大灣區(qū)樓市 冰火兩重天：東莞連續(xù)三月領(lǐng)漲 肇慶跌跌不休
時(shí)代周報(bào)特約記者 謝中秀 發(fā)自北京
粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地九城樓市“一半是冰山，一半是火焰”。
11月1日，中指研究院發(fā)布2020年10月百城價(jià)格指數(shù)。數(shù)據(jù)顯示，東莞摘得全國(guó)新房、二手房均價(jià)環(huán)比漲幅“雙料第一”—東莞10月新房均價(jià)17822元/平方米，環(huán)比上漲1.63%，漲幅位居全國(guó)首位；二手房均價(jià)19016元/平方米，環(huán)比上漲1.72%，漲幅居全國(guó)第一。
時(shí)代周報(bào)記者注意到，這并不是東莞二手房均價(jià)首次領(lǐng)漲全國(guó)。根據(jù)百城價(jià)格指數(shù)，8月和9月，東莞二手房均價(jià)分別以1.25%和1.37%的環(huán)比漲幅，位居全國(guó)之首。
“7·15新政”之后，深圳購(gòu)房門(mén)檻提高，需求轉(zhuǎn)而外溢到東莞，推高東莞樓市熱度。“由于東莞新房選擇不多，購(gòu)房熱情首先體現(xiàn)在二手房市場(chǎng)?！笨硕饛V佛區(qū)域首席分析師肖文曉向時(shí)代周報(bào)記者分析，“7月之后東莞連續(xù)出臺(tái)了多個(gè)市場(chǎng)調(diào)控政策。但總體而言，東莞調(diào)控力度相對(duì)溫和，符合社保條件的外地人依然可以買(mǎi)兩套房，因此，三季度東莞樓市依然保持較高的活躍度?！?/p>
同處大灣區(qū)的肇慶則不那么明朗。10月百城價(jià)格指數(shù)顯示，肇慶房?jī)r(jià)仍在下跌。10月，肇慶新建住宅平均價(jià)格為7305元/平方米，環(huán)比下跌0.14%；二手住宅平均價(jià)格為7399元/平方米，環(huán)比下跌0.42%。
“相對(duì)而言，肇慶屬于灣區(qū)外圍區(qū)域，受核心城市的帶動(dòng)和輻射較小，因此在目前核心城市內(nèi)部市場(chǎng)依然存在分化，并沒(méi)有出現(xiàn)整體過(guò)熱的情況下，還是主要依靠?jī)?nèi)生需求購(gòu)房，所以整體平淡?！毙の臅灾赋?。
分化明顯
根據(jù)中指研究院向時(shí)代周報(bào)記者提供的大灣區(qū)九城10月二手房數(shù)據(jù)，九城樓市分化明顯。其中東莞和深圳是熱度的引領(lǐng)者。10月，東莞、深圳二手房均價(jià)環(huán)比漲幅均超過(guò)1%，同比漲幅則超過(guò)10%；惠州、珠海、廣州雖然漲幅不大，但實(shí)現(xiàn)同、環(huán)比正增長(zhǎng)；佛山、江門(mén)、中山、肇慶表現(xiàn)則稍顯遜色，其中，肇慶和江門(mén)10月均為同、環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)。
東莞是今年樓市的焦點(diǎn)城市之一，尤其表現(xiàn)在房?jī)r(jià)漲幅?！皷|莞房?jī)r(jià)跟著深圳漲了好幾次，7月那一次尤其明顯?！?1月2日，家在東莞的市民鄒女士向時(shí)代周報(bào)記者表示。
鄒女士口中的“那一次”，是7月15日，深圳出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，以遏制快速增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)。其中，最大的影響是提高購(gòu)房門(mén)檻，要求深戶(hù)也必須滿(mǎn)足落戶(hù)滿(mǎn)三年、連續(xù)繳納36個(gè)月及以上的社保或個(gè)稅，才能獲得購(gòu)房資格。這被稱(chēng)為“7·15新政”。
此前，由于深圳落戶(hù)門(mén)檻不高，基本上本科畢業(yè)，或有1個(gè)月社保參保即可落戶(hù)，要獲得深圳“房票”并不難。但在“7·15新政”之后，一部分人被攔在門(mén)外。這部分需求就轉(zhuǎn)而外溢到臨深區(qū)域，東莞成為最多人的選擇。
蜂擁而來(lái)的需求推高了東莞房?jī)r(jià)，但各區(qū)表現(xiàn)也有差異。
“大嶺山、鳳崗那一帶漲得比較多，因?yàn)榭可钲诤芙?，很多深圳人?lái)買(mǎi)?！睎|莞市民陳先生向時(shí)代周報(bào)記者表示。這一點(diǎn)跟機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)吻合。深圳中原研究中心最新數(shù)據(jù)顯示，9月東莞二手住宅成交均價(jià)為17481.0元/平方米，其中，松山湖片區(qū)成交均價(jià)為34496元/平方米。
東莞房?jī)r(jià)“高歌猛進(jìn)”，而在肇慶購(gòu)房的購(gòu)房者則“不敢看行情”。
中指研究院百城價(jià)格指數(shù)顯示，肇慶房?jī)r(jià)連續(xù)數(shù)月負(fù)增長(zhǎng)。新房方面，肇慶跌幅頻登百城前三。6月，肇慶新房均價(jià)7448元/平方米，環(huán)比下跌0.99%，跌幅位居全國(guó)第二；7月，肇慶再跌1.17%，跌幅居全國(guó)之首；9月，肇慶環(huán)比跌0.45%，跌幅居全國(guó)第三。二手房方面，中指研究院數(shù)據(jù)顯示， 10月肇慶二手房均價(jià)為7399元/平方米，較2019年10月已跌去4.8%。
趙女士2018年12月在肇慶市鼎湖區(qū)以6300元/平方米的價(jià)格買(mǎi)入一套毛坯房。安居客上該房源樓盤(pán)信息顯示，當(dāng)前新房已經(jīng)售罄，但有28套二手房在售，毛坯房掛牌價(jià)5600元/平方米左右。“買(mǎi)的房子已經(jīng)交房了，我們也不敢看行情，怕降。”
“投資投機(jī)出現(xiàn)退潮后，本地有效需求不足，導(dǎo)致明顯的階段性供過(guò)于求，帶來(lái)價(jià)格下降。” 社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)，將肇慶的房?jī)r(jià)下降歸結(jié)為上述原因。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受時(shí)代周報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)提到，若把大灣區(qū)內(nèi)地九城分為東岸和西岸，東岸的東莞、惠州、珠海受深圳外溢需求影響，有增長(zhǎng)動(dòng)力。但西岸的中山、江門(mén)、肇慶，由于自身產(chǎn)業(yè)、發(fā)展有限，房地產(chǎn)市場(chǎng)也受限。
趨勢(shì)互換
如今，東莞和肇慶這兩座城市分別顯露下跌和上漲勢(shì)頭。
11月2日，時(shí)代周報(bào)記者在各房產(chǎn)交易APP上查閱發(fā)現(xiàn)，原本房?jī)r(jià)快速上漲的東莞已出現(xiàn)降價(jià)、“價(jià)格可談”的二手房。以松山湖某小區(qū)一套109平方米的三室為例。房源時(shí)間軸顯示：該房源在今年7月13日掛牌，掛牌價(jià)為600萬(wàn)元，此后接連降價(jià)，其中8月30日降價(jià)10萬(wàn)元至590萬(wàn)元，10月25日又降價(jià)20萬(wàn)元，目前售價(jià)為570萬(wàn)元。
同一片區(qū)內(nèi)另一套91.7平方米三室的掛牌價(jià)從460萬(wàn)元下降至450萬(wàn)元?！皟r(jià)格調(diào)整的原因是之前的掛牌價(jià)高于市場(chǎng)價(jià)，現(xiàn)在只是調(diào)整回市場(chǎng)價(jià)，業(yè)主也想盡快賣(mài)?！痹摲吭唇?jīng)紀(jì)人蒲先生介紹，“現(xiàn)在片區(qū)想盡快賣(mài)的都調(diào)整價(jià)格，不著急的都按兵不動(dòng)?！?/p>
“東莞房?jī)r(jià)趨于高位，市場(chǎng)追漲熱情降低。之前東莞量?jī)r(jià)齊升的勢(shì)頭在9月份有所改變，一、二手房成交量已經(jīng)從高位回落。隨著成交量降低，預(yù)計(jì)東莞房?jī)r(jià)漲幅也將趨于緩和?！毙の臅员硎?。
鄒女士認(rèn)為，東莞房?jī)r(jià)已經(jīng)打擊了一部分購(gòu)房者的熱情。
“由于限購(gòu)，我有一部分朋友已經(jīng)失去了購(gòu)房名額。大家覺(jué)得東莞房?jī)r(jià)處于高位，幾乎透支了未來(lái)預(yù)期，投資的性?xún)r(jià)比不高，身邊有投資想法的人都在考慮中山?！?/p>
東莞房?jī)r(jià)在下降的同時(shí)，肇慶房?jī)r(jià)反彈的跡象逐漸顯現(xiàn)。
“肇慶房?jī)r(jià)已經(jīng)沒(méi)有在降了?！?0月27日，肇慶市鼎湖區(qū)一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人謝先生向時(shí)代周報(bào)記者表示，“大數(shù)據(jù)顯示肇慶市場(chǎng)在回升階段?！彼榻B，年初鼎湖區(qū)的毛坯房?jī)r(jià)格約是5000元/平方米，但現(xiàn)在大部分樓盤(pán)毛坯房?jī)r(jià)格都到6000元/平方米，帶裝修的要7500元/平方米了?！拔覀兺虑皟蓚€(gè)月還組團(tuán)入手?！?/p>
機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)也證實(shí)了這一說(shuō)法。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波向時(shí)代周報(bào)記者表示，到今年10月，肇慶二手房的房?jī)r(jià)開(kāi)始止跌回升。在新房方面，經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)商大力度的以?xún)r(jià)換量，肇慶新房交易量明顯提高，預(yù)計(jì)未來(lái)房?jī)r(jià)下行空間有限，四季度價(jià)格將繼續(xù)走穩(wěn)。