海南嚴查樓市違規(guī)亂象
本報實習記者 黃琳 記者 趙毅 三亞報道
近日，海南省首次集中發(fā)布海南自貿港建設成效，海南房地產市場再度成為關注焦點。隨著2018年海南省頒布限購令，該省投機炒房等情況明顯減少。但《海南自由貿易港建設總體方案》的公布卻讓許多投資客再度摩拳擦掌。
為應對海南嚴苛的限購令，開發(fā)商們的應對策略可謂層出不窮?！霸谌齺嗁I房大多需要簽兩份合同，一份購房合同，一份裝修設計合同?！比齺嗻P凰水城海外灘項目銷售人員向《中國經營報》記者表示。而萬寧華潤石梅灣銷售人員則表示即便當前購房者無購房資質，也可以通過支付全額購房款鎖定房源，“可提供第三方代辦個稅的公司，待兩年后再簽署購房合同?！?/p>
五花八門的方法正試圖“合理”繞開限購令，海南省多地相關部門適時出手整治：三亞市住建局依法取消9家中介機構備案資格，取消無購房資格仍認購房產的購房者購房資格；?？谑卸嗖块T對部分地產項目涉嫌無證銷售、價外加價等違法違規(guī)行為，采取相關行政管理措施。
三亞灣明星新盤“雙合同”亂象
根據海南省審計廳發(fā)布的2020年11月統(tǒng)計月報顯示，2020年前11月，海南省房地產開發(fā)投資約1158.2億元，較2019年同期上漲1.4%。其中海南省東部地區(qū)三亞市（不包含大三亞區(qū)域）2020年前11月共獲約273億元，較2019年同期上漲13.4%，遠超海南全省同期數(shù)據的10%。
熱度不減的三亞是具有熱帶海濱風景特色的國際旅游城市，2021年元旦小長假期間，三亞攬客超過40萬人次，緊挨三亞市中心的三亞灣度假區(qū)再度成為焦點，只是這一次涌向三亞灣的不僅是游客，還有外省購房者。來自四川的夏姨（化名）找到當?shù)刂薪闄C構欲尋三亞灣新房，“多個中介都向我推薦鳳凰水城海外灘項目，據說這個項目是三亞灣明星樓盤?！?/p>
記者查詢三亞市住建局官網發(fā)現(xiàn)，三亞灣鳳凰水城海外灘是三亞灣2020年為數(shù)不多的新開盤的項目，其地處三亞市中心且可觀海景，最高售價已突破每平方米45000元，但有購房者向記者表示，自己于2020年12月簽署該項目購房合同時，被要求另需簽署一份裝修設計合同。與該項目隔路對望的珠江儷豪售樓處一工作人員向記者證實了上述消息，“鳳凰水城海外灘備案價僅每平方米3萬余元，但售價高達每平方米4萬余元，只能通過裝修設計合同提高價格?！?/p>
近日，記者實地探訪鳳凰水城海外灘項目時，同樣被該項目銷售人員告知購房必須簽署裝修設計合同，“三亞市很多項目買房都要簽兩份合同，一份購房合同，一份裝修設計合同?！逼浔硎?，由于該項目僅以毛坯房獲取備案價，故需要購房者另行簽訂一份裝修設計合同才能獲得樣板間所展示的交付標準。
“同一棟樓的不同房子，其售價不一而裝修設計合同價格也不一樣?！痹擁椖夸N售人員向記者表示每間房屋的實際成交價與備案價之差即是裝修設計合同的款項。其展示了一張在售房屋具體的價格表，記者發(fā)現(xiàn)上面所有的房屋銷售價均高出備案價，有觀海視野極佳的房屋銷售價高出備案價90萬元。而該項目銷售人員表示該房屋實際售價可享受內部員工折扣，綜合計算后最終該房屋還需簽署約60萬元裝修設計合同款。
購房者王樂（化名）向記者出示了其為該項目支付購房總價的兩個賬戶，其一是用于支付房款的賬戶，收款賬戶名是三亞鳳凰新城實業(yè)有限公司；其二是用于支付裝修款的賬戶，收款賬戶名稱是衡陽凱樂建筑裝飾有限公司。“購房總價分別匯入上述兩個賬戶，用于支付房款的賬戶收取房屋備案價，而超出房屋備案價的金額，即裝修款，則匯入上述裝修公司。”
當記者就該項目實際銷售價高于備案價提出質疑時，該項目銷售人員表示，三亞市大多數(shù)樓盤備案價與銷售價并不一致，并非鳳凰水城海外灘一家為之，其稱自己此前在海上大都會項目擔任銷售時就已出現(xiàn)類似情況，“海上大都會項目備案價3萬余元，但實際出售價格在5.5萬元至6.5萬元之間?！?/p>
而類似情況似乎也出現(xiàn)在三亞多個地產項目。當?shù)刂薪榱至⒏嬖V記者，三亞市涉及商業(yè)用地、產權四十年的樓盤都需要簽署裝修合同，其經手該種項目包括三亞愛上山等，“由于涉及商業(yè)用地的項目備案價較住宅用地低，所以有變相收費，且第二次交易需要繳納20%~50%的增值稅?！钡捎谠摲N類型樓盤項目不限購且易出手，故備受外省投資客喜愛。
針對上述情況，記者嘗試聯(lián)系北京春光房地產開發(fā)有限公司，隨后獲得愛上山項目實際操盤方三亞檳榔河實業(yè)相關負責人回復，其表示該項目確實存在售賣商業(yè)公寓的情況，但其否認存在“雙合同”情況。
華潤項目銷售稱無購房資質仍可全額購房#p#分頁標題#e#
除了涉嫌“雙合同”、價外加價等問題，海南省多個地產項目針對限購令采取了代辦補繳個稅的方法，幫助無購房資格的購房者獲得房源。
三亞鳳凰水城海外灘銷售人員向記者表示，項目可為無購房資質的外省購房者代辦繳納個稅的服務，“外省購房者繳納一年個稅即可獲得購房資格，費用大概一萬余元。”基于此，無購房資質的外省購房者仍可通過支付房屋全款的形式鎖定住宅，但網簽時間將延期至繳納個稅滿一年、獲得購房資格后。
“收據、認購合同、裝修合同等等都是支付房款時簽署并交付給購房者，且其上均印有開發(fā)商公章，購房是有保障的?！比齺嗻P凰水城海外灘的銷售人員向記者表示。而與之類似的情況還出現(xiàn)在萬寧華潤石梅灣售樓處，該項目銷售人員告知無資質購房者的購房方式與上述方法基本一致，代辦費用均在12000~16000元。但無資質購房者面臨的風險也不小。
同時，針對無購房資格仍認購三亞市房產的行為，三亞市住建局近日再次開展行動。據公開報道，王某娟、張某、王某榮、吳某君等4人，無購房資格仍認購三亞市房產，三亞市住房和城鄉(xiāng)建設局依法作出決定，禁止上述4人5年內不得在三亞市購房，并列入誠信體系黑名單。
此外，記者查詢海南省限購令發(fā)現(xiàn)，各地市限購政策仍有一定的區(qū)別。根據海南省2018年4月發(fā)布的《關于進一步穩(wěn)定房地產市場的通知》，五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態(tài)核心區(qū)市縣建設的住房只能面向本市縣居民家庭銷售。?？凇⑷齺?、瓊海已實行限購的區(qū)域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南省累計五年及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。上述區(qū)域之外，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南省累計一年及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。
而上述政策具體落實在各地產項目中時，繳納個稅的年限卻讓人捉摸不透。珠江儷豪一工作人員向記者表示，以金雞嶺和鳳凰路為界，在三亞市中心位置實行限購的區(qū)域，外省購房者需最少繳納五年個稅或社保，才能獲得購房資質；而在三亞其他位置則需最少繳納兩年個稅或社保。
其表示，珠江儷豪與鳳凰水城海外灘僅一路之隔，仍需外省購房者最少繳納兩年個稅才能辦理網簽，當記者問及鳳凰水城海外灘是否僅需外省購房者繳納一年個稅即可網簽，其表示：“從來沒聽說過外省購房者僅繳納一年個稅就可獲得三亞市購房資格，可能是鳳凰水城海外灘項目有其他渠道吧?！?/p>
“被潑冷水”的海藍控股
在海藍控股有限公司（02278.HK，以下簡稱“海藍控股”）的官網上，鳳凰水城項目占據了半壁江山，地點分為?？诤腿齺?。在三亞鳳凰水城海外灘（以下簡稱“海外灘”）的公開宣傳資料中，其表明三亞鳳凰水城項目是占據三亞市區(qū)面積六分之一的超級大盤，且是首個三亞市政府專門立項規(guī)劃的住宅。而海外灘則是三亞鳳凰水城的壓軸項目，共設四期面積約45萬平方米。
據悉，海藍控股于2015年注冊成立，其在國內總部即位于三亞市。在其官網介紹中，三亞鳳凰新城是其進軍三亞房地產市場的首個項目。隨著2013~2015年，海南省房地產市場蓬勃發(fā)展，海藍控股營收增長迅猛，得益于此，海藍控股于2016年成功上市。但上市后的海藍控股卻經歷了起伏跌宕的發(fā)展歷程。
2017年開始，海南省對房地產市場陸續(xù)調控，海藍控股危機乍現(xiàn)。公開資料顯示，其2018年報一度延遲至2019年9月才發(fā)布，且根據其2018年報顯示，其2018年收益約1.4億元，同比減少約42%；毛利約6億元，同比減少約34%。2019年4月，海藍控股發(fā)布停牌公告，直至六個月后才復牌。而根據其2019年報顯示，其2019年收益同比減少約74.9%，毛利同比減少約81.1%。連續(xù)兩年營收情況的大幅度下滑，讓外界對海藍控股的資金情況產生擔憂。
據其2020年中期報告，其收益與毛利同比大幅度拉升，但與此同時，海外灘被購房者曝出“雙合同”事宜。而這牽扯出與海藍控股關系密切的翠屏國際控股有限公司（以下簡稱“翠屏國際”）。據海外灘銷售表明，翠屏國際是海外灘的開發(fā)商，且是海藍控股的大股東。
記者查詢翠屏國際官網發(fā)現(xiàn)，其前身為香港中惠集團，成立于1994年，并于次年正式開拓進入房地產行業(yè)，2008年，中惠集團易名為翠屏國際。其在國內注冊企業(yè)累計達88家，資產總額約325億元，且多次位列中國房地產百強企業(yè)，目前業(yè)務主要聚焦在江蘇、廣東和海南三大區(qū)域。
2013年，業(yè)內曾爆出“南京翠屏地產”已在聯(lián)交所排隊上市。而IPO資料顯示，翠屏打算融資最高達15.6億港元，翠屏更是尋求大牌金融機構做保薦人。但此后卻無下文，反而旗下海藍控股于2016年率先上市。據天眼查資料顯示，海藍控股主要股東為中嘉（國際）投資建設有限公司和中澤（國際）投資有限公司，二者均屬于翠屏國際的附屬公司。
此外，海藍控股多個高管也曾于翠屏國際任職，包括海藍控股行政總裁兼主席周莉曾任中惠工程產業(yè)集團董事長；海藍控股首席財務官楊東于2019年獲委任為翠華國際非執(zhí)行董事；海藍控股執(zhí)行董事陳祥曾任翠屏國際預決算員。#p#分頁標題#e#
針對三亞海外灘項目涉嫌購房“雙合同”等問題，記者嘗試聯(lián)系海藍控股的相關負責人，截至發(fā)稿未獲回復。
堅持“房住不炒”
隨著《中共海南省委關于制定國民經濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二○三五年遠景目標的建議》（以下簡稱《建議》）提出，“十四五”期間，海南將適時啟動全島封關運作。房地產投資客又開始蠢蠢欲動。
“政策隨時都會變，但限購令似乎仍未有松動跡象，所以現(xiàn)在海南可投資的房屋可以說賣一套就少一套。”?？谝恢薪橄蛴浾弑硎?，其有多個外省投資客戶在海南置業(yè)就是因為看重海南封港后的房地產市場交易。
實際上自從2017年海南省陸續(xù)出臺限購令后，海南省多次對外表示堅持“房住不炒”的決心。2021年伊始，海南省有關部門再度出手整治房地產違規(guī)現(xiàn)象，加大對房地產行業(yè)各種違規(guī)亂象的查處力度和行政措施。相關數(shù)據表明，政府嚴厲打擊違規(guī)行為已然奏效。
對此，海口市房地產協(xié)會秘書長王路表示，近兩年海南省樓市以剛需為主，但2020年6月自貿港總體建設方案通過，市場信心明顯恢復，“在疫情背景下，很多投資需求對海南的未來還是非常肯定的?！钡苜徺I資質和供應結構影響，海南省房地產市場無法恢復到與2018年前一致。
對于未來海南是否將放開限購，王路認為海南不會放開限購政策，只會查缺補漏防止炒房，其認為住宅在海南省的拉動經濟使命已經結束，未來海南省住宅主要承擔兩大功能：一是民生發(fā)展穩(wěn)定器與招商引才的吸引力之一；二是由外部房產投資拉動變?yōu)閮壬鷥r值提升正向拉動的物業(yè)價值。