記者 胡萌
又到歲末，北京房價會漲嗎？2月1日，業(yè)內(nèi)傳出一份關(guān)于《穩(wěn)定首都房地產(chǎn)市場的承諾書》，要求嚴(yán)禁炒作房價上漲預(yù)期。有中介機構(gòu)人員表示，“這是監(jiān)管提前打預(yù)防針”。
1月底，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委、各區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委、市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會多次約談主要經(jīng)紀(jì)機構(gòu)負(fù)責(zé)人，要求嚴(yán)格落實“房住不炒”調(diào)控，不得渲染、炒作房屋成交信息，不得在微信朋友圈、自媒體渠道發(fā)布制造購房恐慌情緒的文章等。
此前根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2020年12月份，北京、上海和廣州一線城市新建商品住宅銷售價格分別上漲0.3%、0.2%和0.7%，北京、上海、廣州二手住宅銷售價格分別上漲0.5%、0.6%、0.7%。
2016年開始，北京房價曾出現(xiàn)一輪上漲，2017年的3·17新政則結(jié)束了這輪上漲。此后北京房價一直未有抬頭。根據(jù)機構(gòu)最新公布的房價數(shù)據(jù)顯示，2020年12月至今年1月，北京二手房成交活躍，網(wǎng)簽量創(chuàng)下4年來新高。
在迅速攀升的成交量下，不少業(yè)主的心態(tài)悄然發(fā)生改變。業(yè)界關(guān)于穩(wěn)房價的消息頻頻傳出，前有住房貸款的收緊，后有對房屋交易中介的規(guī)范。留京過年的北京春節(jié)期間不再是一座空城，那么北京樓市的變動如何？樓市小陽春是否如約而至？
01
監(jiān)管：
中介機構(gòu)簽署承諾書，作用幾何？
繼購房貸款收緊的消息傳出后，2月1日，一份關(guān)于《穩(wěn)定首都房地產(chǎn)市場的承諾書》在業(yè)內(nèi)流傳，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會組織鏈家、我愛我家等經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及其從業(yè)人員作出四點承諾，包括“降低熱點區(qū)域看房頻次，每套房屋每周帶客戶看房不超過2組”、不參與“經(jīng)營貸”“首付貸”“消費貸”等違法違規(guī)的金融活動等。
新京報貝殼財經(jīng)記者就此咨詢了北京多個中介機構(gòu)發(fā)現(xiàn)，《穩(wěn)定首都房地產(chǎn)市場的承諾書》確實存在，但大家的看法不一。
位于朝陽區(qū)的一位房地產(chǎn)中介李星認(rèn)為，“承諾書的出現(xiàn)主要是海淀學(xué)區(qū)房價格目前有所抬頭，監(jiān)管提前打預(yù)防針，害怕房價出現(xiàn)暴漲。”“不讓給房東帶太多客戶，就是害怕房東覺得看房客戶多，心理預(yù)期變高，從而抬高房價?！?nbsp;
另一位朝陽區(qū)的房產(chǎn)中介何言表示，承諾書強調(diào)的是貸款收緊，但看房不受影響。特別是今年疫情期間，全球經(jīng)濟(jì)都受到影響，但樓市偏偏沒有受影響，反而上漲了。尤其是深圳、上海等一線城市，北京漲幅還排在后面。
合碩機構(gòu)首席分析師郭毅向貝殼財經(jīng)記者表示，從協(xié)會的角度來看，承諾書的出現(xiàn)可以幫助政府穩(wěn)定市場，但是從行業(yè)和政府的管理來說，承諾書只能短期有效。樓市調(diào)控還要有更多技術(shù)化手段，它是多方合力調(diào)控的結(jié)果。
知名房地產(chǎn)專家韓樂則表示，房產(chǎn)中介在擴(kuò)展業(yè)務(wù)的同時，給市場層面?zhèn)鬟f了學(xué)區(qū)房值得投資、價格在漲的信號，影響了市場情緒。“在承諾書下，我覺得在短期之內(nèi)，中介應(yīng)該不會再去鼓動市場，給購房人更多緊迫感或者說一些夸大的情況，有利于促進(jìn)市場穩(wěn)定。”
02
實探：
部分學(xué)區(qū)房上漲，中介折扣費可以打折
“現(xiàn)在房價有上漲趨勢，重點的學(xué)區(qū)房上漲得很多，部分海淀學(xué)區(qū)房每平方米上漲大概1萬~2萬。像這一片兒沒有漲那么多，可能一套房子漲10萬~20萬。其實從11月份價格就開始往上走了?！焙窝员硎尽?nbsp; #p#分頁標(biāo)題#e#
不過有通州的房產(chǎn)中介告訴記者，通州現(xiàn)在房價依然平穩(wěn)，沒有什么大漲大跌，主要是成交量明顯增多?！岸址坎幌褚皇址浚鲆姾线m的房子，如果你不出手，別人就買了。”該中介強調(diào)。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年1月重點18城鏈家二手房實際成交環(huán)比增加約23%，成交絕對水平處在2019年以來月度高位上。市場的升溫主要集中在一線城市，幅度均在20%以上，其中北上廣三城月度成交量處于2019年以來高位。
據(jù)了解，1月重點城市二手房市場的升溫原因有二。一是資金驅(qū)動，前期貨幣寬松下資金外溢到樓市，帶動市場尤其是一線城市核心區(qū)域市場需求升溫；二是預(yù)期驅(qū)動，前期市場升溫及年后3月“小陽春”預(yù)期，加快購房者入市節(jié)奏，增強業(yè)主惜售情緒，供需矛盾加劇，量價向上。
具體從北京來看，在成交一片火熱下，有消息稱，鏈家已經(jīng)取消中介費折扣。
不過貝殼財經(jīng)記者詢問發(fā)現(xiàn)，中介費的折扣仍在。我愛我家某房產(chǎn)中介表示，現(xiàn)在公司有活動，在2.7%的中介費上可以打八折到2.16%，而且在這里賣房的話，還能折上折，費率只有1.35%。
一個小型的房產(chǎn)中介也表示，我們的中介費原來是2%，現(xiàn)在優(yōu)惠了0.2%，收取房款的1.8%?！斑^完年就會調(diào)上去，而且春節(jié)前優(yōu)惠刺激成交，年后可能沒有那么多房源了，要不然賣了，要不然漲價了，肯定選擇面就小了?！?nbsp;
“顧客還是覺得年前買心里踏實?！鄙鲜鑫覑畚壹曳慨a(chǎn)中介表示，深圳年初漲，廣州年中開始漲，上海最近兩個月暴漲，北京是否會漲呢？
03
爭議：
春節(jié)前后北京房價，小陽春會來嗎？
“目前北京二手房市場房價上漲更多是海淀部分優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)資源影響，整體來看，北京二手房市場可能北部區(qū)域微漲，南部區(qū)域平穩(wěn)，再往南一點兒，還有部分區(qū)域在下跌。”郭毅表示，北京二手房并非出現(xiàn)了普遍上漲的情況，主要是資源分布不均衡造成價格走勢明顯分化。
韓樂認(rèn)為，北京二手房成交量創(chuàng)四年來新高，相對往年年底較熱，但還處在一個比較理性的范圍中，價格沒有出現(xiàn)明顯上漲和普漲。“價格不太穩(wěn)定的主要是海淀學(xué)區(qū)房，但它是一個局部市場，且其上漲存在特殊性?！?nbsp;
“比如，海淀優(yōu)質(zhì)學(xué)校集中，隨著入學(xué)兒童變多，家庭有了買學(xué)區(qū)房的沖動。去年西城推出小升初政策后，西城的學(xué)區(qū)房有所降溫，但海淀相對而言政策沒有變，所以海淀學(xué)區(qū)房受追捧?！表n樂表示，今年海淀學(xué)區(qū)房政策可能會做一些調(diào)整，大概率會在五六月份。
今年在疫情影響下，不少人留京過年，這將對北京樓市產(chǎn)生什么影響？
郭毅認(rèn)為，對于外來人口比較多的城市來說，留下來過年可能會促進(jìn)相應(yīng)的消費需求，但是也要求這些服務(wù)客戶的中介機構(gòu)和平臺保持開業(yè)狀態(tài)，市場火熱需要供需雙方的共同努力才行。
韓樂表示，如果大家留在北京，又處于放假的狀態(tài)，可能今年的售樓處不會像往年那么冷。預(yù)計今年二月份成交量要比往年高。
“按照去年年底的走勢，小陽春一定會到來的，成交量會出現(xiàn)爆發(fā)，但最近深圳、上海等地都對房地產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)調(diào)控，北京雖然沒有出臺特別嚴(yán)厲的政策，但也有施加壓力，所以在對沖之下，小陽春可能沒有想象得那么火爆?！表n樂說。
在他看來，三四月份小陽春大概率成交量會超過往年，甚至超過2018年、2019年。但房價還是保持在一個穩(wěn)定的狀態(tài)。在政策調(diào)控下，樓市會保持一定熱度，但相對來說不會出現(xiàn)非理性的繁榮。
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調(diào)控：
多方合力，促進(jìn)市場平穩(wěn)有序發(fā)展
1月全國重點城市尤其一線城市樓市升溫和政策加碼壓力并存，重點城市密集調(diào)控打擊投資炒作。2021年中國銀保監(jiān)會工作會議提出要嚴(yán)格落實房地產(chǎn)貸款集中度管理制度和重點房地產(chǎn)企業(yè)融資管理規(guī)定。
貝殼研究院研報顯示，1月上海、廣州及深圳等地多家銀行房貸額度緊張，其中廣州四大行已上調(diào)首、二套房貸利率15個基點。預(yù)計后期購房信貸環(huán)境的邊際收緊，將對需求端起到降溫作用。
1月30日，北京銀保監(jiān)局也迅速針對輿情反映的問題第一時間開展大數(shù)據(jù)篩查，要求各行對2020年下半年以來新發(fā)放的個人消費貸款和個人經(jīng)營性貸款合規(guī)性開展全面自查。
同時，北京銀保監(jiān)局已會同人民銀行營業(yè)管理部、北京市住建委等部門組建聯(lián)合工作組，將于近日赴銀行機構(gòu)開展專項核查，對于銀行因經(jīng)營不審慎、內(nèi)控管理不到位導(dǎo)致消費貸、經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域等問題，一經(jīng)查實將依法從嚴(yán)從重處理。
北京市銀行業(yè)協(xié)會印發(fā)《個人住房貸款業(yè)務(wù)自律公約》，從七方面對銀行的個人住房貸款業(yè)務(wù)提出自律要求，引導(dǎo)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)競爭回歸到提高服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量方面上來，改變過去依靠“返點”“返費”和放松政策執(zhí)行尺度的市場競爭局面。
郭毅強調(diào)，樓市調(diào)控是多方綜合發(fā)力的結(jié)果，協(xié)會起到促進(jìn)和引領(lǐng)作用，政府起到監(jiān)督和監(jiān)管的作用，多方共同努力，才能幫助房地產(chǎn)市場進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展的正軌。