9月28日，相關媒體報道稱，有大行收到通知，監(jiān)管機構近期要求大型商業(yè)銀行壓降、控制個人住房按揭貸款等房地產(chǎn)貸款規(guī)模，多家大行新增涉房貸款占比降至30%以下。
雖然消息沒有得到證實，相關政策也沒有公開。但是，也有銀行工作人員透露，近期新增涉房貸款額度確有壓縮。也就是說，即便沒有政策正式對外公布，涉房貸款被壓縮或減少，是大勢所趨，是銀行需要面對和解決的問題。而一旦銀行對開發(fā)企業(yè)的貸款政策進一步收緊，對房企來說，面臨的資金壓力將越來越大。恒大近日傳出的相關消息，也可能與銀行的信貸政策收緊不無關系。等待房企的，可能是一次比較嚴峻的考驗，也可能會讓部分房企很難渡過難關。
值得注意的是，在銀行信貸之門被拉緊之后，房企發(fā)債融資的熱情則在不斷增強。貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至9月24日，第三季度房企境內(nèi)外債券融資發(fā)行已達307次，融資規(guī)模約3247億元，同比增長14%，三季度發(fā)債規(guī)模也刷新了歷史記錄。也許，這就叫做堤內(nèi)“損失”堤多點補吧。銀行融資難度加大了，就轉(zhuǎn)道到債券市場，通過發(fā)債來彌補經(jīng)營所需要的資金。
這當然是一種可供選擇的方式，也是現(xiàn)行條件下，房企確保資金鏈不斷裂必須做出的選擇。但是，從風險防范和產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整的角度來看，把房企從銀行“趕”到債券市場，似乎并不是最佳選擇。因為，銀行貸款也好，債券也罷，對房企來說，都是負債，而不是從股市上募集資金，不需要償還。債券只是把償還資金的時間拉長，從而給企業(yè)更大的回旋余地。說到底，債券還是債，待債券到期還是要還，且必須連本帶利一起還。這種把風險后移的方式，只能解決眼前問題、化解眼前風險，而無法從根本上解除風險、化解矛盾。更何況，房企過度從債市拿錢，也會影響實體企業(yè)在債市的融資。
對房企來說，最根本的問題并不是化解眼前的風險和矛盾，而是從根本上解除風險和避免矛盾的發(fā)生。而要做到這一點，最有效的辦法就是控制房企的債務規(guī)模，迫使房企用銷售商品房回籠資金的方式，減輕債務負擔，降低債務風險，讓房企也能輕裝上陣，而不是負重前行。更重要的，房企債務負擔過重，一旦房價下跌，會引發(fā)很大風險。
必須注意的一個事實是，大連萬達在這方面，還是做得比較果斷而堅決的。雖然王健林失去了首富位置，企業(yè)也被傳出很多負面信息。但是，經(jīng)過幾年的資產(chǎn)處置和債務風險化解，現(xiàn)在企業(yè)已經(jīng)步入平穩(wěn)有序的發(fā)展軌道，企業(yè)的負債規(guī)模出現(xiàn)了較大幅度下降，從而大大減輕了企業(yè)債務償還壓力，真正實現(xiàn)了“走輕資產(chǎn)之路”的目標。
相較于大連萬達的“走輕資產(chǎn)之路”，其他一些頭部房企，卻仍然在負債擴張，仍然在不斷地通過融資購買土地、收購資產(chǎn)、擴大布點。如此一來，很難避免在未來一天資金周轉(zhuǎn)不靈了，企業(yè)就面臨轟然倒塌的風險。恒大提出今后3年每年要償還1500億有息債務的目標，也是一次具體行動。
有些房企，不斷地炫耀企業(yè)賬面上有多少貨幣資金，以此來證明企業(yè)是具有很強的抗風險能力的。我們并不否認，賬上的貨幣資金，確實是企業(yè)抗風險能力和資金實力的體現(xiàn)。但是，也不是絕對的，關鍵還要看企業(yè)的負債規(guī)模和負債結構。如果負債規(guī)模很大，且大多是有息債務，問題就嚴重了。因此，還必須看企業(yè)賬面貨幣資金占企業(yè)全部存款的比重，尤其是占有息債務的比重。比重越低、風險也越大。如果企業(yè)的貨幣資金能夠占到企業(yè)負債規(guī)模的30%以上、有息債務的50%以上，還是具備一定的抗風險能力的。否則，風險就會比較大，且越往下，風險就越大。
房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)展到一個新的階段，特別是房價已經(jīng)處于很高水平。在“房住不炒”定位下，房價也不可能再繼續(xù)快速、持續(xù)上漲。也就是說，土地等的價格也會處于相對穩(wěn)定狀態(tài)。在這樣的情況下，房企的負債也應當進入到平穩(wěn)狀態(tài)，而不具備繼續(xù)增加和擴張的條件。如果一家房企，在今天的格局下，仍然處于負債擴張狀態(tài)，繼續(xù)通過負債大量收購土地，風險也就可能會越來越大。特別是頭部房企，大多本身就已經(jīng)負債規(guī)模比較大，有息債務比較多。在未來的時間里，應當把重點放在如何降低債務規(guī)模、減少有息負債等方面，而不能再利用“揚湯止沸”的方式，不斷擴大企業(yè)債務規(guī)模。這樣的結果，只會讓企業(yè)風險不斷積累。
也正因為如此，建議管理層能夠?qū)彆r度勢，針對房地產(chǎn)市場的變化和發(fā)展，在如何控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債務規(guī)模、降低有息債務比重、降低企業(yè)負債率等方面出臺相關政策規(guī)定，倒逼房企做出改變，激勵房企加大商品房的銷售力度，回籠資金，歸還貸款，化解風險。也只有這樣，房地產(chǎn)市場才會更加健康。#p#分頁標題#e#