當(dāng)前深圳存在大量的城中村、棚戶(hù)區(qū)等，這些存量資源的盤(pán)活利用可用于增加土地供應(yīng)。此外，去年8月自然資源部印發(fā)《關(guān)于支持粵港澳大灣區(qū)和深圳市深化自然資源領(lǐng)域改革探索意見(jiàn)的函》，在建設(shè)用地方面，深圳明確支持探索建立省域內(nèi)的建設(shè)用地交易機(jī)制。在這種情況下，深圳可能在建立省域內(nèi)的建設(shè)用地交易機(jī)制方面有所推進(jìn)。