地方新規(guī)細則相繼落地 銀行租金貸模式面臨重整
本報記者/秦玉芳/廣州報道
2021年2月份以來，深圳、北京接連出臺住房租賃企業(yè)運營規(guī)范細則，以限制長租公寓機構收付租金期限錯配。嚴控“長收短付”和租金貸撥付對象，成為監(jiān)管對住房租賃運營機構監(jiān)管的重中之重。
與此同時，長租公寓運營機構信用風波持續(xù)不斷。蘑菇公寓近日還因拖欠業(yè)主房租被上門討租。深圳消委會最新公布的數據顯示，2020年共收到有關長租公寓的投訴2541宗，與2019年同期的1103宗相比上漲130.37%。
長租公寓運營機構頻頻陷入危機的同時，不少銀行也因租金貸業(yè)務糾紛被波及，盡管陸續(xù)暫停新增業(yè)務，但存量貸款處置成為放款銀行的燙手山芋。銀行業(yè)人士表示，新規(guī)逐步落地后，住房租賃市場風險將會更加可控，下一步將基于新的監(jiān)管政策要求，調整獲客、風控模型，為新產品創(chuàng)設上線做好準備。
新規(guī)落地約束“租金貸”
連日來各地住房租賃企業(yè)運營規(guī)范細則接連出臺。2月4日，上海市住建委、房管局等十部門聯合發(fā)布《關于進一步整頓規(guī)范本市住房租賃市場秩序的實施意見》（下稱《實施意見》），提出了九條規(guī)范租賃市場秩序的意見。2月2日，北京市住建委、市市場監(jiān)管局、市金融局、市委網信辦、北京銀保監(jiān)局聯合印發(fā)《關于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經營活動的通知》（以下簡稱《通知》），明確禁止“長收短付”，嚴控租金貸撥付對象。新規(guī)將于2021年3月1日起正式實施。
2月1日，深圳市住房建設局也發(fā)布了《關于開展住房租賃資金監(jiān)管的通知》（征求意見稿）（以下簡稱《意見稿》），對房屋租賃企業(yè)房租支付周期、資金監(jiān)管等方面進行了明確規(guī)定。
從監(jiān)管內容來看，嚴控“長收短付”和租金貸問題，成為監(jiān)管對住房租賃運營機構監(jiān)管的重點。
上海《實施意見》，未開展個人“租金貸”業(yè)務的住房租賃經營機構，原則上不得新增該項業(yè)務。按規(guī)定已開展個人“租金貸”業(yè)務的住房租賃經營機構，應于2021年一季度前向市房屋管理部門報備貸款規(guī)模壓降計劃，確保2022年底前貸款金額調整到占企業(yè)租金收入比例15%以下。
北京發(fā)布的《通知》指出，住房租賃企業(yè)向承租人預收的租金數額原則上不得超過3個月租金，收、付租金的周期應當匹配；收取的押金應當通過北京房地產中介行業(yè)協會建立的專用賬戶托管，收取的押金數額不得超過1個月租金?！锻ㄖ愤€明確，銀行業(yè)金融機構、小額貸款公司等機構不得將承租人申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業(yè)。
深圳發(fā)布的《意見稿》也提出約束“租金貸”。根據《意見稿》，金融機構為承租人提供個人住房租金貸款業(yè)務的，應當與承租人單獨簽訂貸款協議，并將貸款撥付至承租人個人賬戶。此外《意見稿》還明確，住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容；金融機構發(fā)放住房租金貸款，應當以備案的住房租賃合同為依據，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發(fā)放貸款的頻率應與借款人支付租金的頻率匹配。
值得注意的是，在租金支付匹配周期上，深圳《意見稿》規(guī)定，通過受托經營、轉租方式開展業(yè)務的住房租賃企業(yè)收取的承租人押金及單個支付周期租金合計超過4個月租金數額的，對于超過部分的資金，由監(jiān)管銀行進行監(jiān)管，或者由住房租賃企業(yè)提供相應的銀行保函進行擔保。
中原地產首席分析師張大偉認為，住房租賃市場群體性事件頻發(fā)的核心在于租金期限錯配形成的資金池問題。在他看來，長租公寓運營機構基本采用長收短付的業(yè)務模式，一次性向租戶收取一年甚至更長時間的租金，向業(yè)主則是按月或按季度進行房屋租金支付，由于長收短付的時間差形成的資金池缺乏監(jiān)管，如果資金被挪用甚至出現風險，就容易導致業(yè)主租金難以支付的問題。
“長租公寓的運營機構實際上已經不是傳統的租賃企業(yè)，而是金融企業(yè)，利用租期錯配帶來的資金池開展金融業(yè)務以實現更高的綜合收益。目前來看所有城市出臺的政策其實都是針對這一點的，不過各地政策的力度并不一樣?！睆埓髠ケ硎尽?/p>
租金貸是“長收短付”業(yè)務模式下金融機構與長租公寓運營機構合作的產物。租戶與長租公寓或其他租房機構簽訂租賃協議時，會同銀行簽訂貸款合約，由銀行直接將租戶租期內的租金一次性支付給公寓運營機構，租戶按月向銀行還款。
某銀行互聯網業(yè)務人士此前接受記者采訪時透露，銀行將長期租金一次性支付給機構，租戶按月償還銀行貸款，這種模式下根本上是授信對象和受益對象分離，正常情況下問題不大。一旦市場出現波動，退租率上升，公寓運營機構資金鏈可能面臨斷裂風險，剩余貸款結清困難，銀行斷貸風險就轉嫁給了租戶。#p#分頁標題#e#
業(yè)內普遍認為，長租公寓運營機構采用“租金貸”收取租金的情況更為普遍。
某長租公寓租房管家告訴記者，公寓公司基本都是要求客戶半年或一年一次性支付租金，但這對租戶來說壓力太大并不現實，因此公寓公司一般都會與一家或幾家銀行進行合作，在租戶簽租房合約時辦理銀行貸款。“之前大部分租戶會選擇月付，實際上月付就是與租戶與銀行做的租房貸款?！?/p>
蛋殼公司最新財報顯示，2017～ 2019年前9個月，其使用租金貸的租客占比分別高達91.3%、75.8%、67.9%。
2019年12月份，住房和城鄉(xiāng)建設部等6部門聯合印發(fā)的《關于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》明確提出，住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應當于2022年底前調整到位。
業(yè)務模式亟待調整
業(yè)內人士認為，近來頻繁出臺的住房租賃運營規(guī)范，更多的是對此前出現的風險問題的補救政策。
2019年以來，已有數十家長租公寓運營機構出現信用風險，其中2020年爆發(fā)更為集中，包括青客、蛋殼等上市公司也因租戶退房后剩余貸款無法清退等問題出現群體性投訴。
存量風險仍在持續(xù)暴露。蘑菇租房近日被曝因無法支付房東房租被數十名公寓房東聚集在其上海總部討要租金。蘑菇租房CEO馬曉軍2月4日發(fā)布公告稱，2019年初計劃內融資未能到位，及戰(zhàn)略上的失誤、人力成本激增、資本市場急轉直下等因素，公司陷入經營危機；2019年底持續(xù)至今的疫情影響，公司陷入新的困境；公司向銀行貸款、股東也給予貸款支持，情況正在好轉。
長租公寓運營機構屢屢遭遇信用危機的同時，占比較高的租金貸業(yè)務成為租戶退租爭議的焦點之一，租金貸放款銀行也被波及。
深圳消委會最新公布的數據顯示，2020年共收到有關長租公寓的投訴2541宗，與2019年同期的1103宗相比上漲130.37%。黑貓、聚投訴等多家互聯網投訴平臺投訴內容顯示，退租后租金貸不能結清問題是2020年以來長租公寓投訴的最主要問題。
實際上，隨著風險的暴露，辦理租金貸業(yè)務的銀行去年開始就已逐步暫停了新增業(yè)務開展。
某互聯網銀行相關業(yè)務人士向表示，由于風險上升，銀行早已收緊了與公寓運營平臺的租金貸業(yè)務合作，2020年上半年已經完全停止了，主要是處理已經出問題的存量貸款。
青客公寓方面還告訴記者，與銀行的租金貸業(yè)務從2018年就開始逐步下降，并在2020年4月份就已全部停止了；當前存量的房租貸比例極低，完全符合國家和政府的相關政策，預計2021年上半年絕大部分就結束了。
蘇寧金融研究院高級研究員黃大智認為，隨著各地執(zhí)行新規(guī)的逐步落地，監(jiān)管對長租公寓運營機構租金收付期限、資金監(jiān)管模式等問題進行了明確，銀行租金貸業(yè)務風險將更加可控；不過原有租金貸業(yè)務模式也面臨重新調整，尤其貸款資金要求直接給到租戶后，銀行租金貸業(yè)務的獲客、風控等模式都需要重塑。
上述互聯網銀行相關業(yè)務人士也表示，住房租賃市場的信貸需求依然較大，盡管現在這塊業(yè)務已經暫時不做了，但下一步監(jiān)管政策明朗后還會重新布局，不過關鍵要做好業(yè)務模式和產品設計。
深圳市住房和建設局在《意見稿》中就明確指出，中國人民銀行深圳中心支行指導轄內金融機構規(guī)范創(chuàng)新住房租賃融資產品，加強住房租賃信貸資金管理，防范住房租賃金融風險。