回顧2020年，長(zhǎng)沙應(yīng)該是最受爭(zhēng)議的城市。
大家原本以為2020年，長(zhǎng)沙應(yīng)該有一輪報(bào)復(fù)性補(bǔ)漲。畢竟相比同量級(jí)城市，長(zhǎng)沙這個(gè)億GDP俱樂部成員，房?jī)r(jià)卻如此親民，不合理不合理，肯定要暴擊啊。
2020年馬上過去了，長(zhǎng)沙還是那個(gè)長(zhǎng)沙，限漲5-10%，城市均價(jià)依然沒有破萬。
如果說長(zhǎng)沙今年真有什么存在感，就是7月深圳住建局去長(zhǎng)沙學(xué)習(xí)、11月東莞住建局去長(zhǎng)沙學(xué)習(xí)、12月住建部表揚(yáng)長(zhǎng)沙。
你說去學(xué)習(xí)吧，也沒學(xué)出個(gè)啥效果，用圈內(nèi)人的說法，就當(dāng)學(xué)了個(gè)寂寞吧。
畢竟長(zhǎng)沙的樓市真相并沒有那么簡(jiǎn)單，不是哪個(gè)城市都學(xué)得了，學(xué)得起的。
官方宣傳口徑是：
2019年11月29日，湖南省委常委、長(zhǎng)沙市委書記胡衡華在《人民日?qǐng)?bào)》發(fā)文表示：
“長(zhǎng)沙堅(jiān)決擺脫對(duì)房地產(chǎn)的依賴、對(duì)土地財(cái)政的依賴，走出一條以制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展為代表的實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展之路。目前，長(zhǎng)沙財(cái)政對(duì)土地的依賴不到40%。
賣地來錢快，但不可持續(xù)；制造業(yè)發(fā)展慢，但可持續(xù)，是立市之本、強(qiáng)市之基
。在當(dāng)前利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益面前，我們堅(jiān)決選擇后者。抑制房?jī)r(jià)“虛火”、做大實(shí)體經(jīng)濟(jì)、做強(qiáng)制造業(yè)這條路，我們會(huì)一直走下去?！?/p>
長(zhǎng)沙限購政策
長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)低，最直接是因?yàn)橄拶弴?yán)格，但深究長(zhǎng)沙低房?jī)r(jià)的根本原因，又沒有那么簡(jiǎn)單。
在長(zhǎng)沙，6000元甚至可以買到未來準(zhǔn)地鐵口的項(xiàng)目，你不覺得蹊蹺嗎？
難道真是因?yàn)殚L(zhǎng)沙是紅色革命城市、政治覺悟高，真的如長(zhǎng)沙規(guī)劃展覽館中所寫的“位卑未敢忘憂國(guó)”？
土地財(cái)政，幾乎是這一輪二線城市轟轟烈烈城市擴(kuò)張最直接的推動(dòng)利器，難道長(zhǎng)沙真的例外？
不！那是因?yàn)殚L(zhǎng)沙之前不科學(xué)、不合理的土地天量供應(yīng)。在土地不值錢的時(shí)代，長(zhǎng)沙大舉開發(fā)新城，土地早早出讓，而且很多還是百萬方的大盤。
簡(jiǎn)而言之，就是地賣早了，還賣了不少，現(xiàn)在長(zhǎng)沙無法整體控盤。
土地超節(jié)制的井噴供應(yīng)，不僅造成了樓面價(jià)一直難以提升，還造成開發(fā)商之間的大盤惡戰(zhàn)和捂盤；多個(gè)新城同步推進(jìn)，成長(zhǎng)周期非常長(zhǎng)；部分中小房企的爛尾破產(chǎn).......長(zhǎng)沙今天的低房?jī)r(jià)，是在承受之前不科學(xué)不合理的天量土地供應(yīng)的苦果。#p#分頁標(biāo)題#e#
現(xiàn)在長(zhǎng)沙的本地開發(fā)商、城投集團(tuán)、單位都掌握了不少土地，所以長(zhǎng)沙真正的大地主，并不是長(zhǎng)沙政府。
芒果臺(tái)明星、主持人、工作人員，全都是住在芒果臺(tái)自己建的馬蘭坡社區(qū)，而不是去外面買商品房。長(zhǎng)沙的單位基本都有家屬院，著名上市公司三一重工和中聯(lián)重科也圍了一大片地塊建單位房。
這些單位自建房比商品房便宜一半的都有，都是早期的定向劃撥，完全可以滿足絕大多數(shù)長(zhǎng)沙人的居住需求。
大量的單位自建房，一定程度上是沖擊了長(zhǎng)沙商品房市場(chǎng)。
一方面是減少了剛需、改善的需求，長(zhǎng)沙人不一定需要買商品房，也有居住的替代品。
另一方面是減少二手商品房的流動(dòng)性，單位房最大的特點(diǎn)就是穩(wěn)定，基本不會(huì)有什么置換。
我們想要看懂一座城市的房地產(chǎn)，最重要是看兩個(gè)方面。
1. 土地
一定要看這座城市的土地掌握在誰手里，才能找出樓市的根本矛盾，有土地才能談得上土地財(cái)政和空間運(yùn)營(yíng)。
長(zhǎng)沙土地不完全掌握在官方手里，逼著政府想要GDP，只能靠產(chǎn)業(yè)靠稅收。
要怪就怪長(zhǎng)沙當(dāng)年為了基建，將大量的土地低價(jià)賤賣，畢竟天生不是富二代，還不能賣家里的鏟子嗎？相當(dāng)于賣掉了祖?zhèn)鞯募业?，現(xiàn)在只能硬著頭皮自己掙。
2. 熱錢
還要看這座城市虹吸的是哪里的熱錢，購買力來自哪里。
長(zhǎng)沙離廣深太近，人才被這兩大城市虹吸得非常嚴(yán)重，每年都有湖南人源源不斷地踏上南下的列車，匯入廣深的996大軍。
所以長(zhǎng)沙也無法跟廣深比產(chǎn)業(yè)，那就只能找準(zhǔn)自己的優(yōu)勢(shì)，打出“低房?jī)r(jià)”的王牌。用低房?jī)r(jià)吸引那些因買不起廣深房子的年輕人回流長(zhǎng)沙。
長(zhǎng)沙高校畢業(yè)生“留長(zhǎng)率”從2018年的44.1%增長(zhǎng)為2019年的45.31，或許是對(duì)其回饋的最好縮影。
這樣的長(zhǎng)沙，我們也不能去評(píng)價(jià)它的對(duì)錯(cuò)，畢竟一座城市的房?jī)r(jià)格局就是多重歷史原因成就的結(jié)果。
長(zhǎng)沙的低房?jī)r(jià)也導(dǎo)致了一些負(fù)面影響。
在這一輪二線城市轟轟烈烈的城市化擴(kuò)張進(jìn)程，長(zhǎng)沙明顯開始掉隊(duì)了，城建推進(jìn)慢，老城區(qū)拆遷推進(jìn)慢，新城區(qū)建設(shè)慢，因?yàn)檎卞X了。
長(zhǎng)沙五一廣場(chǎng)周邊城市道路極其擁擠，就是因?yàn)殡S著城市化擴(kuò)張，沒有合理化拆遷、擴(kuò)張道路，導(dǎo)致現(xiàn)在的五一廣場(chǎng)人群擁擠雜亂、車流擁堵、城建混亂。
地標(biāo)華創(chuàng)廣場(chǎng)旁邊是破敗的棚戶區(qū)，要穿過一群可以進(jìn)博物館的房子，才能去到地鐵站。
這些房子如同城市的瘡疤，盤桓在長(zhǎng)沙本就狹窄的主城區(qū)，拖著長(zhǎng)沙的現(xiàn)代化改造停滯不前，遲遲沒有改造。#p#分頁標(biāo)題#e#
還有長(zhǎng)沙的梅溪湖新區(qū)，建設(shè)周期遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上同等級(jí)城市的新區(qū)，至少差了武漢光谷新區(qū)一大截。
從直觀上看，梅溪湖新區(qū)的公共配套、基建工程、城市綠化都是比較剛需粗放的，甚至連高壓線入地都沒有做到，更別說超前規(guī)劃的地下綜合管廊。
還有，長(zhǎng)沙也是著名的大盤之城，也是非常典型的價(jià)格惡戰(zhàn)的城市，產(chǎn)品遲遲沒有提升。
不管是一江春水穿城過的湘江兩岸、梅溪湖公園環(huán)繞的新區(qū)還是人煙稀少的高鐵新城，都是動(dòng)輒4.0以上的容積率，然后兩個(gè)百萬大盤臨街而立，競(jìng)爭(zhēng)激烈。
但又受制成本與限價(jià)，兩個(gè)項(xiàng)目并不能有什么產(chǎn)品錯(cuò)配或設(shè)計(jì)特色，都是在批量化生產(chǎn)低鋼筋水泥搭起來的四方格，完全沒有一點(diǎn)點(diǎn)價(jià)差可言。
當(dāng)全國(guó)大多數(shù)城市都在推廣成品房，長(zhǎng)沙現(xiàn)在在售項(xiàng)目還大多數(shù)是毛坯，產(chǎn)品設(shè)計(jì)也不是多元，為了壓縮成本，套圖是常態(tài)。
這些年大火的新中式，走遍濱江新城、梅溪湖、河?xùn)|北側(cè)、洋湖、省府板塊、高鐵新城，也看不到一個(gè)，遍地都是低配剛需盤。
未來的長(zhǎng)沙產(chǎn)品會(huì)越來越剛需化，產(chǎn)品中庸、均衡、沒有亮點(diǎn)，沒有什么出彩之處。
以后我們會(huì)聽到房企做開發(fā)的人，會(huì)去北上廣深杭蘇、甚至是武漢重慶成都學(xué)習(xí)，但可能不會(huì)去長(zhǎng)沙學(xué)習(xí)。
長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)，光有面子，失了里子。
這樣的長(zhǎng)沙，對(duì)還是錯(cuò)？
房地產(chǎn)調(diào)控，不是一個(gè)光靠政治覺悟就可以掙得面子又能掙得里子的活兒。
現(xiàn)在的長(zhǎng)沙太想把主城區(qū)面積撐大，太想把GDP再提升一個(gè)檔次，太想做成千萬人口的城市。
治大國(guó)如烹小鮮，講究的是政治正確和經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的平衡之術(shù)。