文|燃財(cái)經(jīng) 侯燕婷
11月25日晚間，新浪電影官方微博顯示，有網(wǎng)友收到短信提示，稱(chēng)自己在北京泰禾影城（馬家堡4DX店）所購(gòu)買(mǎi)的電影《一秒鐘》11月27日11：20分場(chǎng)因影院場(chǎng)次取消無(wú)法正常觀(guān)影。記者以“泰禾影城暫停營(yíng)業(yè)”進(jìn)行微信搜索，可看到北京、天津、西安、長(zhǎng)沙、鄭州、南昌、諸暨、太原、大同、廈門(mén)、揚(yáng)州、青島、咸寧、銅陵等多地泰禾影城于11月27日起暫停營(yíng)業(yè)的公告，停業(yè)緣由為影城經(jīng)營(yíng)策略調(diào)整。
泰禾的窘迫，開(kāi)始廣為人知。事實(shí)上，泰禾的問(wèn)題，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止如此。
誰(shuí)也不曾意料到，曾經(jīng)是房地產(chǎn)企業(yè)姣姣者的泰禾集團(tuán)(4.000, -0.09, -2.20%)，有一天會(huì)陷入債務(wù)困境。而那些被認(rèn)為是“豪宅”代言人的泰禾項(xiàng)目，竟大部分遭遇爛尾，那些“豪宅”的購(gòu)房者們，成為了爛尾樓的受害者。
北京的朱媚便是受害者之一。2018年10月底，朱媚為了換房，賣(mài)掉原來(lái)的房子，耗資1000多萬(wàn)元全款購(gòu)買(mǎi)了泰禾北京院子二期（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“北京院子二期”）的疊拼別墅。彼時(shí)，項(xiàng)目銷(xiāo)售告訴她，按照排期，她的房子需要到2019年4月才能網(wǎng)簽。
然而，2019年4月，朱媚并沒(méi)有等到網(wǎng)簽合同。2020年5月，北京市朝陽(yáng)區(qū)房管局回復(fù)業(yè)主：2019年3月發(fā)現(xiàn)預(yù)售資金監(jiān)管專(zhuān)用賬戶(hù)資金不足，2019年4月停止了北京院子的網(wǎng)簽。
“監(jiān)管賬戶(hù)的錢(qián)被泰禾挪用了，僅剩2.27億元，達(dá)不到網(wǎng)簽要求的最低資金額度?？蓯旱氖?，我們業(yè)主相互一比對(duì)，發(fā)現(xiàn)購(gòu)房款并沒(méi)有全部存入監(jiān)管賬戶(hù)，像我這種全款支付的，錢(qián)打進(jìn)了泰禾其他的銀行賬戶(hù)，全沒(méi)了！”朱媚極為憤慨。
公開(kāi)資料顯示，2017年9月，泰禾以59.6億元競(jìng)得北京院子所在的朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村、西甸村2902-29、2902-17、2902-15地塊，即北京院子二期用地。燃財(cái)經(jīng)了解到，北京院子二期所獲預(yù)售證僅包括2902-29地塊，即疊院部分地塊；而合院部分屬于“無(wú)證銷(xiāo)售”。
至今，北京院子二期合院的業(yè)主并未網(wǎng)簽，且北京院子二期從2019年國(guó)慶開(kāi)始持續(xù)停工，一些樓棟只打了地基，交樓時(shí)間卻是2021年6月。
北京院子二期的工程現(xiàn)狀來(lái)源/受訪(fǎng)者提供
據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，泰禾在北京、上海、杭州、蘇州、太原、福州、廈門(mén)、漳州、中山等城市，共有二十余個(gè)爛尾維權(quán)項(xiàng)目，包括北京院子二期、北京西府大院、北京昌平拾景苑、上海大城小院、太原金尊府、蘇州金尊府、杭州富陽(yáng)大城小院、杭州院子、泰禾廈門(mén)灣、武漢知音湖院子、南京金尊府、中山金尊府、肇慶院子等。
樓盤(pán)停工致?tīng)€尾很常見(jiàn)，但在北京，現(xiàn)房也可以爛尾。
作為一個(gè)2001年興建的北京東三環(huán)豪宅項(xiàng)目，弘燕山水文園在當(dāng)時(shí)遠(yuǎn)近聞名。然而，從2020年9月份開(kāi)始，山水文園五期二段（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“山水文園·九御”）8棟樓的120戶(hù)業(yè)主陸陸續(xù)續(xù)發(fā)現(xiàn)，自己買(mǎi)的房子被查封了。
近日，燃財(cái)經(jīng)記者來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)，工地外有圍欄，可看到8棟樓的外立面已經(jīng)完工。圍欄之外，是生活氣息濃郁、人來(lái)人往的山水文園·東園。圍欄之內(nèi)，山水文園·九御則成為豪華小區(qū)中被遺忘的角落。
山水文園·九御現(xiàn)景 來(lái)源 / 燃財(cái)經(jīng)拍攝
2020年9月，30多戶(hù)業(yè)主被迫住進(jìn)沒(méi)水沒(méi)電沒(méi)電梯的毛坯房。花了3000萬(wàn)元，到頭來(lái)卻像城市中的“難民”。
不僅僅是在北京，在其他城市同樣存在爛尾樓。如近期上了微博熱搜的河南鄭州豫森城，爛尾7年，幾千戶(hù)業(yè)主的處境更為嚴(yán)峻：整個(gè)項(xiàng)目連預(yù)售證都沒(méi)有拿到，更別提給業(yè)主的網(wǎng)簽合同?！八袠I(yè)主都是‘內(nèi)部認(rèn)購(gòu)’，只有購(gòu)房協(xié)議，我交了40%首付，28萬(wàn)多元，打水漂了?！毙は壬卩嵵荽蚬?，2015年4月份認(rèn)購(gòu)了豫森城一套100平方米的三居室，如今交房仍遙遙無(wú)期。
從法律意義上看，沒(méi)有拿到網(wǎng)簽合同，連“業(yè)主”都不是。而這些爛尾樓盤(pán)項(xiàng)目，還都存在開(kāi)發(fā)商將土地或在建工程抵押貸款的情況，房子物權(quán)歸屬?gòu)?fù)雜。
根據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》日前報(bào)道，近期，有單位統(tǒng)計(jì)人民網(wǎng)留言板上面關(guān)于爛尾樓投訴，10年來(lái)共有8000多條與“爛尾”有關(guān)的留言投訴，與住房爛尾直接相關(guān)的投訴共7478條，涉及樓盤(pán)超過(guò)3188座。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#
11月30日，記者在中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)檢索關(guān)鍵詞“爛尾樓”，一共查詢(xún)到10367篇文書(shū)。在這些案件中，強(qiáng)制清算與破產(chǎn)的有17起。從年份上看，2015-2018年，關(guān)于爛尾樓文書(shū)數(shù)量不斷增加，2019年陡然增加1000多篇，今年已有1311篇。
一直以“院子”IP聲名遠(yuǎn)揚(yáng)的泰禾，2018年在售賣(mài)北京院子的時(shí)候，應(yīng)該想不到這個(gè)項(xiàng)目會(huì)成為爛尾樓，連累2000業(yè)主。讓山水詩(shī)意融入城市的山水文園，卻讓東三環(huán)的“世外桃源”成為泡影，120戶(hù)購(gòu)房者的新家將被查封。而火上社交媒體的鄭州豫森城，背后是幾千戶(hù)普通業(yè)主，那個(gè)丈夫離世、帶著女兒打工的底層打工婦女，這個(gè)寒冬要在爛尾樓里生活。
如何挽救危在旦夕的爛尾樓，似乎已經(jīng)發(fā)展成整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)需要思考的問(wèn)題。
爛尾樓還能成為家園嗎？
林正是一家公司的總經(jīng)理，2018年年底的一天，在看到北京院子的項(xiàng)目介紹后，稍有點(diǎn)心動(dòng)的他走進(jìn)了北京院子的售樓部，現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售告訴他，剛好有一套被退掉的房子，符合他的需求?！澳鞘且惶?00平方米左右的上疊，陽(yáng)光充足，房子旁邊還有一些水系景觀(guān)，感覺(jué)挺理想?！庇谑牵终F(xiàn)場(chǎng)交了10萬(wàn)元定金，隨后不久，分次支付完1100多萬(wàn)元全款，折合單價(jià)約5萬(wàn)元/平方米。
林正比朱媚更關(guān)注網(wǎng)簽的進(jìn)度，“當(dāng)時(shí)泰禾一直拖著不給我們網(wǎng)簽，說(shuō)國(guó)家要控制銷(xiāo)售流量，不讓樓盤(pán)項(xiàng)目一下子賣(mài)完，所以每周網(wǎng)簽的名額有限，諸如此類(lèi)的說(shuō)法?！被叵肫饋?lái)，林正感覺(jué)慶幸，還好他當(dāng)時(shí)沒(méi)有完全相信開(kāi)發(fā)商的措辭，而是不停追問(wèn)網(wǎng)簽流程，這使其成為第一批也是唯一一批得以正常網(wǎng)簽的業(yè)主。
朱媚就沒(méi)有那么幸運(yùn)。2019年4月之后，沒(méi)有網(wǎng)簽的部分業(yè)主陸陸續(xù)續(xù)地到房管局、住建委找說(shuō)法，但成效一般。2020年4月，幾個(gè)熱心業(yè)主集合起來(lái)向有關(guān)部門(mén)申訴。
6月5日，北京市朝陽(yáng)區(qū)房管局、債權(quán)人華融融德、監(jiān)管銀行大連銀行、施工單位中鐵建工、開(kāi)發(fā)商泰禾錦繡進(jìn)行“五方會(huì)談”，內(nèi)容包括：“恢復(fù)北京院子二期網(wǎng)簽資格”、“購(gòu)房人將剩余購(gòu)房款或貸款全部存入監(jiān)管賬戶(hù)”、“監(jiān)管賬戶(hù)內(nèi)的資金專(zhuān)項(xiàng)用于疊拼產(chǎn)品的施工建設(shè)，不得用于其它工程建設(shè)”等。
于是，2020年7月初，房管局開(kāi)放了網(wǎng)簽，朱媚終于得以跟其他鄰居一起去走網(wǎng)簽流程。不過(guò)，根據(jù)《業(yè)主給華融董事長(zhǎng)的信》來(lái)看，“網(wǎng)簽后業(yè)主至今沒(méi)拿到購(gòu)房合同，因泰禾公章被中國(guó)華融資產(chǎn)管理股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)‘中國(guó)華融’）扣管，華融不給合同蓋章?！焙髞?lái)在住建委干預(yù)下，中國(guó)華融才給合同蓋章，業(yè)主們才拿到購(gòu)房合同。
林正對(duì)燃財(cái)經(jīng)表示，泰禾將北京院子二期其中的合院部分、車(chē)位等用地抵押給中國(guó)華融旗下子公司華融融德資產(chǎn)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“華融融德”），如今還有20多億元貸款沒(méi)有還，北京院子二期部分連預(yù)售證都沒(méi)有拿到，網(wǎng)簽更加不可能?！安贿^(guò)，我們業(yè)主認(rèn)為，住建委讓疊院部分網(wǎng)簽，算是一個(gè)階段性的勝利。”因?yàn)檫@次成功維權(quán)，業(yè)主們感到有希望，開(kāi)始計(jì)劃“尾款自救”。
根據(jù)業(yè)主們的計(jì)劃，項(xiàng)目主體工程建設(shè)費(fèi)用為7.22億元，而預(yù)期回款8.2億元，只要將業(yè)主的購(gòu)房尾款用于工程建設(shè)，那北京院子二期完全能夠順利竣工。
然而，五方會(huì)談后，泰禾并沒(méi)有將會(huì)議內(nèi)容放在心上。7月底，業(yè)主發(fā)現(xiàn)預(yù)售監(jiān)管賬戶(hù)資金又被“挪用”了2560萬(wàn)元，其中1600萬(wàn)元轉(zhuǎn)給中國(guó)華融旗下的蕪湖融普明投資中心，用于償還泰禾欠中國(guó)華融的債務(wù)，僅有960萬(wàn)元用于工程款。據(jù)業(yè)主了解，泰禾和中國(guó)華融在2020年6月下旬達(dá)成和解協(xié)議，共同申請(qǐng)完成劃扣。
根據(jù)《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》第六條，“商品房預(yù)售資金應(yīng)全部存入專(zhuān)用賬戶(hù)，由監(jiān)管銀行對(duì)重點(diǎn)監(jiān)管額度部分實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管，優(yōu)先保障工程建設(shè)?！?/p>
北京金訴律師事務(wù)所主任、創(chuàng)始人、北京法學(xué)會(huì)不動(dòng)產(chǎn)法研究會(huì)理事王玉臣律師對(duì)燃財(cái)經(jīng)指出，即使土地被抵押，監(jiān)管賬戶(hù)的資金仍受法規(guī)保護(hù)，仍然遵循“專(zhuān)款專(zhuān)用”的原則，也即只能用于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，不得挪作他用?！?/p>
事情到這里還不是最壞的，林正一眾業(yè)主發(fā)現(xiàn)，原來(lái)960萬(wàn)元也無(wú)法用于工程建設(shè)，因?yàn)槌薪ㄉ讨需F建工主張?zhí)┖踢€拖欠其2.5億元的工程款?！氨緛?lái)業(yè)主想繼續(xù)向銀行交貸款，希望用監(jiān)管賬戶(hù)的錢(qián)來(lái)完成項(xiàng)目建設(shè)，但現(xiàn)在這種情況，大家都不敢放款了，要是都被泰禾拿去還華融和中鐵的債，僅僅8.2億元購(gòu)房尾款，哪夠他填這個(gè)窟窿？”
11月12日，《泰禾北京院子二期業(yè)主聲明》對(duì)外公布，業(yè)主表明了支付購(gòu)房尾款的要求，希望泰禾與中鐵建工清算債務(wù)，鑒于泰禾現(xiàn)狀，要求其先行返回5億元至監(jiān)管賬戶(hù)，償還欠中鐵建工的舊賬，之后再由北京市建委、業(yè)主、泰禾、總承包方四方共同協(xié)商，拿出控制性放款方案，“每月按工程產(chǎn)值釋放尾款，干多少活付多少錢(qián)。業(yè)主代表參與付款審核?！?p#分頁(yè)標(biāo)題#e#
圖/ 受訪(fǎng)者提供
然而，泰禾并沒(méi)有理會(huì)業(yè)主這封公開(kāi)信。11月27日，北京院子二期業(yè)主收到泰禾的“催款函”，內(nèi)容顯示，泰禾承認(rèn)項(xiàng)目工程建設(shè)“停滯”，但將其歸因?yàn)闃I(yè)主沒(méi)有按時(shí)“放款”。
圖/ 受訪(fǎng)者提供
溝通無(wú)效，朱媚對(duì)燃財(cái)經(jīng)表示，“周一（11月30日），業(yè)主們又踏上了向北京市住建委、朝陽(yáng)區(qū)住建委、朝陽(yáng)區(qū)房管局投訴的路……”
北京院子二期一個(gè)項(xiàng)目就令人扶額，但事實(shí)上，與之相似的爛尾樓盤(pán)越來(lái)越多。
北京東三環(huán)的山水文園·九御，毛坯房建好，卻遲遲沒(méi)有交樓。根據(jù)媒體報(bào)道，項(xiàng)目于2016年即竣工，開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售，直至2019年才申請(qǐng)了一棟樓的預(yù)售證。微博賬戶(hù)“@山水文園業(yè)主代表”在網(wǎng)上公開(kāi)他收到的朝陽(yáng)區(qū)房管局信息公開(kāi)申請(qǐng)答復(fù)，他所購(gòu)房子所在的山水文園5期2段20號(hào)樓均無(wú)任何預(yù)售、現(xiàn)售信息。
圖 / @山水文園業(yè)主代表 燃財(cái)經(jīng)截圖
購(gòu)房者提供的信息顯示，爛尾無(wú)法交付的是山水文園五期二段共8棟樓，涉及約120戶(hù)。天眼查信息顯示，11月份就有46個(gè)人因“房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛”將山水文園凱亞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“山水文園”）告上北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院。
“@山水文園業(yè)主代表”9月22日也在微博表示，“簽了律師的委托合同。接下去是漫長(zhǎng)的訴訟路外加高昂的訴訟費(fèi)用，各種政府職能部門(mén)還得繼續(xù)奔走，官司也得慢慢打。維權(quán)是一條耗時(shí)、耗材、耗力的艱難路，最后結(jié)果還完全不確定！目前人生遭遇最困難之事，可比工作創(chuàng)業(yè)要艱難！”對(duì)于無(wú)法確權(quán)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，并沒(méi)有所謂的優(yōu)先受償權(quán)，如果開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)清算，他們或?qū)ⅰ卞X(qián)房?jī)煽铡啊?/p>
河南鄭州的豫森城也是一個(gè)違規(guī)銷(xiāo)售的項(xiàng)目。公開(kāi)資料顯示，豫森城是河南鄭州金水區(qū)2013年啟動(dòng)的大孟砦城中村改造項(xiàng)目，2014年，開(kāi)發(fā)商豫森地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“豫森集團(tuán)”）在沒(méi)有取得預(yù)售證的情況下，以“內(nèi)購(gòu)”形式將幾千套房售賣(mài)一空。
“樓盤(pán)離我住的地方挺近，位置很好，價(jià)格又比旁邊其他項(xiàng)目便宜，我想著就買(mǎi)一套吧?！毙は壬鷮?duì)燃財(cái)經(jīng)表示，項(xiàng)目2014年開(kāi)始拆遷動(dòng)工，原本定于2017年交房，但工程建設(shè)緩慢，2018年，全部樓棟封頂后徹底停工，爛尾至今。
肖先生指出，幾年來(lái)業(yè)主們都在不停地去當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門(mén)反映，但收效甚微。“漸漸地，去的人少了，隔三差五村里的老人會(huì)去一趟?！彼f(shuō)，豫森城受到關(guān)注，就是因?yàn)?位購(gòu)房者入住爛尾樓的事情被報(bào)道，其中的一位單親媽媽帶女兒住進(jìn)爛尾樓的報(bào)道，更是引起了廣泛關(guān)注?！八ㄆ渲幸晃粯I(yè)主）也是沒(méi)辦法，老公不在了，自己帶著女兒，在外租房困難，也是沒(méi)辦法了才搬進(jìn)去住?！?/p>
據(jù)肖先生了解，由于事情鬧上新聞，影響較大，項(xiàng)目所在的南陽(yáng)路街道辦正在想辦法協(xié)商解決。北京時(shí)間日前采訪(fǎng)南陽(yáng)路街道辦工作人員，其表示，目前正在積極引進(jìn)新的開(kāi)發(fā)商，已經(jīng)有一個(gè)意向的開(kāi)發(fā)商，正在權(quán)衡。
作為一個(gè)城中村改造項(xiàng)目，豫森城還關(guān)乎一群等待回遷房的村民。“7年了，我們還飄在外面；7年了，還沒(méi)住上新房呢?！边@是該村村民對(duì)當(dāng)?shù)孛襟w表達(dá)的心聲。
曾經(jīng)滿(mǎn)懷期待可以住進(jìn)新家，如今面對(duì)的卻是風(fēng)雨飄搖的爛尾樓。這是每一位購(gòu)房者無(wú)法面對(duì)的困局。
爛尾樓如何“生成”？
林正和朱媚一致認(rèn)為，并不是外界所言的泰禾“債臺(tái)高筑”致使北京院子爛尾，“黃其森就是故意的?！?/p>
燃財(cái)經(jīng)查閱北京市住建委官網(wǎng)獲悉，北京院子（備案名：泰禾麗景家園）于2018年10月1日獲得預(yù)售證（朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村、西甸村2902-29地塊，即疊院的預(yù)售證，不包括二期開(kāi)發(fā)的合院），開(kāi)發(fā)企業(yè)為北京泰禾錦繡置業(yè)有限公司，準(zhǔn)許銷(xiāo)售面積達(dá)10.4萬(wàn)平方米，其中，已網(wǎng)簽面積為10.12萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售去化率達(dá)97%，獲得購(gòu)房款近50億元。項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管銀行是大連銀行，專(zhuān)用賬戶(hù)名稱(chēng)為“北京泰禾錦繡置業(yè)有限公司泰禾麗景家園”。
圖 / 北京市住建委網(wǎng)站 燃財(cái)經(jīng)截圖#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#
根據(jù)業(yè)主統(tǒng)計(jì)，泰禾在北京院子就用了20多個(gè)銀行賬戶(hù)，總共挪走項(xiàng)目的購(gòu)房款近70億元。林正在泰禾全國(guó)的業(yè)主群，據(jù)他了解，北京院子并不是泰禾爛尾項(xiàng)目的孤例，“太原金尊府，4000戶(hù)的大社區(qū)，監(jiān)管賬戶(hù)竟只剩下20萬(wàn)元！”
“一個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目，泰禾違法挪用預(yù)售款達(dá)70多億元！目前項(xiàng)目停工半年多，拖欠數(shù)百名農(nóng)民工多月工資和總包1億多工程款，520戶(hù)2000多業(yè)主面臨無(wú)家可歸的悲慘境地！”每次說(shuō)起這件事，朱媚就情緒激動(dòng)，可以說(shuō)對(duì)泰禾恨之入骨。她與大多數(shù)業(yè)主，現(xiàn)在都在焦慮地維權(quán)。
圖 / 網(wǎng)絡(luò) 燃財(cái)經(jīng)截圖
根據(jù)《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》第十三條 ，“項(xiàng)目預(yù)售過(guò)程中，購(gòu)房款應(yīng)直接存入專(zhuān)用賬戶(hù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得直接收取除定金外的其他商品房預(yù)售資金。”也就是說(shuō)，泰禾明顯違規(guī)收取了項(xiàng)目預(yù)售資金。
山水文園·九御、鄭州豫森城也存在相似情況。
燃財(cái)經(jīng)查閱北京市住建委官網(wǎng)獲悉，弘燕山水文園于2019年12月19日取得19號(hào)樓共計(jì)52套房的預(yù)售證，目前已網(wǎng)簽20套，成交均價(jià)10.33萬(wàn)元/平方米。
而根據(jù)媒體報(bào)道，山水文園·九御在2019年6、7月即開(kāi)始無(wú)證“認(rèn)購(gòu)”，現(xiàn)房總價(jià)1200萬(wàn)元起，有人給了600萬(wàn)元以上的首付，也有人全款7000萬(wàn)元支付，這些錢(qián)都轉(zhuǎn)入山水文園私下的非監(jiān)管賬戶(hù)。
據(jù)肖先生反映，鄭州豫森城的“內(nèi)購(gòu)”是偷偷進(jìn)行的，“監(jiān)管部門(mén)管的時(shí)候就不賣(mài)，不管的時(shí)候繼續(xù)賣(mài)?！?015年，鄭州市房地產(chǎn)監(jiān)察支隊(duì)向豫森集團(tuán)下達(dá)了《停止違法行為通知書(shū)》，豫森集團(tuán)被市房管局行政處罰8萬(wàn)元，但豫森城商品房照賣(mài)不誤，沒(méi)有預(yù)售證的期房，幾億元的購(gòu)房款，同樣被豫森集團(tuán)收入囊中。
也就是說(shuō)，購(gòu)房者給的大筆首付款甚至全款，并沒(méi)有在法律上確定為購(gòu)房款，沒(méi)有官方承認(rèn)的預(yù)售流程，自然沒(méi)有房管局的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)，購(gòu)房者的錢(qián)悉數(shù)落入開(kāi)發(fā)商的口袋。
王玉臣指出，挪用監(jiān)管賬戶(hù)資金在業(yè)內(nèi)幾乎成為一種常態(tài)，“一是監(jiān)管方面并不嚴(yán)格，二是挪用監(jiān)管資金的處罰力度不大，違法成本很低。”
關(guān)于商品房預(yù)售資金監(jiān)管，早在2010年，住建部出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》中，明確要求各地要加快完善商品住房預(yù)售資金監(jiān)管制度，尚未建立監(jiān)管制度的地方，要加快制定本地區(qū)商品住房預(yù)售資金監(jiān)管辦法。
地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)稱(chēng)，已出臺(tái)的各地預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施細(xì)則中，監(jiān)管主體一般包括監(jiān)管銀行和當(dāng)?shù)卣！氨O(jiān)管銀行與開(kāi)發(fā)商的復(fù)雜關(guān)系一定程度上影響了銀行在實(shí)際監(jiān)管過(guò)程中的獨(dú)立性和公正性?！?/p>
他解釋稱(chēng)，從理論上講，銀行是監(jiān)管者，但銀行往往也與開(kāi)發(fā)商有業(yè)務(wù)上的往來(lái)。“例如，開(kāi)發(fā)商在投標(biāo)或工程實(shí)施時(shí)會(huì)向銀行借款，此時(shí)開(kāi)發(fā)商若在工程實(shí)施中遇到資金困難，同時(shí)又沒(méi)有達(dá)到撥款的工程進(jìn)度要求時(shí)，銀行如果不及時(shí)提供資金幫助，開(kāi)發(fā)商很可能因?yàn)楣こ虩o(wú)法完成而無(wú)法償還銀行貸款，那么銀行會(huì)陷入兩難境地中?！?/p>
如果說(shuō)，開(kāi)發(fā)商違規(guī)收取和挪用監(jiān)管資金，是樓盤(pán)走向爛尾的開(kāi)始，那么開(kāi)發(fā)商將土地、在建工程甚至已售現(xiàn)房進(jìn)行抵押融資，則讓爛尾樓難以復(fù)活。
根據(jù)購(gòu)房者與泰禾簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》顯示，泰禾將2017年9月競(jìng)得的北京院子二期部分用地抵押給蕪湖融普明投資中心（有限合伙），貸款40億元，土地抵押登記日期為2018年1月12日，債務(wù)履行期限為2017年10月10日至2019年10月10日。
根據(jù)天眼查信息，蕪湖融普明投資中心為華融融德直接持股公司，也即是中國(guó)華融旗下公司。
顯而易見(jiàn)，泰禾無(wú)法還上這筆貸款。2019年9月，蕪湖融普明投資中心向北京市第三中級(jí)人民法院申請(qǐng)凍結(jié)泰禾投資、泰禾錦繡等泰禾系公司及黃其森妻子葉氏的銀行存款，共計(jì)約46.58億元。朱媚稱(chēng)，目前泰禾錦繡的公章控制在中國(guó)華融手中。
跟北京院子相似的，山水文園也將項(xiàng)目進(jìn)行抵押貸款，債權(quán)方是長(zhǎng)城新盛信托有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“長(zhǎng)城新盛”）。
燃財(cái)經(jīng)查閱長(zhǎng)城新盛官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，其3月16日公告稱(chēng)，2016年11月22日，山水文園與其成立規(guī)模38億的單一資金信托項(xiàng)目，期限5年，長(zhǎng)城新盛債權(quán)本金余額31.4億元，其中包括2019年11月21日到期應(yīng)還尚未歸還的本金1億元。公告顯示，抵押物即包括“山水文園”B區(qū)二段86229.69平方米的在建工程及相應(yīng)的43982.72平方米住宅和地下車(chē)庫(kù)用途國(guó)有出讓土地使用權(quán)（其中17、18、19、20、31號(hào)樓已辦理現(xiàn)房抵押，合計(jì)46699.69平方米）。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#
天眼查信息顯示，11月5日，長(zhǎng)城新盛以“公證債權(quán)文書(shū)糾紛”案由與山水文園、山水文園投資集團(tuán)董事局主席李轍等對(duì)簿公堂。目前，長(zhǎng)城新盛已經(jīng)申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行公證，并且已經(jīng)進(jìn)入執(zhí)行階段。10月，有業(yè)主對(duì)自己被法院查封的房子提出了執(zhí)行異議，但最終被駁回。如果山水文園無(wú)法還上貸款，山水文園·九御的房子將直接被拍賣(mài)抵債。
鄭州豫森城同樣也被加了金融杠桿。根據(jù)《南方人物周刊》報(bào)道，G地塊的8號(hào)樓和9號(hào)樓最先被豫森集團(tuán)抵押出去，用以融資。緊接著，承包工程的建筑公司拿不到建筑款，將豫森集團(tuán)負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)豫森城的子公司告上法庭，申請(qǐng)?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全。2020年9月25日，F(xiàn)地塊的三棟樓被法院查封。
對(duì)此，王玉臣評(píng)價(jià)，項(xiàng)目被抵押對(duì)于購(gòu)房者的影響是很大的，一方面?zhèn)鶆?wù)違約，債權(quán)人可以申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，對(duì)工程、房屋進(jìn)行查封；另一方面，這種融資也存在資金風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商可以?xún)攤鶠榻杩谵D(zhuǎn)移預(yù)售監(jiān)管資金，這種違法行為就可能導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾。
爛尾樓如何拯救？
爛尾樓背后，是茍延殘喘的眾多房企，是無(wú)家可歸的千萬(wàn)購(gòu)房者。
7月30日，泰禾和萬(wàn)科簽署了《股份轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》，泰禾投資擬將其持有的公司19.9%股份轉(zhuǎn)讓給萬(wàn)科旗下海南萬(wàn)益，轉(zhuǎn)讓價(jià)款合計(jì)為24.26億元，支付方式為現(xiàn)金支付。但此次股份轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議中設(shè)置了股份轉(zhuǎn)讓的先決條件：需要泰禾制定債務(wù)重組方案并與債權(quán)人達(dá)成一致，債務(wù)重組方案能支持公司恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)。
泰禾9月29日公告稱(chēng)，和萬(wàn)科此前簽署的協(xié)議中部分條款尚未完全滿(mǎn)足，萬(wàn)科目前無(wú)意單方面終止協(xié)議。10月31日，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在媒體交流會(huì)上表示，“和泰禾的合作需要更多時(shí)間?！?/p>
顯然，萬(wàn)科對(duì)泰禾的現(xiàn)狀很了解，并不想做虧本的生意。沒(méi)有辦法，黃其森必須尋找其他出路。11月12日，市場(chǎng)消息稱(chēng)，泰禾將以10億美元作價(jià)出售上市公司板塊之外最重要的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)泰禾人壽，中國(guó)平安(92.400, 2.37, 2.63%)與陽(yáng)光保險(xiǎn)等公司有意收購(gòu)。而此前2016年，泰禾投資花了106億港元從香港大新金融集團(tuán)收購(gòu)了相關(guān)公司，這次七折轉(zhuǎn)手，可見(jiàn)這是一筆”救命錢(qián)“。
2020年第三季度財(cái)報(bào)顯示，泰禾歸屬于母公司股東的累計(jì)凈虧損達(dá)到19.73億元，同比增長(zhǎng)185.91%；一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為651.34億元，流動(dòng)負(fù)債合計(jì)1722.37億元；而公司的貨幣資金為35.87億元，交易性金融資產(chǎn)為5378.03萬(wàn)元，合計(jì)僅36.41億元。截至2020年10月23日，已到期未歸還借款金額為487.1億元，尚未支付的利息64.76億元，7筆債券先后違約。
天眼查數(shù)據(jù)顯示，截至2020年11月29日，泰禾11次成失信被執(zhí)行人，77次成被執(zhí)行人，最近一次被執(zhí)行是11月6日。此前，泰禾9月10日公告顯示，泰禾投資和其一致行動(dòng)人葉荔、黃其森所持有的全部公司股份被輪候凍結(jié)。
對(duì)于泰禾債券違約，天風(fēng)證券(6.080, 0.02, 0.33%)在最新研報(bào)中指出，“泰禾集團(tuán)違約根本上是公司戰(zhàn)略與行業(yè)現(xiàn)金流規(guī)律之間背離造成的，直接原因則離不開(kāi)疫情對(duì)銷(xiāo)售和回款的沖擊，而從管理上看，民企天然的擴(kuò)張沖動(dòng)，實(shí)控人個(gè)人激進(jìn)的風(fēng)格，均可能加重公司現(xiàn)金流困境?！?/p>
“高端路線(xiàn)、商業(yè)地產(chǎn)和無(wú)序多元化擴(kuò)張，可能面臨回款慢、資金占用量大的問(wèn)題，可能影響房企的信用資質(zhì)，是房地產(chǎn)債券投資中需要關(guān)注的重點(diǎn)。當(dāng)然，一切歸根到底是企業(yè)管理的問(wèn)題，也就是人的問(wèn)題，警惕一些管理混亂、高層動(dòng)蕩的企業(yè)?！?/p>
據(jù)《棱鏡》報(bào)道，一位已經(jīng)離職的泰禾高管認(rèn)為，“泰禾除了破產(chǎn)重組，好像別無(wú)他途?！?/p>
上市公司泰禾尚且在破產(chǎn)的邊緣，中小房企山水文園更令人擔(dān)憂(yōu)。
圖/ unsplash
曾經(jīng)的“百?gòu)?qiáng)房企”山水文園，最富盛名的項(xiàng)目就是北京東三環(huán)的山水文園大型住宅小區(qū)，但除此之外似乎并沒(méi)有什么值得一提的成果。2014年，山水文園掌舵人李轍突發(fā)奇想，牽手美國(guó)六旗集團(tuán)，進(jìn)軍文旅地產(chǎn)，揚(yáng)言“要打造世界級(jí)IP”，未來(lái)10年在全國(guó)范圍內(nèi)建10個(gè)“山水六旗文旅小鎮(zhèn)”。
2015年9月，“山水六旗國(guó)際度假區(qū)”選址落地浙江海鹽，許諾投資300億元，2016年開(kāi)工、2019年開(kāi)園。隨后不到四年時(shí)間，山水文園在沒(méi)有充足現(xiàn)金支持和經(jīng)驗(yàn)加持的情況下，接連在浙江、重慶、南京三地簽約11個(gè)主題公園項(xiàng)目。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#
事實(shí)就是，龍頭房企都沒(méi)有幾個(gè)做好文旅小鎮(zhèn)，而山水文園還沒(méi)有良好的住宅項(xiàng)目可以銷(xiāo)售回流資金，卻要大筆投資文旅項(xiàng)目，可見(jiàn)其中困難。2019年10月，由于項(xiàng)目施工方被欠付（工程）進(jìn)度款，浙江海鹽山水六旗國(guó)際度假區(qū)全面停工。2020年1月，六旗集團(tuán)公告稱(chēng)，山水文園應(yīng)付的費(fèi)用出現(xiàn)違約，合作方變成“債權(quán)人”。
據(jù)媒體報(bào)道，山水文園自2018年年底就開(kāi)始拖欠員工薪資、延期緩繳公積金和個(gè)稅，而2019年12月則有大范圍裁員風(fēng)波。天眼查數(shù)據(jù)顯示，山水文園凱亞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司13次被列為失信被執(zhí)行人，81次成被執(zhí)行人，收到的限制消費(fèi)令有80條。
同策研究院研究總監(jiān)肖云祥指出，中小房企當(dāng)前面臨困境的原因有三：品牌影響力小，號(hào)召力不強(qiáng)，直接導(dǎo)致銷(xiāo)售力不足；運(yùn)營(yíng)能力低，效率不高；缺錢(qián)。
“很多中小房企都存在資金周轉(zhuǎn)效率低的問(wèn)題，比如，一個(gè)幾萬(wàn)平方米的小型項(xiàng)目，小房企開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度慢直接導(dǎo)致了資金周轉(zhuǎn)率下降。運(yùn)營(yíng)能力低產(chǎn)生的后果不僅加大了行業(yè)差距，還增加了房企自身的壓力。另外，中小企業(yè)融資難，導(dǎo)致這些房企在土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力下降，喪失發(fā)展機(jī)會(huì)，逐漸被洗牌出局。資金就是血液，中小房企運(yùn)營(yíng)效率低，導(dǎo)致資金鏈更加緊張?！?/p>
當(dāng)開(kāi)發(fā)商掙扎在破產(chǎn)的邊緣，購(gòu)房者還有可能拯救爛尾樓嗎？
在記者的調(diào)查中，北京院子的業(yè)主有強(qiáng)烈的自救意愿。“泰禾全國(guó)二十多個(gè)項(xiàng)目都處于爛尾狀況，現(xiàn)在幾乎沒(méi)有任何錢(qián)拿出來(lái)去救任何一個(gè)項(xiàng)目，所以我們不認(rèn)為泰禾會(huì)推動(dòng)事情的解決?，F(xiàn)在大家都盼著泰禾死，這樣各個(gè)小區(qū)還能活，如果泰禾一直活著，那就沒(méi)有太大可能交房了。”林正和朱媚都對(duì)燃財(cái)經(jīng)表示，他們希望泰禾被法辦，最后業(yè)主作為優(yōu)先債權(quán)人，能夠拿回主動(dòng)權(quán)，重新招標(biāo)，“把房子蓋起來(lái)?！?/p>
對(duì)此，王玉臣認(rèn)為，“爛尾樓通過(guò)業(yè)主自救方式盤(pán)活，這在法律上是可操作的，但非常麻煩，風(fēng)險(xiǎn)特別高，失敗幾率很大?！?/p>
云南昆明“財(cái)興盛大廈”是少有的業(yè)主自救成功的爛尾樓案例。
圖/《少年的你》
據(jù)央視財(cái)經(jīng)11月21日消息，云南昆明著名的爛尾樓“財(cái)興盛大廈”，按照施工許可證竣工時(shí)間應(yīng)為2010年3月25日，但因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商資金斷裂，工程遲遲不能交付。2014年小區(qū)業(yè)主自發(fā)成立自救維權(quán)委員會(huì)。按照每平方米200元左右的自救維權(quán)工程款，小區(qū)近500戶(hù)住戶(hù)自籌資金約1200萬(wàn)元。2016年11月23日，小區(qū)完成所有項(xiàng)目竣工驗(yàn)收。就在2020年11月19日，小區(qū)業(yè)主們終于拿到了等了12年的房屋產(chǎn)權(quán)證。
但并不是所有爛尾樓的自救都這么順利。
河南南陽(yáng)的“鉑金時(shí)代”于2015年主體工程完成之后，因開(kāi)發(fā)商“貸不到錢(qián)”徹底停工，2017年，業(yè)主們先后自發(fā)籌措7600萬(wàn)元“自救”爛尾樓。經(jīng)過(guò)三年斷斷續(xù)續(xù)的建設(shè)，鉑金時(shí)代終于達(dá)到入住條件，并定于2020年10月31日交房。
然而，在開(kāi)發(fā)商承諾的交房日前一天，一份交房流程傳出，稱(chēng)“為了能夠使所有業(yè)主辦理房產(chǎn)證，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)增值，每平方米房?jī)r(jià)向上調(diào)整850元，專(zhuān)用于辦理房產(chǎn)證，不愿意調(diào)整房?jī)r(jià)的業(yè)主，可以原價(jià)無(wú)條件退房?！?/p>
王玉臣指出，一般開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，民間資本和各大銀行會(huì)會(huì)第一時(shí)間起訴，第一時(shí)間查封能查封的所有財(cái)產(chǎn)，其中就包括很多業(yè)主購(gòu)買(mǎi)的房屋。而在民間資本和銀行動(dòng)手之前，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)先行一步轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)。因此，一旦發(fā)現(xiàn)自己買(mǎi)的房子要爛尾了，必須立刻展開(kāi)行動(dòng)。“如果樓盤(pán)徹底爛尾了，沒(méi)有復(fù)活的可能，房子的狀態(tài)又根本沒(méi)法用，可以立刻起訴要求解除合同，返還購(gòu)房款。”
此外，相對(duì)于施工人、抵押權(quán)人的受償權(quán)，購(gòu)房人享有基本債權(quán)優(yōu)先受償權(quán)，但這個(gè)優(yōu)先受償權(quán)有行使前提?！氨仨氁鹪V，要進(jìn)入法律程序。否則等銀行、施工人等把錢(qián)劃走了，再起訴，再有優(yōu)先權(quán)也白搭。必要的時(shí)候，可以申請(qǐng)開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，在破產(chǎn)清算中行使優(yōu)先權(quán)?！?/p>
*應(yīng)采訪(fǎng)者要求，文中朱媚、林正均為化名。
*免責(zé)聲明：在任何情況下，本文中的信息或所表述的意見(jiàn)，均不構(gòu)成對(duì)任何人的投資建議。