2020年以來(lái)，有著深圳“后花園”之稱(chēng)的廣東東莞樓市格局發(fā)生了巨大的變化。受到大灣區(qū)建設(shè)推進(jìn)、品牌開(kāi)發(fā)商積極進(jìn)駐拿地、二手房交易流程優(yōu)化及個(gè)稅征收方式調(diào)整等各項(xiàng)利好因素的促進(jìn)下，2020年的東莞購(gòu)房需求旺盛，房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲趨勢(shì)。
東莞在2020年6月的房?jī)r(jià)“漲幅首次超過(guò)深圳”。此后三個(gè)月（2020年7月至9月），東莞連續(xù)5次發(fā)布樓市新政嚴(yán)堵樓市“漏洞”。
深圳貝殼研究院預(yù)計(jì)，2021年?yáng)|莞房地產(chǎn)市場(chǎng)有望延續(xù)2020年的上升趨勢(shì)，但是房?jī)r(jià)在2020年漲幅加快之后，短期的上升空間受壓，同時(shí)2020年出臺(tái)較為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，市場(chǎng)降溫趨向理性，房?jī)r(jià)預(yù)期相對(duì)穩(wěn)定。
東莞6月房?jī)r(jià)因漲幅超過(guò)深圳備受關(guān)注
從全年來(lái)看，據(jù)深圳貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2020年?yáng)|莞新房共成交9.87萬(wàn)套左右，其中住宅6.47萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)33.6%，成交均價(jià)約2.4萬(wàn)元/平方米，同比漲幅有所擴(kuò)大。
深圳貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2020年年初受到“疫情”影響，東莞新房市場(chǎng)十分低迷，一季度新房住宅成交不足6000套；隨著疫情防控成效顯著，二季度成交大幅回升，其中6月為7021套，為上半年的階段性高點(diǎn)。
深圳貝殼研究院的報(bào)告顯示，上半年?yáng)|莞二手房較為活躍，出現(xiàn)外地人購(gòu)買(mǎi)的現(xiàn)象，房?jī)r(jià)出現(xiàn)較為明顯上漲。根據(jù)深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，3月-7月成交均價(jià)出現(xiàn)連續(xù)上漲，4月份突破2萬(wàn)元/平方米，7月份量?jī)r(jià)達(dá)到新高。
值得一提的是，因東莞在2020年6月的房?jī)r(jià)“漲幅首次超過(guò)深圳”而備受關(guān)注。
東莞中原戰(zhàn)略研究中心發(fā)布的報(bào)告指出，近年來(lái)，東莞新房供求持續(xù)緊張，2020年上半年由于許多項(xiàng)目受疫情影響停工延工，供應(yīng)處于空檔期，導(dǎo)致整體供應(yīng)尤為緊張，創(chuàng)歷史新低。而需求方面，受疫情影響各大小區(qū)封閉式管理令二手房市場(chǎng)需求分流入一手房市場(chǎng)，加上央行放水帶來(lái)通脹預(yù)期，投資者進(jìn)入樓市，整個(gè)住宅供求矛盾變尖銳，推動(dòng)房?jī)r(jià)快速上漲，同時(shí)東莞本地自住和投資需求被全面激活，進(jìn)場(chǎng)追漲；下半年地市持續(xù)火熱，樓市供需兩旺，但市場(chǎng)整體依然供不應(yīng)求，供求比維持0.8，供求矛盾明顯。
根據(jù)深圳貝殼研究院監(jiān)測(cè)，2020年?yáng)|莞二手房總體處于上升期，全年成交突破4萬(wàn)套，成交均價(jià)達(dá)2萬(wàn)元/平方米以上，市場(chǎng)亦表現(xiàn)較為活躍。一是宏觀(guān)環(huán)境相對(duì)利好，上半年二手房不限購(gòu)，需求釋放加快；二是近年?yáng)|莞二手房交易流程優(yōu)化、個(gè)稅征收方式調(diào)整，向成熟市場(chǎng)（如深圳）的趨勢(shì)發(fā)展，存在一些外地的購(gòu)房需求進(jìn)入東莞二手房市場(chǎng)的現(xiàn)象。但是，由于價(jià)格漲幅較快，7月25日及時(shí)出臺(tái)調(diào)控，二手房限購(gòu)，市場(chǎng)快速降溫，下半年走勢(shì)較為穩(wěn)健。
2020年?yáng)|莞3個(gè)月5次出手調(diào)控樓市
2020年7月至9月，東莞連續(xù)5次發(fā)布樓市新政嚴(yán)堵樓市“漏洞”。
7月2日，東莞市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房預(yù)（銷(xiāo)）售管理的通知》，要求加快在建商品住房入市銷(xiāo)售、加強(qiáng)商品住房銷(xiāo)售價(jià)格指導(dǎo)、加強(qiáng)商品住房項(xiàng)目銷(xiāo)售監(jiān)管。其中明確，同地區(qū)新房房?jī)r(jià)3個(gè)月漲幅不得超過(guò)10%，且同幢新房每套均價(jià)差不宜超過(guò)20%。
7月25日，東莞市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，調(diào)整商品住房限購(gòu)政策，明確非本市戶(hù)籍居民家庭在東莞市購(gòu)買(mǎi)第一套商品住房的須提供2年內(nèi)連續(xù)1年以上社保證明；購(gòu)買(mǎi)第二套商品住房的須提供3年內(nèi)連續(xù)2年以上社保證明，暫停向其銷(xiāo)售第三套商品住房。此外，自該同志施行之日起在東莞行政區(qū)域內(nèi)購(gòu)買(mǎi)的商品住房須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)3年后方可交易轉(zhuǎn)讓。
9月3日，東莞市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)商品住房限購(gòu)、限轉(zhuǎn)讓政策的通知》，明確2017年4月11日零時(shí)以前完成網(wǎng)簽的商品住房，無(wú)限轉(zhuǎn)讓年限要求；2017年4月11日零時(shí)至2020年7月24日24時(shí)期間完成網(wǎng)簽的商品住房，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)2年后方可交易轉(zhuǎn)讓?zhuān)ê?zèng)與）；2020年7月25日零時(shí)以后完成網(wǎng)簽的商品住房須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)3年后方可交易轉(zhuǎn)讓?zhuān)ê?zèng)與）。
9月11日，東莞市發(fā)布《關(guān)于防范兜售新建商品住房房源指標(biāo)行為的提示》，明確任何以提供“獲取選房指標(biāo)”“鎖定房號(hào)”“優(yōu)先選房”服務(wù)為由收取金錢(qián)的行為，都涉嫌違法違規(guī)。
9月23日，東莞市發(fā)布《關(guān)于調(diào)整部分住房公積金貸款和提取規(guī)定的通知》，調(diào)整最高貸款額度。其中首套房最高貸款額度由120萬(wàn)元調(diào)整為90萬(wàn)元；二套房最高貸款額度由80萬(wàn)元調(diào)整為50萬(wàn)元。同時(shí)，增加購(gòu)買(mǎi)外市二手房申請(qǐng)?zhí)崛〉臈l件。購(gòu)買(mǎi)外市二手房應(yīng)辦出不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)6個(gè)月方可申請(qǐng)?zhí)崛?。此外停止受理物業(yè)管理費(fèi)提取。
3個(gè)月5次出手調(diào)控樓市后，據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心檢測(cè)數(shù)據(jù)，10月份東莞住宅成交約75萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌4%。不過(guò)，該月東莞住宅的成交量仍同比上漲77%，且創(chuàng)下近5年的同期新高。
2021年房?jī)r(jià)走勢(shì)穩(wěn)健
#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#從一級(jí)市場(chǎng)來(lái)看，東莞中原戰(zhàn)略研究中心數(shù)據(jù)顯示，2020年?yáng)|莞公開(kāi)出讓土地占地758萬(wàn)平方米，合計(jì)建面2308萬(wàn)平方米，同比2019年上升11%，政府推地加快。其中共計(jì)38宗商住地供應(yīng)和成交，合計(jì)占地181萬(wàn)平方米，建面539萬(wàn)平方米，最終實(shí)際樓面地價(jià)為14119元/平方米（剔除配建），同比2019年上漲4%，溢價(jià)率方面達(dá)30%，略高于2019年。
庫(kù)存方面，東莞中原戰(zhàn)略研究中心報(bào)告顯示，東莞2020年住宅庫(kù)存及去化周期持續(xù)回落。截至2020年12月底，東莞住宅庫(kù)存套數(shù)24054套，庫(kù)存面積為298萬(wàn)平方米，同比大幅下滑27%，市場(chǎng)供不應(yīng)求，住宅庫(kù)存明顯告急。若考慮部分項(xiàng)目延簽及剔除老、舊項(xiàng)目庫(kù)存等因素，目前住宅庫(kù)存消化周期跌至歷史新低。按照過(guò)去6個(gè)月消化速度計(jì)算，12月底住宅庫(kù)存消化周期跌至低谷，縮短至3.6個(gè)月，同比縮短4.3個(gè)月，若考慮延簽因素影響，實(shí)際上目前庫(kù)存消化周期已跌至2016年以來(lái)低谷水平。
據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2020年全市百?gòu)?qiáng)房企數(shù)量穩(wěn)步上升，全年共有30個(gè)百?gòu)?qiáng)房企入市，較上年新增4個(gè)，包括華僑城、金融街、首創(chuàng)和龍湖。成交面積排名前20中，百?gòu)?qiáng)房企占據(jù)13席。隨著2020年前海、世茂等房企在莞拿地，未來(lái)全市百?gòu)?qiáng)房企數(shù)量仍會(huì)持續(xù)攀升，“品牌格局”將越來(lái)越凸顯。
2020年?yáng)|莞土拍市場(chǎng)火熱，各大房企紛紛布局東莞市場(chǎng)，加上廣東瓏遠(yuǎn)集團(tuán)、安徽交投、和記黃埔、新世紀(jì)等非百?gòu)?qiáng)房企積極入市，市占上漲明顯，做大市場(chǎng)蛋糕，導(dǎo)致百?gòu)?qiáng)房企市占率有所下滑，但仍占據(jù)半壁江山。
據(jù)深圳貝殼研究院預(yù)測(cè)，2021年?yáng)|莞市場(chǎng)將保持活躍，房?jī)r(jià)走勢(shì)穩(wěn)健。
宏觀(guān)方面，預(yù)期利好不減，一是2020年?yáng)|莞提出南部九鎮(zhèn)未來(lái)全面對(duì)接和融入深圳先行示范區(qū)；二是東莞落戶(hù)政策寬松，人口有望持續(xù)凈流入，2020年9月實(shí)施的大專(zhuān)學(xué)歷可直接入戶(hù)（有效期至2025年8月）；三是大灣區(qū)建設(shè)，東莞處于廣深科技創(chuàng)新走廊的重要節(jié)點(diǎn)，同時(shí)受廣州、深圳兩個(gè)一線(xiàn)城市作用與驅(qū)動(dòng)。
房地產(chǎn)方面，深圳貝殼研究院認(rèn)為，2019-2020年品牌開(kāi)發(fā)商積極進(jìn)駐東莞，土地市場(chǎng)活躍、舊改與城市更新力度增強(qiáng)，既保障了有效供應(yīng)、又提升了城市價(jià)值關(guān)注度；其次，東莞局部區(qū)域存在“一二手房?jī)r(jià)倒掛”打新現(xiàn)象出現(xiàn)，激活了部分購(gòu)房需求。此外，東莞房地產(chǎn)發(fā)展趨向成熟，二手房市場(chǎng)占比氛圍較高（40%左右），新房與二手房流通機(jī)制較為完善。
深圳貝殼研究院預(yù)計(jì)，2021年?yáng)|莞房地產(chǎn)市場(chǎng)有望延續(xù)2020年的上升趨勢(shì)，但是房?jī)r(jià)在2020年漲幅加快之后，短期的上升空間受壓，同時(shí)2020年出臺(tái)較為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，市場(chǎng)降溫趨向理性，房?jī)r(jià)預(yù)期相對(duì)穩(wěn)定。