地方新規(guī)細(xì)則相繼落地 銀行租金貸模式面臨重整
本報(bào)記者/秦玉芳/廣州報(bào)道
2021年2月份以來，深圳、北京接連出臺(tái)住房租賃企業(yè)運(yùn)營規(guī)范細(xì)則，以限制長租公寓機(jī)構(gòu)收付租金期限錯(cuò)配。嚴(yán)控“長收短付”和租金貸撥付對(duì)象，成為監(jiān)管對(duì)住房租賃運(yùn)營機(jī)構(gòu)監(jiān)管的重中之重。
與此同時(shí)，長租公寓運(yùn)營機(jī)構(gòu)信用風(fēng)波持續(xù)不斷。蘑菇公寓近日還因拖欠業(yè)主房租被上門討租。深圳消委會(huì)最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2020年共收到有關(guān)長租公寓的投訴2541宗，與2019年同期的1103宗相比上漲130.37%。
長租公寓運(yùn)營機(jī)構(gòu)頻頻陷入危機(jī)的同時(shí)，不少銀行也因租金貸業(yè)務(wù)糾紛被波及，盡管陸續(xù)暫停新增業(yè)務(wù)，但存量貸款處置成為放款銀行的燙手山芋。銀行業(yè)人士表示，新規(guī)逐步落地后，住房租賃市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)更加可控，下一步將基于新的監(jiān)管政策要求，調(diào)整獲客、風(fēng)控模型，為新產(chǎn)品創(chuàng)設(shè)上線做好準(zhǔn)備。
新規(guī)落地約束“租金貸”
連日來各地住房租賃企業(yè)運(yùn)營規(guī)范細(xì)則接連出臺(tái)。2月4日，上海市住建委、房管局等十部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范本市住房租賃市場(chǎng)秩序的實(shí)施意見》（下稱《實(shí)施意見》），提出了九條規(guī)范租賃市場(chǎng)秩序的意見。2月2日，北京市住建委、市市場(chǎng)監(jiān)管局、市金融局、市委網(wǎng)信辦、北京銀保監(jiān)局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），明確禁止“長收短付”，嚴(yán)控租金貸撥付對(duì)象。新規(guī)將于2021年3月1日起正式實(shí)施。
2月1日，深圳市住房建設(shè)局也發(fā)布了《關(guān)于開展住房租賃資金監(jiān)管的通知》（征求意見稿）（以下簡(jiǎn)稱《意見稿》），對(duì)房屋租賃企業(yè)房租支付周期、資金監(jiān)管等方面進(jìn)行了明確規(guī)定。
從監(jiān)管內(nèi)容來看，嚴(yán)控“長收短付”和租金貸問題，成為監(jiān)管對(duì)住房租賃運(yùn)營機(jī)構(gòu)監(jiān)管的重點(diǎn)。
上?！秾?shí)施意見》，未開展個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù)的住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)，原則上不得新增該項(xiàng)業(yè)務(wù)。按規(guī)定已開展個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù)的住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)，應(yīng)于2021年一季度前向市房屋管理部門報(bào)備貸款規(guī)模壓降計(jì)劃，確保2022年底前貸款金額調(diào)整到占企業(yè)租金收入比例15%以下。
北京發(fā)布的《通知》指出，住房租賃企業(yè)向承租人預(yù)收的租金數(shù)額原則上不得超過3個(gè)月租金，收、付租金的周期應(yīng)當(dāng)匹配；收取的押金應(yīng)當(dāng)通過北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)建立的專用賬戶托管，收取的押金數(shù)額不得超過1個(gè)月租金?！锻ㄖ愤€明確，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、小額貸款公司等機(jī)構(gòu)不得將承租人申請(qǐng)的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業(yè)。
深圳發(fā)布的《意見稿》也提出約束“租金貸”。根據(jù)《意見稿》，金融機(jī)構(gòu)為承租人提供個(gè)人住房租金貸款業(yè)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)與承租人單獨(dú)簽訂貸款協(xié)議，并將貸款撥付至承租人個(gè)人賬戶。此外《意見稿》還明確，住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容；金融機(jī)構(gòu)發(fā)放住房租金貸款，應(yīng)當(dāng)以備案的住房租賃合同為依據(jù)，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發(fā)放貸款的頻率應(yīng)與借款人支付租金的頻率匹配。
值得注意的是，在租金支付匹配周期上，深圳《意見稿》規(guī)定，通過受托經(jīng)營、轉(zhuǎn)租方式開展業(yè)務(wù)的住房租賃企業(yè)收取的承租人押金及單個(gè)支付周期租金合計(jì)超過4個(gè)月租金數(shù)額的，對(duì)于超過部分的資金，由監(jiān)管銀行進(jìn)行監(jiān)管，或者由住房租賃企業(yè)提供相應(yīng)的銀行保函進(jìn)行擔(dān)保。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，住房租賃市場(chǎng)群體性事件頻發(fā)的核心在于租金期限錯(cuò)配形成的資金池問題。在他看來，長租公寓運(yùn)營機(jī)構(gòu)基本采用長收短付的業(yè)務(wù)模式，一次性向租戶收取一年甚至更長時(shí)間的租金，向業(yè)主則是按月或按季度進(jìn)行房屋租金支付，由于長收短付的時(shí)間差形成的資金池缺乏監(jiān)管，如果資金被挪用甚至出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，就容易導(dǎo)致業(yè)主租金難以支付的問題。
“長租公寓的運(yùn)營機(jī)構(gòu)實(shí)際上已經(jīng)不是傳統(tǒng)的租賃企業(yè)，而是金融企業(yè)，利用租期錯(cuò)配帶來的資金池開展金融業(yè)務(wù)以實(shí)現(xiàn)更高的綜合收益。目前來看所有城市出臺(tái)的政策其實(shí)都是針對(duì)這一點(diǎn)的，不過各地政策的力度并不一樣。”張大偉表示。
租金貸是“長收短付”業(yè)務(wù)模式下金融機(jī)構(gòu)與長租公寓運(yùn)營機(jī)構(gòu)合作的產(chǎn)物。租戶與長租公寓或其他租房機(jī)構(gòu)簽訂租賃協(xié)議時(shí)，會(huì)同銀行簽訂貸款合約，由銀行直接將租戶租期內(nèi)的租金一次性支付給公寓運(yùn)營機(jī)構(gòu)，租戶按月向銀行還款。
某銀行互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)人士此前接受記者采訪時(shí)透露，銀行將長期租金一次性支付給機(jī)構(gòu)，租戶按月償還銀行貸款，這種模式下根本上是授信對(duì)象和受益對(duì)象分離，正常情況下問題不大。一旦市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，退租率上升，公寓運(yùn)營機(jī)構(gòu)資金鏈可能面臨斷裂風(fēng)險(xiǎn)，剩余貸款結(jié)清困難，銀行斷貸風(fēng)險(xiǎn)就轉(zhuǎn)嫁給了租戶。#p#分頁標(biāo)題#e#
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，長租公寓運(yùn)營機(jī)構(gòu)采用“租金貸”收取租金的情況更為普遍。
某長租公寓租房管家告訴記者，公寓公司基本都是要求客戶半年或一年一次性支付租金，但這對(duì)租戶來說壓力太大并不現(xiàn)實(shí)，因此公寓公司一般都會(huì)與一家或幾家銀行進(jìn)行合作，在租戶簽租房合約時(shí)辦理銀行貸款。“之前大部分租戶會(huì)選擇月付，實(shí)際上月付就是與租戶與銀行做的租房貸款?！?/p>
蛋殼公司最新財(cái)報(bào)顯示，2017～ 2019年前9個(gè)月，其使用租金貸的租客占比分別高達(dá)91.3%、75.8%、67.9%。
2019年12月份，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等6部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見》明確提出，住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應(yīng)當(dāng)于2022年底前調(diào)整到位。
業(yè)務(wù)模式亟待調(diào)整
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近來頻繁出臺(tái)的住房租賃運(yùn)營規(guī)范，更多的是對(duì)此前出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)問題的補(bǔ)救政策。
2019年以來，已有數(shù)十家長租公寓運(yùn)營機(jī)構(gòu)出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)，其中2020年爆發(fā)更為集中，包括青客、蛋殼等上市公司也因租戶退房后剩余貸款無法清退等問題出現(xiàn)群體性投訴。
存量風(fēng)險(xiǎn)仍在持續(xù)暴露。蘑菇租房近日被曝因無法支付房東房租被數(shù)十名公寓房東聚集在其上?？偛坑懸饨?。蘑菇租房CEO馬曉軍2月4日發(fā)布公告稱，2019年初計(jì)劃內(nèi)融資未能到位，及戰(zhàn)略上的失誤、人力成本激增、資本市場(chǎng)急轉(zhuǎn)直下等因素，公司陷入經(jīng)營危機(jī)；2019年底持續(xù)至今的疫情影響，公司陷入新的困境；公司向銀行貸款、股東也給予貸款支持，情況正在好轉(zhuǎn)。
長租公寓運(yùn)營機(jī)構(gòu)屢屢遭遇信用危機(jī)的同時(shí)，占比較高的租金貸業(yè)務(wù)成為租戶退租爭(zhēng)議的焦點(diǎn)之一，租金貸放款銀行也被波及。
深圳消委會(huì)最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2020年共收到有關(guān)長租公寓的投訴2541宗，與2019年同期的1103宗相比上漲130.37%。黑貓、聚投訴等多家互聯(lián)網(wǎng)投訴平臺(tái)投訴內(nèi)容顯示，退租后租金貸不能結(jié)清問題是2020年以來長租公寓投訴的最主要問題。
實(shí)際上，隨著風(fēng)險(xiǎn)的暴露，辦理租金貸業(yè)務(wù)的銀行去年開始就已逐步暫停了新增業(yè)務(wù)開展。
某互聯(lián)網(wǎng)銀行相關(guān)業(yè)務(wù)人士向表示，由于風(fēng)險(xiǎn)上升，銀行早已收緊了與公寓運(yùn)營平臺(tái)的租金貸業(yè)務(wù)合作，2020年上半年已經(jīng)完全停止了，主要是處理已經(jīng)出問題的存量貸款。
青客公寓方面還告訴記者，與銀行的租金貸業(yè)務(wù)從2018年就開始逐步下降，并在2020年4月份就已全部停止了；當(dāng)前存量的房租貸比例極低，完全符合國家和政府的相關(guān)政策，預(yù)計(jì)2021年上半年絕大部分就結(jié)束了。
蘇寧金融研究院高級(jí)研究員黃大智認(rèn)為，隨著各地執(zhí)行新規(guī)的逐步落地，監(jiān)管對(duì)長租公寓運(yùn)營機(jī)構(gòu)租金收付期限、資金監(jiān)管模式等問題進(jìn)行了明確，銀行租金貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)將更加可控；不過原有租金貸業(yè)務(wù)模式也面臨重新調(diào)整，尤其貸款資金要求直接給到租戶后，銀行租金貸業(yè)務(wù)的獲客、風(fēng)控等模式都需要重塑。
上述互聯(lián)網(wǎng)銀行相關(guān)業(yè)務(wù)人士也表示，住房租賃市場(chǎng)的信貸需求依然較大，盡管現(xiàn)在這塊業(yè)務(wù)已經(jīng)暫時(shí)不做了，但下一步監(jiān)管政策明朗后還會(huì)重新布局，不過關(guān)鍵要做好業(yè)務(wù)模式和產(chǎn)品設(shè)計(jì)。
深圳市住房和建設(shè)局在《意見稿》中就明確指出，中國人民銀行深圳中心支行指導(dǎo)轄內(nèi)金融機(jī)構(gòu)規(guī)范創(chuàng)新住房租賃融資產(chǎn)品，加強(qiáng)住房租賃信貸資金管理，防范住房租賃金融風(fēng)險(xiǎn)。