原標題：紅線不斷，2021最大的風險……
2021年房價還能漲多少？
社科院的預測是：今年商品房均價差不多要漲5%，這預測聽聽就好了，平均漲幅只能是個參考，有些地方房價咔咔掉，沒多少人買，還有些地方根本控制不住，一年漲30、40%都正常。
比如說廣州，就有不少業(yè)主商量好了開始抱團漲價。他們“師承”深圳的大灣區(qū)明珠，怎么拉群、怎么提價、怎么跟中介溝通，那真是有組織有紀律，一晚上漲幾十萬都是小意思。
再比如說上海，最近也出現(xiàn)了堪比深圳的搖號熱潮，別看外面寒風凜冽，但不少總價千萬起步的“豪宅”還是會被搶個精光，看房的人太多了，以至于售樓處都不得不關門謝客——
在虹口區(qū)，有樓盤認籌率高達441%，甚至有人連房都不看就豪擲350萬認籌、千人搖號那都是小意思，房子不夠分的，再接待新客戶也沒有意義了。
相比之下，北京人民的視線則更聚焦于學區(qū)房。
在海淀知春里這邊有一個61平米的兩居室就很典型，12月24日的時候掛牌價還是680萬，隔天就漲到了720萬，一晚上就漲了40萬，本來冬季二手房一般都是淡季，但今年海淀學區(qū)房的行情就很火爆，幾百萬上千萬的房子，幾乎是掛出一套賣一套，跟搶也差不多了。
這也難怪，在如今這個全球放水的大背景下，有跑贏通脹潛力的資產(chǎn)都在漲價：一線城市的房子、茅臺、好公司的股票，曾被巴菲特說的一文不值的比特幣都漲到3萬美元一個了。
房價苦樂不均，但是從上層來看，收緊的態(tài)勢已經(jīng)不需要再多說了，房地產(chǎn)商三道紅線壓頭，對銀行更狠。
在2020年的最后一天，央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》。給房企的紅線不過三道，等到了銀行這直接翻番，成了十道紅線了——
考慮到銀行業(yè)金融機構(gòu)的資產(chǎn)規(guī)模、機構(gòu)類型等因素，通知給銀行房地產(chǎn)貸款占比上限和個人住房貸款占比上限設了五個檔位。
像工農(nóng)中建交、國開行和郵儲銀行這些大家伙就不說了，體量大、錢又多，兩個指標可以放寬限度，分別設在40%和32.5%；#p#分頁標題#e#
中資中型、小型銀行和非縣域農(nóng)合機構(gòu)則以此類推，逐級遞減；
至于縣域農(nóng)合機構(gòu)和村鎮(zhèn)銀行就得自求多福了，拼規(guī)模干不過國有大行，互聯(lián)網(wǎng)存款這個攬儲的“香餑餑”又給掐了，又缺錢又缺業(yè)務，只能把指標定到最低。
就算是這樣，也還是有不少大行“踩線”，光是在六家國有大行里，就有工商、建設、郵儲和中國銀行這四家踩了個人住房貸款占比的紅線，其中建行和工行還超過了規(guī)定的房地產(chǎn)貸款占比上限。
不過也不是沒有解決辦法，政策規(guī)定，超出上限兩個點以內(nèi)的銀行，有兩年業(yè)務調(diào)整期；超出兩個點以上的，有四年調(diào)整期——踩線的銀行，照這個整改就行了。
為啥盯著房貸呢？這里面還有什么風險嗎？
這兩年，光是銀保監(jiān)會的郭樹清就喊了幾次話：房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大灰犀牛。
從目前的形式來看，這句話還真不是空穴來風。
如今困擾大多數(shù)人的房地產(chǎn)，本質(zhì)上是個貨幣問題。
從08年開始，咱們祭出了一系列寬松貨幣政策，雖說這能對沖金融危機、保增長，但也催生了市場的舉債熱情；
熱錢越多、房價漲得越快，銀行又會更熱情地推動房地產(chǎn)貸款的下發(fā)，這就啟動了房價上漲的開關。
2008年是第一波，棚改貨幣化安置是第二波，房地產(chǎn)去庫存是第三波，這么幾輪下來，早早加上杠桿的人不僅在債務壓力越來越小，還擠上了房價飆升的快車，身價越來越高。
在這些人生贏家的調(diào)侃和“自嘲”中，甚至衍生出了多年來為人津津樂道的段子——
暴富效應搞的全民買房，榨干6個錢包也要上車，結(jié)果就是房貸規(guī)模越來越大，截止去年9月末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額48.83萬億元，其中個人住房貸款余額就占去了33.59萬億元，確實是個很夸張的數(shù)字。
放在經(jīng)濟好的時候沒啥問題，但現(xiàn)在全球經(jīng)濟增速日趨放緩，疫情還解決不了的情況下，大家的收入普遍下滑，剛性的利息支出、對制造業(yè)貸款和消費的擠壓、對人口及生育的負面影響接踵而至，過去不是問題的問題現(xiàn)在也成了問題。
接下來怎么辦呢，是繼續(xù)放任雪球越滾越大、把越來越多的人綁上車，還是在做出釜底抽薪的艱難抉擇？從政策看，方向顯然已經(jīng)很清晰了。#p#分頁標題#e#
這么謹慎也是有道理的，因為壓力不僅僅存在于國內(nèi)。
今年疫情以來，萎靡不振的各大經(jīng)濟體都在卯足了勁放水。
永遠都走在復蘇路上的歐洲就不說了，先是帶頭搞起了負利率，緊接著就打著各種旗號擴表；美聯(lián)儲更夸張，仗著美元的國際地位，干脆祭出了無限量QE的大招，這邊印錢、那邊發(fā)錢，好不快活。
這么干實在是太省事了，于是就有人跳出來倡議——主權(quán)國家能發(fā)債是本事，缺錢了印就好了，就算是最后還債壓力大了，還可以搞負利率。
這樣的討論在國內(nèi)沒翻起啥波浪，但在國外還有不少擁躉，為啥會這樣呢？因為照以往的經(jīng)驗來看，美聯(lián)儲的闊綽手筆總能找到別人替他買單。
比如說08年次貸危機爆發(fā)之后，美聯(lián)儲出手救市，咱們和不少經(jīng)濟體也緊跟著出臺了不少刺激計劃——從某種意義上就是被剪羊毛了，畢竟咱們是美債真正意義上的大買主。
不過這也是沒辦法的事情，金融霸權(quán)向來是硬實力的延伸?？紤]到當年咱們經(jīng)濟結(jié)構(gòu)對外貿(mào)的依賴程度，這個虧還是不得不吃的。
但這么做是有很大隱患的，一方面救市催生出更多機構(gòu)大而不倒的錯覺，另一方面貧富差距也在不斷加劇、財富向占比極少的巨富階層聚集，資源錯配，問題日漸棘手。
普通人就慘了，買不起房、生不起娃、辭不起職，說白了就是全世界人民替他們打工還債、供他們住大house開空調(diào)吃一美元炸雞。
更麻煩的是債務膨脹背后隱藏著的危機。
在經(jīng)濟順風順水的上升期里，資產(chǎn)價格蹭蹭蹭地漲，隨便加上杠桿就能以小博大，可一旦風向又變，資產(chǎn)縮水、銀行抽貸、信用塌縮，這就進入到了債務螺旋的危機之中。
現(xiàn)在情況也挺微妙了——
早在多年之前，咱們就一直對負利率嗤之以鼻。就算是在疫情期間出臺了不少刺激政策，但現(xiàn)在也在逐步考慮如何退出，貨幣政策也一直處于相對的審慎狀態(tài)，與歐美可謂是形成了鮮明的對比。
底氣當然是有的。
現(xiàn)在來看，外貿(mào)依然是拉動經(jīng)濟的三駕馬車之一，這幾年內(nèi)循環(huán)被提及的次數(shù)也不少。無論是糧食、工業(yè)還是消費，國內(nèi)的市場和縱深足夠廣闊，先不說未來可能仍會持續(xù)的貿(mào)易沖突，新時代背景下的均衡發(fā)展也算是應有之義吧。
雖說國內(nèi)經(jīng)濟恢復的勢頭不錯，但#p#分頁標題#e#地產(chǎn)總歸是現(xiàn)下第一個要按住的風險，不能跟以往一樣跟著大水漫灌，不然去了多年的杠桿一夜之間就能重新加回來，后果可能很嚴重，這是咱們?nèi)f萬接受不能的。