上海市浦東新區(qū)航頭鎮(zhèn)，云麓里，是兩大央企中海與華潤聯(lián)手打造的“里”系高端產(chǎn)品。
2019年6月，云麓里開盤推出單價4.5萬的花園洋房684套與單價5.5萬的上下疊墅各160套。其中，以“附贈面積”為賣點(diǎn)的疊墅早早告罄，尤其是“附贈”占比高達(dá)15%的上疊，更是一房難求；而單價更低的洋房只因不送面積，市場反應(yīng)平平無奇。
然而，原以為占到便宜的業(yè)主，卻發(fā)現(xiàn)自己中了“套路”。
前不久，正在按照中海地產(chǎn)提供的裝修方案裝修上疊的王晟，突然接到航頭鎮(zhèn)政府開具的“限期整改決定書”，隨即違建部分被城管等執(zhí)法部門組成的聯(lián)合行動組強(qiáng)行拆除。
被拆除后的疊墅
“附贈面積”的套路
“開發(fā)商設(shè)計房屋時，贈送部分與產(chǎn)證面積本就一體，不然誰會把排水、排污管道預(yù)留在外面？”王晟表示。
贈送部分被拆掉后，不僅影響居住和房屋價值，還存在很大的安全隱患，尤其是電梯井容易積水導(dǎo)致故障，前不久已經(jīng)發(fā)生過一起下雨天電梯故障，一男子被困電梯長達(dá)4小時。
“若不是奔著這些贈送面積，誰會花5.5萬/平跑到航頭來買房？”云麓里業(yè)主王晟抱怨道。
業(yè)主向觀察者網(wǎng)提供的視頻中，可以清楚聽到銷售人員向看房者推介裝修方案的內(nèi)容。
銷售人員向購房者介紹樣板房
不過，貓膩早已埋下。在中海制作的戶型圖、宣傳冊及其渠道商貝殼找房錄制的VR看房視頻中，甚至連“附贈”都只字未提。
云麓里所有疊墅業(yè)主共320戶，幾乎都與王晟遭遇了同樣情形。
有業(yè)主告訴觀察者網(wǎng)，管理小區(qū)的是從中海地產(chǎn)獨(dú)立出來的上市公司中海物業(yè)。起初，物業(yè)方并未阻攔業(yè)主搭建，小區(qū)物業(yè)總經(jīng)理汪某還為業(yè)主出具了“建筑垃圾清運(yùn)方案”，不過由于該方案每戶收費(fèi)近萬元，遠(yuǎn)超業(yè)主了解到的市場價。
“外面請人清運(yùn)垃圾只需要2000多元成本，中海物業(yè)的沈經(jīng)理卻要收費(fèi)近萬元”，業(yè)主反映，中海物業(yè)因此“惱羞成怒”，舉報業(yè)主違建，請來城管部門執(zhí)法。
自此，320戶業(yè)主走上維權(quán)之路，已歷時數(shù)月但希望渺茫。
金博大律師事務(wù)所資深律師曹文峰告訴觀察者網(wǎng)，所謂“附贈面積”通常是有相關(guān)法規(guī)規(guī)則嚴(yán)格約束的，對購房者而言，是否全部載入房產(chǎn)證，是辨別其合規(guī)與否的一個簡單有效辦法。此外交付定金前，必定要求開發(fā)商把關(guān)于附贈面積相關(guān)條款載入合同中，而非口頭許諾。
需要特別說明的是，曹文峰指出，購房者不要抱有“僥幸心理”，即便開發(fā)商有“能力”使附贈面積短時間內(nèi)正常使用，但只要沒上產(chǎn)證，房屋在后續(xù)使用、交易及其他爭議時往往難以受到保障。而且未來對于違建的監(jiān)管力度不斷加大，事后仍有很大概率遭遇強(qiáng)拆。
據(jù)觀察者網(wǎng)了解，云麓里“附贈面積”就屬于開發(fā)商口頭許諾，只有極少數(shù)業(yè)主在簽訂購房合同時額外簽訂了相關(guān)承諾函，且措辭含糊不清。由于針對小區(qū)違建行為業(yè)主與開發(fā)商之間尚未達(dá)成一致，大產(chǎn)證至今尚未被相關(guān)部門批復(fù)。
開發(fā)商向某業(yè)主出具的“承諾函”（佳晟房地產(chǎn)即中海與華潤成立的聯(lián)營項目開發(fā)公司）
對此，中海方面負(fù)責(zé)人堅稱，違建只是業(yè)主自發(fā)行為，樣板間、宣傳片中的裝修方案和誘導(dǎo)性描述，以及銷售人員口頭承諾及承諾函，均為相關(guān)銷售人員的私人行為，與企業(yè)無關(guān)。而就相關(guān)事項，幾個月來企業(yè)一直在盡力與航頭鎮(zhèn)政府及相關(guān)主管部門協(xié)商溝通，尚未有實質(zhì)性進(jìn)展。#p#分頁標(biāo)題#e#
至于具體協(xié)商內(nèi)容與溝通方向，中海方面表示不方便透露。觀察者網(wǎng)多次試圖聯(lián)系中海地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人，至今未果。
在強(qiáng)拆過程中，一位城管執(zhí)法人員遇到業(yè)主阻攔時表示：“我們只是執(zhí)法部門，并非決策機(jī)構(gòu)，如果不是你們物業(yè)舉報，我們也不會來，任何有違建的地方一經(jīng)舉報核實，我們都要來拆除?！?/p>
曹文峰律師指出，物業(yè)公司在巡視管理工作中，發(fā)現(xiàn)業(yè)主私搭亂建，侵占公共使用區(qū)域或私自改變外立面，有阻攔勸告以及向上級主管單位檢舉的職責(zé)，這方面并無過錯。但該小區(qū)物業(yè)最初明明知道業(yè)主所搭建的面積不在產(chǎn)證使用范圍內(nèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否合規(guī)姑且不論，收費(fèi)行為本身就不合理。更不要說，檢舉行為發(fā)生在高收費(fèi)失敗之后，其動機(jī)惹人懷疑。
12月18日，經(jīng)過多日維權(quán)，今年剛剛上任的中海地產(chǎn)華東區(qū)域總經(jīng)理劉慧明終于同意出面與業(yè)主代表協(xié)商。劉慧明表達(dá)三點(diǎn)建議：第一，開發(fā)商無權(quán)要求城管等部門停止執(zhí)法，因此對于業(yè)主遭遇束手無策；第二，業(yè)主保持低調(diào)，雙方進(jìn)一步協(xié)商；第三，建議業(yè)主走司法途徑來解決糾紛。
劉慧明表示，自己從2007年開始在中海從事全國樓盤交付工作，按照以往經(jīng)驗，“一般動靜較大都不會有好結(jié)果，反而是沒什么聲音的、比較低調(diào)的，雙方氛圍相對和諧?！?/p>
專業(yè)拆解：業(yè)主事后補(bǔ)救難度大
有業(yè)主向觀察者網(wǎng)表示，自9月份交房開始，開發(fā)商一直以正在與相關(guān)部門協(xié)商為由，要求業(yè)主低調(diào)，拖延至今，期間始終建議業(yè)主走司法程序。
但是“由于訴訟時間太長，還要花錢請律師，業(yè)主們的訴求還不一樣，加上一直對開發(fā)商的‘拖延策略’心存幻想”，所以業(yè)主遲遲難以達(dá)成統(tǒng)一意見，下不了決心提起訴訟。
一位上市房企法務(wù)工作者表示，銷售情況不佳時，回款是開發(fā)商的第一要務(wù)。這時部分房企往往不計后果，設(shè)計出一些賣房“套路”。房企在處理類似糾紛時，通常有專職法務(wù)人員擬定一系列事后方案，只需要按照自己最初設(shè)定一步步推進(jìn)，就可以將自身損失降到最低。相反，業(yè)主通常缺乏類似事件處理經(jīng)驗，難以達(dá)成一致，時間拖得越久反而越容易被逐個擊破。
如果業(yè)主起訴，要求開發(fā)商按照附贈面積所占比例退還部分購房款，觀察者網(wǎng)以上疊為例粗略估算，產(chǎn)證面積89平方米，附贈面積約16平方米，占比約15%，單價5.5萬元，總價約489.5萬元，即便按照15%比例全額退款75萬元左右，開發(fā)商最終實際銷售單價仍然高達(dá)4.68萬元，超過航頭鎮(zhèn)同期在售商品房的平均價格。
中海設(shè)計的疊墅戶型圖及改造方案，藍(lán)色區(qū)域為贈送面積。（1-2層下疊，3-4層上疊）
北京盈科（上海）律師事務(wù)所劉輝律師認(rèn)為，如果樣板房存在違章搭建的視頻證據(jù)，以及開發(fā)商曾作出過“贈送面積可裝修為獨(dú)立房間的虛假承諾”的證據(jù)，最終被法院采納，開發(fā)商可能面臨“銷售欺詐”所對應(yīng)的法律責(zé)任，業(yè)主可基于重大誤解主張變更或撤銷合同、或主張賠償；但從另一個角度，如果業(yè)主有條件從合同或相關(guān)資料中獲取戶型信息，而輕易相信開發(fā)商單方面作出的承諾，也可能承擔(dān)一定的過錯責(zé)任，該過錯會在一定程度上降低開發(fā)商的賠償責(zé)任。因此，業(yè)主最終能獲得什么樣的維權(quán)結(jié)果，主要取決于兩方面，第一方面是法院對造成“誤導(dǎo)消費(fèi)”的原因中雙方過錯比例的認(rèn)定，另一方面是合同中關(guān)于違約及合同解除權(quán)的約定。
曹文峰律師則認(rèn)為，這一案例中16平方米附贈面積的75萬元可以主張全部退還業(yè)主。因為業(yè)主買房時將其作為整體，且開發(fā)商銷售時也在故意這樣引導(dǎo)，所以失去這部分權(quán)益的責(zé)任應(yīng)全部由開發(fā)商承擔(dān)。并且假如能夠證明失去這部分面積，將極大影響實際居住，甚至存在較大安全隱患，也可以主張全款退房，并主張開發(fā)商補(bǔ)償在此期間的相關(guān)損失。
劉慧明與業(yè)主代表會面
此外，有業(yè)主表示，根據(jù)主管單位張江科學(xué)城建設(shè)管理辦公室回復(fù)，可以重新修改規(guī)劃，將這部分附贈面積合法化。具體流程是從項目所在地出具方案，到浦東區(qū)發(fā)改委辦理備案，最終依據(jù)城鄉(xiāng)建設(shè)管理條例，辦理規(guī)劃許可、施工許可等等，重新進(jìn)行建設(shè)，也不失為一個解決問題方案。#p#分頁標(biāo)題#e#
但這一方案的持續(xù)時間預(yù)計在一年以上，且需要開發(fā)商全力配合。
對此，財經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)向觀察者網(wǎng)表示，修改規(guī)劃的方案總體可行，但估計需要開發(fā)商補(bǔ)繳大量土地出讓金等費(fèi)用，雙方很難達(dá)成一致。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，該方案完全行不通。
他表示，重新修改規(guī)劃就要更改容積率，這看似是某一個項目的小問題，實則涉及到整個城市總規(guī)劃，可能引發(fā)一系列天文數(shù)字的指標(biāo)變化，所以大城市基本不可能實現(xiàn)，所以違建被強(qiáng)拆的樓盤有很多，也沒有聽說哪家開發(fā)商可以修改項目容積率。