2月8日，深圳住建局發(fā)布新政，將建立深圳二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制。隨后，第一期參考價(jià)格目錄發(fā)布，3595個(gè)小區(qū)被逐一“標(biāo)價(jià)”。由于不少小區(qū)二手房的成交價(jià)高于官方參考價(jià)，有網(wǎng)友直呼：一天之間損失上百萬(wàn)元。
9日，中新經(jīng)緯（微信號(hào)：jwview）在各大房產(chǎn)交易平臺(tái)看到，貝殼找房APP上的深圳二手房房源不再顯示掛牌價(jià)，價(jià)格信息一覽標(biāo)注為“暫無(wú)房源”，Q房網(wǎng)APP、中原地產(chǎn)上的深圳二手房房源沒(méi)有價(jià)格信息，樂(lè)有家APP上則顯示為“暫無(wú)售價(jià)”。有深圳房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人稱(chēng)，根據(jù)深圳相關(guān)部門(mén)的要求，超過(guò)參考價(jià)的房源不能對(duì)外展示，他們正在一套套關(guān)閉這些房源的價(jià)格信息。
二手房參考價(jià)普遍偏低
8日，深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，該市將建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制。對(duì)于建立參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的目的，深圳市住建局稱(chēng)，這是落實(shí)房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，促進(jìn)二手住房市場(chǎng)信息透明，理性交易的重要舉措。
中新經(jīng)緯注意到，自2019年底以來(lái)，深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)較為火熱，新房屢屢出現(xiàn)“打新潮”，二手房?jī)r(jià)格漲幅明顯。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年12月深圳二手房?jī)r(jià)同比上漲14.1%，漲幅位居70城第一。早在2020年，外界就傳出深圳將推出二手房?jī)r(jià)格參考機(jī)制，如今，靴子終于落地。
官方給出的成交參考價(jià)格，又是如何得出的？深圳市住建局稱(chēng)，深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心在調(diào)查分析基礎(chǔ)上，以二手住房網(wǎng)簽價(jià)格為基礎(chǔ)，參考周邊一手住房?jī)r(jià)格，綜合形成全市住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格，并按照市域全覆蓋、區(qū)域網(wǎng)格化原則，以住宅小區(qū)為區(qū)域網(wǎng)格單元，發(fā)布全市3595個(gè)住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格。
對(duì)比深圳二手房當(dāng)前的掛牌價(jià)、成交價(jià)可以發(fā)現(xiàn)，官方給出的成交參考價(jià)格偏低。中新經(jīng)緯在某房產(chǎn)交易平臺(tái)看到，南山區(qū)現(xiàn)代城華庭小區(qū)一套約53平方米的二手房房源，當(dāng)前掛牌單價(jià)102593元/平方米，而官方給該小區(qū)制定的成交參考價(jià)格為71900元/平方米，價(jià)差達(dá)3萬(wàn)元/平方米。
南山區(qū)華潤(rùn)城潤(rùn)府項(xiàng)目，曾因“萬(wàn)人打新”引發(fā)關(guān)注。目前潤(rùn)府一期、二期的二手房源掛牌價(jià)約18萬(wàn)元/平方米，而此次發(fā)布的參考價(jià)為13.2萬(wàn)元/平方米，價(jià)差達(dá)4.8萬(wàn)元/平方米，相當(dāng)于打了7.3折。潤(rùn)府掛牌在售房源中的最小戶型約80平方米，若以參考價(jià)售賣(mài)這套房源，業(yè)主少賺約380萬(wàn)元。
位于南山區(qū)后海灣核心位置的恒裕濱城更為夸張，恒裕濱城二期的成交參考價(jià)為13.2萬(wàn)元/平方米，但貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，該小區(qū)1月的成交均價(jià)為28.73萬(wàn)元/平方米，價(jià)差達(dá)15萬(wàn)元/平方米。
至少4家平臺(tái)不再展示二手房掛牌價(jià)
2月8日晚，財(cái)聯(lián)社報(bào)道稱(chēng)，從多個(gè)深圳中介機(jī)構(gòu)人士處了解到，當(dāng)日下午多家中介公司被深圳相關(guān)部門(mén)緊急通知開(kāi)會(huì)，會(huì)議主要內(nèi)容為：要求從即日起，二手房經(jīng)紀(jì)公司的所有平臺(tái)，包括網(wǎng)站、APP、櫥窗廣告、宣傳單、公司或經(jīng)紀(jì)人的各類(lèi)社交媒體，均不能發(fā)布高于成交參考價(jià)的房源信息；高于參考價(jià)的房源可以過(guò)戶，買(mǎi)家必須簽一份風(fēng)險(xiǎn)告知書(shū)。
德祐經(jīng)紀(jì)人孫楓（化名）對(duì)中新經(jīng)緯記者說(shuō)：“8號(hào)下午開(kāi)會(huì)通知了，超過(guò)二手房參考價(jià)格的房源，不能在外網(wǎng)展示，并且不能做宣傳?！睒?lè)有家經(jīng)紀(jì)人楊東（化名）也說(shuō)：“深圳三家大型房產(chǎn)中介公昨天收到通知，超過(guò)官方參考價(jià)的二手房房源，不能在外網(wǎng)展示，要下架處理，我們也正在一套套關(guān)閉這些房源的價(jià)格信息?！?/span>
9日，中新經(jīng)緯在貝殼找房APP看到，該平臺(tái)除了新房，大量二手房房源都沒(méi)有掛牌價(jià)，只顯示為“暫無(wú)數(shù)據(jù)”。Q房網(wǎng)APP、中原地產(chǎn)同樣如此，二手房的價(jià)格信息一覽已經(jīng)沒(méi)有任何信息。在9日上午，樂(lè)有家APP上還有不少二手房的價(jià)格信息仍在正常展示，其中不乏8萬(wàn)元/平方米，乃至10萬(wàn)元/平方米的房源，掛牌價(jià)明顯高于官方參考價(jià)。至當(dāng)日下午，樂(lè)有家上的大量房源均顯示為“暫無(wú)售價(jià)”。
#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#58同城APP、安居客APP上的二手房，仍顯示有價(jià)格。不過(guò)，孫楓稱(chēng)，58同城、安居客上面的房源，是其他經(jīng)紀(jì)公司的經(jīng)紀(jì)人發(fā)布的，管理相對(duì)松散，估計(jì)這些平臺(tái)與大型經(jīng)紀(jì)公司，都要跟進(jìn)這一政策。
受訪的經(jīng)紀(jì)人均稱(chēng)，二手房的掛牌價(jià)雖然不能對(duì)外展示，但他們?nèi)阅芡ㄟ^(guò)公司內(nèi)網(wǎng)看到價(jià)格，近段時(shí)間的房源帶看依然正常。
深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)9日上午發(fā)布提示稱(chēng)，各房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、中介人員在線上、線下發(fā)布房源廣告時(shí)應(yīng)以參考價(jià)格為重要依據(jù)、合理發(fā)布。其中線上渠道包括但不限于企業(yè)官網(wǎng)、手機(jī)APP、微信公眾號(hào)、微信小程序、下轄從業(yè)人員微信朋友圈等。
購(gòu)房人首付比例或提高
在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，深圳二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制能否起到調(diào)控作用，關(guān)鍵之一在于房貸政策如何走。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱(chēng)，北京等城市之前的政策已經(jīng)驗(yàn)證，簡(jiǎn)單地對(duì)二手房進(jìn)行“限價(jià)”，對(duì)市場(chǎng)的影響較小，核心要看成交參考價(jià)能否傳遞至銀行評(píng)估價(jià)。
由于深圳當(dāng)前二手房的掛牌價(jià)、成交價(jià)均高于官方參考價(jià)，如果銀行今后以官方參考價(jià)作為貸款依據(jù)，購(gòu)房人的首付比例就要提高，壓力增大。孫楓稱(chēng)，以一套800萬(wàn)元的房子為例，如果銀行以參考價(jià)計(jì)算，這套房子的總價(jià)可能只有650萬(wàn)元，在貸款比例為70%的情況下，銀行的批貸額度從560萬(wàn)元降至455萬(wàn)元，相應(yīng)地，購(gòu)房人的首付款從240萬(wàn)元增加至345萬(wàn)元，相當(dāng)于房子實(shí)際成交價(jià)的4-5成。
據(jù)楊東了解，銀行以參考價(jià)為依據(jù)進(jìn)行批貸，這種方式基本是確定的。孫楓稱(chēng)，已經(jīng)通過(guò)網(wǎng)簽的單子，不會(huì)受到新政影響，但購(gòu)房人今后怎么貸款，還要看銀行如何跟進(jìn)。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)中新經(jīng)緯分析，銀行以官方參考價(jià)作為批貸依據(jù)的可能性，是存在的。他說(shuō)：“銀行原來(lái)批貸時(shí)，會(huì)給房子做一個(gè)評(píng)估價(jià)，現(xiàn)在既然政府部門(mén)給出了一個(gè)參考價(jià)，而這個(gè)參考價(jià)是政府認(rèn)為的合理水平，銀行以此作為評(píng)估依據(jù)，也有道理?！?/span>
深圳市住建局在8日發(fā)布的政策解讀中表示，發(fā)布二手住房成交參考價(jià)格有利于引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，防控個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。
對(duì)于二手房成交價(jià)與參考價(jià)之間存在價(jià)差這一問(wèn)題，李宇嘉稱(chēng)，參考價(jià)最好是尊重歷史、尊重現(xiàn)狀，并披露實(shí)際成交價(jià)格，在此基礎(chǔ)上，定期（按月度或季度）更新價(jià)格。
“這之后，讓銀行的貸款評(píng)估價(jià)，跟著這個(gè)價(jià)走，政府的成交參考價(jià)格就有了意義?！彼€稱(chēng)，當(dāng)前的政策思路是對(duì)的，一二手房聯(lián)合調(diào)控，避免了過(guò)去的碎片化、盯局部的做法。同時(shí)，要加強(qiáng)橫向政策之間的協(xié)調(diào)，比如增供應(yīng)、抑需求、控杠桿等。